사회주택사업 레드북 가치 0 VND
최근 베트남 부동산 중개사 협회(VARS)가 주최한 시장 보고서 발표식에서 VARS 부동산 시장 조사 워킹그룹 위원이자 G-Home 주식회사 대표이사인 응우옌 황 남 씨는 사회주택에 대한 수요가 매우 크다는 점을 인정했으며, 이 부문은 정부와 관리 기관에서 많은 관심과 투자를 받고 있지만, 개발 추진력이 아직 주택 시장의 긴급한 공급 수요를 충족시키지 못하고 있다고 말했습니다.
이러한 상황을 설명하면서, 사회주택 개발을 전문으로 하는 이 기업의 사장은 사회주택 부문이 여전히 발전이 더딘 가장 큰 이유를 여러 가지 지적했습니다.
예를 들어 남씨에 따르면 사회주택 사업을 개발하는 과정에서 관리기관의 법적 메커니즘은 여전히 복잡하다. 이 프로젝트는 국가로부터 토지 이용료 면제를 받지만, 면제를 받으려면 먼저 평가를 받아야 합니다. 투자자는 부지 정리에 대한 보상을 선불로 지불해야 하며, 더욱이 이 보상은 "보류" 상태로 지불됩니다(프로젝트가 완료된 후에만 공제 가능하거나, 일부 금액은 나중에 토지 가격에 상쇄됩니다).
사회적 주택 사업을 진행하는 데는 상업용 주택 사업보다 시간이 더 오래 걸린다. 사회주택 사업을 개발하는 과정에선 건설 허가를 받기 위한 투자 준비 단계만 해도 최소 2년이 걸린다. 마지막 아파트를 판매할 때는 프로젝트 총 면적의 20%를 임대로 예약해야 하며, 감사를 위해 5년 이내에 임대를 예약해야 합니다.
"전체 과정이 너무 길지만 투자자는 10%의 이익만 누릴 수 있습니다. 신중하게 계산할 필요 없이 손실 위험이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다." 남씨는 표현했습니다.
땀찐 거리(하노이, 황마이)에 있는 사회주택은 5년 이상 사용 중입니다(사진: 하퐁).
남씨에 따르면, 사회주택을 건설하는 것도 사회주택을 건설할 때 투자자들로부터 자본을 조달하는 데 어려움이 있다.
"토지 사용권이 있는 상업용 주택 프로젝트의 경우 은행은 프로젝트의 빨간 장부를 담보로 보유할 수 있습니다. 사회 주택의 경우 프로젝트의 빨간 장부를 은행에 가져가면 0 VND의 가치가 있기 때문에 담보로 간주되지 않습니다." Nam 씨가 공유했습니다.
일반적인 프로젝트의 경우 자본 구조는 약 20%의 자본, 미래 부동산에서 동원된 자본 30%, 대출 자본 50%로 구성됩니다. 따라서 투자자가 은행에서 자금을 대출받을 수 없다면 프로젝트 자본의 50%를 관리할 수 없는 것으로 간주됩니다.
많은 투자자들이 120,000억 VND 신용 패키지에 접근하는 것이 매우 어렵다고 "울부짖고" 있습니다. 그들은 프로젝트 개발을 위한 자본을 빌릴 담보가 없습니다." Nam 씨는 일반적인 상황을 설명했습니다.
사회주택은 부자에게 판매되지 않습니다
남씨에 따르면, 지난 10년 동안 도시 지역의 20% 토지를 사회주택 개발에 할당하는 규정과 관련해 통계를 따져보면 많은 투자자들이 상업주택 부문만 '빼돌려' '주머니에 넣는' 데만 집중하고, 사회주택 부문은 수익이 없어 소홀히 하는 경우가 많다고 한다. 하지만 이제는 그들 스스로가 법을 개정할 것을 요구하고 있습니다.
"제 생각에는, 이 투자자들이 이전에 합의한 대로 사회주택을 건설하도록 강제하는 강제 조치가 있어야 합니다. 그렇지 않으면 다른 프로젝트를 실행할 수 없습니다. 이런 상황은 사회주택 개발을 늦추는 데 기여합니다." 남 씨가 제안했습니다.
남씨에 따르면, 사회주택 구매가 허용되는 집단은 여전히 요청과 제공의 메커니즘에 크게 의존하고 있다. 국제관례에 따르면 사회주택이 있는 나라에서는 우리나라처럼 '저소득층'이라는 표현이 나오지 않습니다. 물론 사회주택은 부자들에게 판매되지 않지만, 우리처럼 개인 소득세를 내지 않아도 되는 사람들이 세금을 내야 할 정도로 사회주택을 강화하는 것이 적절할까요?
만약 개인 소득세를 내지 않아도 되는 경우, 즉 월 소득이 1,100만 달러 미만인 경우, 근로자는 자신과 가족을 부양하기 어려울 수 있으며, 저축도 없을 가능성이 큽니다. 그런데 집을 사려면 구매자는 자산을 축적해야 합니다.
"저는 사회적 주택을 저축은 있지만 상업용 주택을 이용할 수 없는 사람들을 위한 주택으로 정의하는 것이 더 정확할 것이라고 생각합니다. 상업용 주택의 가격도 너무 높아졌습니다." 남씨가 말했습니다.
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