年末は、住宅不動産取引が最も活発になる時期です。しかし、注意しないと、土地購入者や投資家は簡単に土地ブローカーの「罠」に陥ってしまう可能性があります。
ワンハウスの地域営業部長ド・ゴック・タン氏は記者団に対し、法的リスク、高すぎる価格、非専門的な仲介業者が、年末に住宅購入者を陥れる3つの罠だと語った。
Do Ngoc Thang 氏 - OneHousing の地域営業ディレクター。 （写真：PH）
年末に住宅購入者が陥る3つの罠を明かす
昨年の不動産市場全体の低迷を受けて、今年末の住宅地市場はどのように推移していますか？
- 住宅用地セクターに関しては、過去から現在まで、ハノイの4つの都心地区と現在12の都心地区では、増加または減少の市場動向による影響はあまり受けていません。
都心部では、土地資金は拡大できませんが、人口は依然として増加しており、最も重要なのは、居住、投資、事業、賃貸などに対する需要が実際の需要であることです。そのため、都心部の不動産価格はほとんど変化せず、わずかに上昇することもあります。しかし、着実に上昇しており、住宅購入者は損失を心配する必要がなく、良好なキャッシュフローの安全な避難場所となっています。
今から年末にかけて、住宅不動産取引が最も活発になります。これは例年の傾向でもあります。
早く契約を済ませたいという気持ちから、年末に住宅を購入する場合、住宅購入者はどのようなリスクに遭遇する可能性がありますか?現在の市場では住宅購入者を待ち受ける罠は何でしょうか?
- 住宅購入のリスクは年末だけではありません。不動産を購入する顧客が常に抱える問題は、第一に合法性、第二に評価、第三にブローカーのアドバイスです。
法的には、証明書なしで住宅を取引する場合、手書きの文書または公証された文書で売買する場合、証明書を共有する場合、証明書がブラッククレジットの場所にある場合、または住宅所有者が2〜3人のために預金する場合、顧客はリスクに遭遇する可能性があります...最も一般的なリスクは、住宅所有者が金融機関から借りるためにレッドブックを保持していることです。全員が販売書類を知っているか、預金契約書を作成する必要があります。
不動産の価値のほとんどは数十億ドンなので、ブローカーが顧客を注意深く確認しないと、購入者にとって多くのリスクが生じ、予測できない結果をもたらすことになります。
2つ目は価格についてです。年末になると、「借金して家を売らなきゃ、緊急販売、年末に衝撃価格…」といった広告情報が溢れるようになりますが、これはおそらく、利益欲に訴える情報です。ブローカーが価格が市場よりもはるかに安いとアドバイスした場合は、必ずそれを疑って、予想外に安いものには注意することをお勧めします。全ての物には値段がある。
ブローカーにとって、格安で驚くほど値引きされた物件を「釣り上げる」という当初の話は、実際には真実ではなく、買い手の注意を引き付けて他の物件に誘導するためのトリックであり、もはや新しい話ではなく、多くの市場で一般的な慣行になっています。または、ブローカーが買い手の心理を利用してすぐに契約を結び、価格を上げて差額を「食べる」ことも珍しくありません。
「土地ブローカー」は年末になるといろいろな手口を仕掛けてきます。 （写真：VNT）
このような「グレーゾーン」の市場では、買い手はいつでもリスクにさらされる可能性があります。数十年の経験を持つ専門家として、住宅購入者にどのようなアドバイスをすることができますか?
- 住宅不動産取引は今でも毎日行われており、市場に参入する買い手にとって最も重要なことは、遭遇する可能性のあるリスクを特定するために慎重に調査することです。
不動産の合法性に関しては、経験上、購入者は手付金を支払う前にレッドブックを注意深く確認し、その情報が正確でなければならないことが分かっています。そしてもちろん、不動産の合法性を保証する最高の専門知識を持つのは評判の良い仲介会社なので、その仲介会社を通じて取引を行うべきです。
価格に関して言えば、今日はアパートA、アパートB、アパートCを、このような間取り、このような場所、このような路地で見て回ります。そうすれば、この地域の平均価格がおおよそいくらなのか自分で見積もることができますか？顧客が、なぜこの場所を購入すべきか、ここではいくらかかるか、法的取引プロセスはどのようなものかなどについてアドバイスできる、専門的で知識豊富なブローカーに出会えれば、私たちはより安心できるでしょう。
住宅取引においては、仲介業者の専門性が極めて重要です。合法性や価格以外にも、上で述べたように、物件の検索、訪問から売買手続きの実行まで、顧客プロセス全体にわたってブローカーが常に登場します。
したがって、最初の会議からいくつかの質問を通じて、その人が専門職を持っているか、熱心であるか、その分野を理解しているかなどを確認できます。
大規模で評判の良いユニットまたは企業に勤務するプロのブローカーと会うことで、顧客は住宅用地取引プロセスにおけるすべてのリスクを最小限に抑えることができます。なぜなら、独立したブローカーではなく、仲介ユニット自体が顧客の取引に責任を負うからです。
住宅不動産市場における「危機に瀕した機会」の発見
おっしゃるとおり、住宅用不動産への投資機会を見出すお客様はまだまだ多くいらっしゃいます。あなたの意見では、今年末に買い手が狙える価格帯はいくらですか。また、この市場は買い手のキャッシュフローにとって本当に持続可能でしょうか。
- 住宅用不動産に投資する場合の価格帯は、購入者の利用可能な資金によって完全に決まります。なぜなら、市場では、銀行と緊密に協力している大手仲介業者を除いて、残りの仲介業者は住宅用地購入者向けの金融ソリューションを持っていないことが多いからです。
都心部の住宅地の場合、取引が最も活発な価格帯は30億～60億ドンです。ベトナム人は安全で安心な暮らしを重視する精神を持っており、多くの人がいまだに地上の家に住むことを好みます。路地裏の家はバイクも入れるほどで、価格は1平方メートル当たり1億～1億2千万程度、50平方メートルの家は50億程度、5階建てで1階当たり35～40平方メートル、使用可能面積も200平方メートル近くまであります。
ハノイ中心部の供給は、土地資金が拡大できないためほとんど大きな変動がなく、都心部の住宅地取引は需要に応じて回転することになる。不動産市場全般の変動にもかかわらず、需要と供給は常にバランスが取れています。ある人が売る必要があるときは、買う必要がある人も必ずいますし、その逆も同様です。
例えば、私が結婚した当初は、30㎡の家を買うつもりだったのですが、3～5年ビジネスをして大金を稼いだ後、当然もっと広い家が欲しくなりました。この時、私は家を売りたくなり、買いたくなるでしょう。あるいは、大きな家に住んでいても、事業が困難になると、大きな家を売って小さな家に移り、事業資金を得るという人もたくさんいます... 住宅用不動産の需要と供給は常に存在します。私も5軒の家に行ったことがあります。
住宅用不動産に投資する場合の価格帯は、購入者の利用可能な資金によって完全に決まります。 （写真：OH）
数年前、市場が活況を呈していたときに投資家の間で非常に人気があった郊外の土地セグメントにも、これは当てはまるのでしょうか?
- 約2〜3年前、郊外の不動産投資に参加した投資家は、「潮が満ちれば船が浮く」というスタイルで熱い利益を享受していました。
しかし、過去の教訓を見ると、2010年に郊外の不動産は急速に増加しましたが、バブルが崩壊すると下落し始め、多くの投資家が苦戦し、破産し、その時点で多くの家を売却しました...この状況は2022年と2023年初頭に繰り返され、信用債務の返済のために損失を出して売却するというニュースが広まりました。
私の考えでは、市場が回復するとすれば、まずはアパートやタウンハウスなど、実際の住宅需要がある分野から回復するでしょう。新国会が不動産事業法を可決し、投機を避けるため土地の分割と売買を厳しく制限すると、郊外の土地はさらなる困難に直面することになるだろう。
法的規制がますます改善され、市場の透明性が促進されるにつれて、郊外の土地セグメントは顧客の投資ポートフォリオにおいてますます魅力を失いつつあります。
最後に、年末に住宅を購入する人へのアドバイスはありますか？
- 購入者へのアドバイスとしては、基準を満たし、売却を必要とする住宅所有者の希望を満たし、売却する意思があり、標準的な法的条件を満たし、利用可能な資金などがある商品がある場合は、それを購入して、今日家を見に行くことや明日家を見に行くことを心配することなく、ぐっすり眠れるようにし、その時間をビジネスに集中させ、楽しく暖かい旧正月休暇を過ごすことをお勧めします。なぜなら、都心部の住宅地は値下げされたことがないからです。
どうもありがとうございます！
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