市場には明確な変化はありません。
DKRAグループが最近発表した2023年7月の不動産市場に関するレポートによると、多くのリゾート不動産プロジェクトは期待された流動性を達成しなかったため、販売実施時期が延期されました。そのため、7月は新規販売開始プロジェクトが1件のみで、市場に投入された製品は40点となり、同時期に比べて88%減少しました。
この市場の需要は依然として非常に低く、記録された成功した取引は 1 件のみで、同時期と比較して 99% 減少していることは特筆に値します。 DKRAグループは、これらの商品の提供価格が比較的高く、投資家の慎重な心理と相まって流動性が低迷しているとコメントした。言うまでもなく、法律、金利、観光産業の回復などの他の要因は依然として重要ではなく、リゾート不動産の流動性に影響を与えています。
2023年7月に販売されるリゾートヴィラは1棟のみ。（写真：DKRAグループ）
DKRAは、翌月には市場の需給が7月に比べて若干増加するものの、明確な変化は多くないだろうと見ている。リゾートタウンハウス/ショップハウス部門では、7月の新規供給は今年最初の6か月と比較して増加しましたが、次の販売フェーズで販売されたプロジェクトは2件のみでした。このセグメントの供給は前年同期に比べて75%減少しました。吸収率はわずか1％です。
コンドテルに関しては、3 つのプロジェクトが販売開始され、405 ユニットに相当し、供給は前年同期比で約 52% 増加しました。この数字は、2023年第2四半期に販売される新築マンションの総数である378戸をも上回っています。ただし、新製品はすべて中部地域に集中しています。
コンドテルはまた、7月に113件の取引が成立し、この市場で最も多くの取引を記録したセグメントでもあります。ただし、取引量は依然として 1 つのプロジェクトに集中しており、残りのプロジェクトの消費率はすべて中程度です。これらは、法的文書が完備しており、大手ブランドによって運営され、価格が 5,000 万 VND/m2 未満のプロジェクトです。
DKRAはまた、来月には市場の需給は回復し続けるが、短期的には大きな変動は起きそうにないと予測している。
リゾート不動産は短期的には躍進する可能性は低い。
リゾート不動産の販売価格については、プライマリーマーケットでは先月と比べて大きな変動はないと予想されます。商品を導入している投資家は、引き続き金利支援プログラム、早期返済顧客への最大50%の割引インセンティブ、元本猶予期間などを維持しています。インセンティブの維持により、主にビンディン省とキエンザン省に集中して、需給が若干回復すると予想されます。
建設省の最新報告書によると、2023年第2四半期には、全国のホテルやリゾートの新規供給は、開業・運営されているいくつかのプロジェクトによってほぼ補充されるのみとなる。認可されたリゾート観光プロジェクトは、バデン山（タイニン省）の頂上にあるテーマ別観光エリアとリゾートの 1 つだけです。
リゾート不動産をどう救うか?
全国の有名な観光地を調査すると、顧客がいないまま放置された別荘プロジェクト、リゾート別荘、コンドミニアム、オフィスホテルの状況がかなり一般的であることが分かります。多くの二次投資家は、レバレッジの使用による財務的圧力への対処に苦労し、商品からのキャッシュフローを活用することができず、そのため最近では「息苦しい」価格での売却を受け入れざるを得なかった。
多くの市場調査によれば、リゾート不動産の利益率は現在非常に低く、わずか 1% 程度にとどまっており、4～5% 以上に達するプロジェクトはごくわずかです。販売開始時に 8 ～ 12 % の利益を約束していた多くのプロジェクトが、現在ではその利益を達成できなくなっています。
リゾート不動産の特殊性を考えると、金利や法的障害を取り除いて他の市場セグメントのように回復するだけでは不十分だと思われます。リゾート不動産の残る問題は、リゾートと観光部門における供給が需要を上回っていることです。
商品の供給は増加しているものの、潜在的な観光客の適切な開発が不足しているため、需要と供給の間に大きなギャップが生じています。
観光総局のデータによると、今年の最初の6か月間でベトナムには約7,000万人の観光客が訪れ、そのうち560万人が海外からの観光客、約6,400万人が国内からの観光客だった。海外からの来訪者数は2019年の同時期と比べて66％にとどまったが、国内からの来訪者数は1.4倍に増加した。観光による総収入は343兆1000億ドンと推定され、2019年の同時期の338兆2000億ドンと比べて1.45%増加した。
海外からの訪問者数がまだ完全に回復していないため、リゾート不動産の供給は増加し続けており、供給過剰の危機により多くのリゾート製品が最近未開発のままになっています。潜在的な観光客数が回復しない、あるいは急増しない場合は、リゾート不動産市場は引き続き凍結するとの意見が多くある。これによりループが発生し、市場が凍結するとサービスが発展できなくなり、潜在的な観光客を誘致することが難しくなります。
専門家によると、法律や金利の解決策でリゾート不動産市場を救済しても、表面的な問題は解決されるだけだ。これらの動きは、主にプロジェクト所有者と投資家が現在の時期に信頼を取り戻すことを支援するものです。しかし、このタイプの価値を真に高め、流動性を高めるためには、実際の需要の問題が鍵となります。
したがって、投資家は、売上に重点を置くだけでなく、付随サービスを迅速に運営し、観光市場と組み合わせて自社のイメージを宣伝し、潜在的な顧客を引き付けることに重点を置く必要があります。これにより、投資家はこの市場の製品にさらに興味を持ち、投資を継続するようになります。アナリストによると、この問題は一夜にして改善できるものではないため、リゾート不動産市場の回復を見るには、2024年末か2025年初頭まで待たなければなりません。
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