基地地区のショップハウスへの投資に幻滅

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かつては市場で人気があり、投資家にとって「金の卵」と考えられていた多くのアパートのショップハウスは、不況に陥り、低価格で賃貸されたり、売りに出されたりするようになった。この状況により多くのショップハウスのオーナーが困っており、数十億から数百億ドンの初期投資に比べれば現在の安い賃貸料はほんの一握りに過ぎないため、投資家は資本を投じざるを得ない状況となっている。こうした状況は、人口密度が高く、消費財の消費が国内トップクラスであるホーチミン市で起きている。

ホーチミン市ゴーヴァップ地区のショップハウスのオーナーであるドゥンさんは、50平方メートルのショップハウスを5億ドン以上の損失で3か月以上売却しているが、まだ誰も買い手をつけていない。このショップハウスは2019年にドゥン氏によって約38億ドンで購入され、当初は月額1500万ドンで賃貸されていました。しかし、経営不振のため、借主は家賃を6か月支払った後に家を返却しました。その後もドゥンさんは賃貸の看板を掲げ続けたが、問い合わせがほとんどなかったため、積極的に月額1300万ドンに値下げした。現在までに多くの入居者が入り、価格は月額1000万VNDまで下がったが、まだ空室のままである。

「私は毎月、20億ドンの融資に対して2000万ドン以上の利息と元金を銀行に支払わなければなりません。「家賃はわずかで、金利の圧力も大きいため、損失を出してショップハウスを売却せざるを得ませんでしたが、3か月以上広告を出してもまだ買い手が見つかりませんでした」とドゥンさんは語った。

同じ状況で、不動産投資家のヒエン氏は次のように話した。「2018年に、旧2区（現トゥドゥック市）のプロジェクトで、50億ドン以上でショップハウスに投資しました。メインストリートに位置し、交通量が多いため、その時は時間が経つにつれて家の価格が上がるか、高額で賃貸されるだろうと確信していました。当初は計画どおり、顧客に月額3,000万ドンで賃貸し、コーヒーショップをオープンしました。しかし、2020年末から、事業の困難により、同じエリアにある私のショップハウスと隣接する一連の家は、入居者がいないまま閉店しました。」

「パンデミックが終われば、市場はすぐに安定するだろうと思っていましたが、2年経っても私のアパートはまだ空室のままです。「最近、顧客がミニスーパーマーケットを借りて月1500万を支払いたいと言ってきたが、投資効果がなかったため同意せず、売却する予定だ」とヒエン氏は語った。

多くの不動産専門家によると、近年、電子商取引がますます成長し、多くの企業は現在、店舗ではなく倉庫のみを必要としており、倉庫は現在スマートサービス倉庫でもあり、オンラインでの管理と運営は安価で安全である一方、ショップハウスを倉庫として借りることは高価で安全ではないとのことです。

専門家によると、ショップハウス型は2000年代にベトナムで初めて登場した時、非常に価値があったという。ホーチミン市の中心部では、一連のショップハウスがかつて投資家を惹きつける「金の卵」だった。不動産ビジネスは成功しているため、市場に継続的に新しい供給を放出し、余剰を生み出しています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏は、ショップハウスのプロジェクトは、特に人口動態の問題を考慮し、利用者の行動や通行人の数を詳細に計算し、ビジネスやショッピング活動がプロジェクトに日々のキャッシュフローを生み出せるように、多くの要素を収束させる必要があると述べた。そうして初めて、ショップハウスはビジネスの効率化をもたらすことができるのです。さらに、人々の買い物や娯楽の方法の大きな変化を注意深く研究する必要がある。現在、消費者はオンラインショッピングをより多く利用し、衛星都市への移住も進んでいるため、集中的な取引は以前よりも効率が悪く、ショップハウスの価値は大幅に低下しています。

CBREベトナムの専門家も同様の見解を示し、この分野は専門家によって利益を生む分野とみなされているものの、都心部や周辺住民からの潜在的需要を慎重に計算しなければ、ショップハウスに投資して店舗を開設しても簡単に失望につながる可能性があるとコメントした。現在の不動産市場の必然的な発展傾向では、すべてのアパートプロジェクトで商業エリア用のスペースを確保する必要があります。しかし、場所に応じて、プロジェクトごとにニーズが異なります。したがって、ショップハウスの開発と改善は、プロジェクトの場所と規模によって異なります。

JLLベトナムの最近の市場レポートでは、この部門は投資家にこのショップハウスセグメントを選択する際の推奨事項も示しています。投資家は遊休キャッシュフローがない場合、ショップハウスへの投資を慎重に検討する必要があります。なぜなら、非常に簡単に「破産」するからです。現在の入居者を維持するために、ショップハウスの所有者は家賃を下げなければなりません。一方、賃貸物件が提供される場合、家主は現在の提示賃料を20～40％引き下げる必要に直面しています。契約期間は3～5年のままですが、借主はリース期間全体にわたって家賃を値上げしないことを提案しています...

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