부동산 사업체, 채권 부채 연장에 노력

점점 더 커지는 성숙 압박에 직면한 많은 부동산 사업체는 운영을 유지하고 현금 흐름을 보장하기 위해 재정적 의무를 구조 조정해야 합니다.

기업채 시장은 특히 부동산 부문을 중심으로 부채 연장의 물결을 계속 겪고 있습니다. 많은 기업이 성숙 단계에 대한 큰 압박에 직면하여 운영을 유지하기 위해 재정적 의무를 재구조화해야 합니다.

대표적인 사례가 센추리 부동산 투자 및 개발 기업(Cen Invest)이다. 2021년 10월에 발행된 채권 코드 CIVCB2124001은 연 10.5%의 고정 이자율을 적용하며, 당초 기간은 3년이고 만기는 2024년 10월 13일로 예정되어 있습니다. 하지만 2024년 10월 말 채권 보유자와의 2차 합의 이후, Cen Invest는 결제 기간을 2025년 10월 13일까지 연장했습니다.

이전에 이 채권은 Cen Group의 Century Real Estate JSC(Cen Land, HoSE: CRE) 주식 5,000만 주와 Galaxy Land와 CRE 간의 Hoang Van Thu 도시 지역 프로젝트(Hoang Mai, Hanoi)에 대한 협력 계약에 따른 재산권으로 담보되었습니다. 그러나 2022년 초에 주당 25,000동이 넘었던 CRE의 주가가 7,000동 미만으로 폭락하면서 Cen Invest는 담보를 추가해야 했습니다.

VNDIRECT Research의 데이터에 따른 2025년 산업별 채권 만기 구조입니다.

2025년 2월 11일 하노이 증권거래소(HNX)에 제출된 문서에 따르면, 이 기업은 광닌성 광옌성의 케캇 주거지역 프로젝트 투자자인 탄닷 VN 투자 JSC 주식 2,070만 주(정관 자본의 67.87%에 해당)와 해당 프로젝트에서 발생하는 재산권을 추가로 담보로 잡았습니다.

Thanh Dat VN은 담보 역할을 할 뿐만 아니라 Cen Invest 채권에 대한 지급을 보장하고, 새로운 대출을 받거나 자산을 사용하여 다른 채무를 보장하지 않습니다. 부채를 갚기 위해 Thanh Dat VN의 모든 주식을 매각해야 하는 경우, Cen Invest는 채권자 승인을 조건으로 최소 3,730억 VND의 가격을 약속했습니다. 이 거래는 늦어도 2025년 5월 31일까지 완료될 예정이며, 비용을 공제한 후의 수익금은 채권상환 계좌로 이체될 예정입니다.

비슷한 상황이 CRE에서도 발생했습니다. 이 회사는 채권 보유자로부터 CRE202001 채권을 약 9개월 연장받았습니다. 이 채권은 4,500억 VND 규모의 채권으로, 2020년 말에 발행되었으며 초기 기간은 36개월이었으나, 총 22개월로 연장되었습니다. 2024년 말까지 회사는 원금 일부만 상환하여 미지급 부채를 약 3,540억 VND로 줄였습니다.

CRE 채권은 또한 약 5,900만 개의 CRE 주식과 5,000만 개의 Cen Invest 주식, Galaxy Land의 재산권 및 기타 자산으로 담보되어 있습니다. 그러나 주가 하락으로 인해 회사는 지불 계획을 조정해야 했습니다.

2025년 1월 24일에 HNX에 보낸 문서에 따르면, CRE는 Khe Cat 프로젝트의 협력 계약에서 발생하는 모든 현금 흐름을 채권자의 채무 상환 계좌로 이체하기로 약속했습니다. 동시에 채권 이자율도 2025년 2월부터 연 12%에서 연 10.5%로 인하됩니다.

센 인베스트와 CRE 외에도 다른 많은 부동산 회사들도 채권 부채를 연장하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 예를 들어, 남안투자무역주식회사는 4조 7,000억 VND의 채권 만기를 맞이하고 있습니다. 남안은 어려운 재정 상황과 안전 기준을 초과한 부채/자본 비율로 인해 큰 압박을 받고 있습니다.

또는 사우던스타 도시개발 및 사업투자 주식회사의 경우, 만기가 되는 채권이 4조 6,950억 VND로, 이 기업의 지불 능력은 위험수준에 있습니다.

마찬가지로, Nam Long Investment Joint Stock Company(NLG)는 원래 만기일이 2029년 3월 이전임에도 불구하고 부채 압박을 줄이기 위해 1,000억 VND 상당의 채권 2개를 선불했습니다. Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company도 3,900억 VND 상당의 채권을 조기에 매수하여 미결제 채권 잔액을 0...으로 만들었습니다.

VNDIRECT Securities Research의 보고서에 따르면, 2025년은 만기 채권의 총 가치가 203조 VND로 추산되어 2024년 대비 8.5% 증가하면서 기업 채권 시장에 계속해서 어려운 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 특히, 부동산 그룹은 만기 채권이 130조 VND가 넘으며 전체 시장 만기 가치의 64%를 차지하고 2024년보다 두 배나 높아 가장 큰 압박에 직면해 있습니다.

우려스러운 점은 이전에 연장된 부동산 채권 56조 VND가 2025년에 만기가 되어 부동산 시장이 침체된 상황에서 기업의 유동성 압박이 커진다는 것입니다. 프로젝트에 대한 법적 승인이 예상보다 여전히 늦어 부동산 사업에 어려움을 겪고 있다.

부동산 업계뿐만 아니라, 금융 및 은행 기업들도 2025년 만기가 도래하는 채권 규모가 상당하며, 그 가치는 33조 VND가 넘습니다. 이는 전체 만기 가치의 16% 이상을 차지합니다.

일반적으로 부채 압박이 커지면서 부동산 사업은 재정적 의무를 구조조정할 방법을 찾을 뿐만 아니라 이 어려운 시기를 극복하기 위해 안정적인 현금 흐름을 보장해야 합니다.

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출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html