게다가 부동산 사업에서의 위법행위는 점점 더 복잡하고 정교해지는 추세로 발생하고 있으며, 특히 부동산 가격은 매분기, 매년 꾸준히 상승하고 있습니다.
투기와 시장 조작의 문제
최근 들어 하노이, 다낭, 호치민시와 같은 대도시를 중심으로 많은 지방에서 '유령' 도시 지역이나 수천 헥타르에 달하는 크고 작은 주택 개발 단지가 수십 년 동안 버려지고 '덮여' 있는 모습이 익숙한 이미지가 되었습니다. 이는 적절한 시기를 기다려 엄청난 수익을 올리려는 체계적인 투기 형태입니다. 이는 토지 자원의 낭비를 초래할 뿐만 아니라 부동산 가격의 급격한 상승의 직접적인 원인 중 하나이기도 합니다.
베트남부동산협회의 시장조사 자료에 따르면 2024년 3분기에도 부동산 가격은 계속해서 급등할 것으로 예상됩니다. 구체적으로 토지 부문은 1차 시장에서 평균 약 3.5%의 증가를 기록했습니다. 마찬가지로 저층 주택은 5~10%가 추가됩니다. 특히 아파트 부문은 가격이 평균 24% 상승하고 전체 신규 공급이 이전 분기에 비해 약 20% 감소하면서 새로운 수준을 기록했습니다. 하노이, 다낭, 호치민시 시장에서만 전년 대비 각각 64%, 30.6%, 46.2%의 증가율을 기록했습니다.
토지 투기 및 징수 문제와 함께 토지 사용권 경매를 이용해 시장을 조작하려는 징후가 있습니다. 이는 국가 예산을 위해 징수된 재정 자원의 이점 외에도 토지 사용권 경매의 가장 큰 한계입니다. 많은 지방에서 "경매 중개인"이 등장하여 시작 가격보다 수십 배 더 높은 가격을 지불하기로 공모하여 경매된 토지를 사고 다시 팔거나 이전에 낮은 가격으로 매수된 인근 토지를 청산하기 위해 "가상 가격"을 만들어냈습니다.
따라서 "경매 중개인"은 이상하게 높은 가격을 책정한 후 빠른 유동성과 이익이라는 목표를 달성하기 위해 자연스럽게 보증금을 포기하게 됩니다. 왜냐하면 보증금은 조직 단위가 제시한 시작 가격에 따라 계산된 토지 총 가치의 약 10~20%에 불과하며, 이 가격은 종종 해당 지역의 실제 시장 가격보다 낮기 때문입니다.
이는 경매 참가자의 이익에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 이러한 가상 가격이 새로운 주택 프로젝트에 대한 보상 및 부지 정리를 위한 기준으로 사용되어야 하기 때문에 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칩니다.
“2024년 3분기 부동산 시장은 긍정적인 회복세를 기록했지만 코로나19 팬데믹 이전만큼 활기차지 않았습니다. 새로운 공급은 제한된 반면, 부동산 가격은 계속 오르고 있습니다. 우리는 이런 상황에 여러 가지 이유가 있음을 알 수 있습니다. 즉, 사람들이 주택과 사업에 대한 수요가 높은 반면, 공급은 낮은데, 수요가 공급보다 크다는 것입니다. 부동산 프로젝트의 투입 비용(건설 자재, 토지 사용료 등)이 모두 증가하고 있습니다. 특히 많은 지역에서 토지 사용권 경매를 통해 가격이 상승하고 가격이 조작되는 징후가 나타났습니다."라고 건설부 차관 응우옌 비엣 훙이 말했습니다.
버려진 토지 '껴안기' 프로젝트에 대한 강력한 조치
부동산 가격의 투기와 조작이라는 "지하 물결"에서 얻은 교훈은 부동산 시장에 많은 결과를 가져왔고, 사실상 토지 열병을 일으켜 실제적인 필요(주택, 생산, 사업 등)가 있는 사람들이 토지에 접근하는 것을 불가능하게 만들었습니다. 그들이 원한다면 투기에 많은 돈을 지불해야 하며, 이로 인해 토지가 버려지게 됩니다. 새로운 프로젝트를 개발하는 기업들은 투자와 토지 비용 증가로 인해 수익을 보장받을 수 없을까 걱정합니다. 가난한 사람들은 점점 더 많은 비용을 지불해야 하며 점차 집을 소유할 능력을 잃어가고 있습니다.
생산, 사업, 일자리 창출, 사회를 위한 잉여가치 창출을 위한 투자 자원이 땅에 '매몰'되어 있다는 것은 우려스러운 일입니다. 활용되지 않는 투기적 토지는 관련 산업의 성장을 촉진하지 못하며, 장기적으로 공급이 장기간 축적되면 은행 시스템의 투자자들에게 부실채권이 발생하고 어느 순간 전체 경제에 인플레이션을 초래하게 됩니다.
“국가 관리 기관과 지방 자치 단체는 투기 목적으로 토지를 “보유”하지만 수년간 개발 및 사용에 투입되지 않고 방치된 프로젝트에 대해 주관적 및 객관적 원인에 대한 구체적인 고려 및 평가를 통해 강력한 조치를 취해야 합니다. 충분한 실행 능력이 있는 프로젝트의 경우 실행을 계속하기 위한 메커니즘을 만들어야 합니다. 반대로 그들은 단호하게 회수하여 다른 투자자에게 넘겨야 합니다. 또한 형법은 부동산 사업에서의 가격 조작, 가격 인플레이션, 가격 인상 행위에 대한 처리에 대해서도 명확히 규정하고 있으며, 위반 사항을 즉시 시정하기 위해 이를 엄격히 시행해야 합니다." 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사가 자신의 의견을 표명했습니다.
경제 전문가인 딘 트롱 틴 박사 부교수에 따르면, 부동산 가격을 안정시키고 급격하고 갑작스러운 상승을 제한하기 위해 가장 중요한 것은 투기와 가격 인플레이션을 방지하는 것입니다. 따라서 관계 당국은 토지이용권 경매를 포함한 부동산 거래에 대한 매매가격을 실제 시장 가격으로 통제하고 회복하기 위한 보다 과감한 조치를 취해야 합니다.
“전 세계 국가들은 부동산 세법령을 통해 실제 시장 가치에 따라 부동산 가격을 통제하는 데 매우 성공적이었습니다. 약 20년 전, 당 중앙위원회에서 부동산 세제 개혁에 관한 결의안을 발표했지만, 지금까지 이 정책은 시행되지 않았습니다.
따라서 부동산 시장을 위한 별도의 세무 조례를 제정하여 안정적이고 장기적으로 시행할 필요가 있습니다. 따라서 버려진 부동산, 여러 번 매각되거나 많은 부동산을 소유한 부동산은 현재 이용 가능한 토지 면적과 건축 면적의 임대료 수준까지 높은 세율로 세금을 부과해야 합니다." - 준교수, 딘 트롱 틴 박사가 말했습니다.
또한 전문가들은 법적 문제도 부동산 시장 침체의 주요 원인 중 하나라고 생각합니다. 부동산 시장의 어려움을 검토하고 제거하기 위한 총리 특별 작업반은 많은 양의 작업을 해결했습니다(1,200개의 중단된 프로젝트 중 800개 이상이 어려움을 해결했습니다).
특히, 2024년 8월 1일부터 개정 및 보완된 법률이 정식으로 발효되고 많은 신규 규정이 곧 법적 장애물을 제거할 것으로 예상되면, 관리 기관은 프로젝트 진행 속도를 높이고 시장 공급을 늘리기 위해 하위 법률 문서 및 시행 지침의 발급을 서두를 필요가 있습니다. 동시에 대다수 국민의 요구를 충족하는 사회주택 사업과 저가 상업주택에 우선 순위를 두고, 사회보장 정책의 효과를 보장합니다.
현재 가장 중요한 문제는 국가의 규제 역할인데, 이는 투기를 줄이고 예방하기 위한 메커니즘, 정책, 관리 도구 및 제재를 통해 이루어지며, 장기적으로 부동산 시장을 균형 상태로 되돌려 놓기 위한 것입니다.
최근 개정 및 보완된 법 제도가 시행되었지만, 아직도 지속적으로 의견을 수렴하는 것이 필요합니다. 얻은 교훈을 요약하고, 공급을 늘리고 가격을 안정시키기 위해 미해결 문제를 지속적으로 수정해야 하며, 토지를 사용하는 투자자를 승인하는 동시에 투자 정책 승인 문제를 철저히 해결해야 합니다.
하노이 부동산 클럽 부사장 Nguyen The Diep
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출처: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
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