「間違った場所」でショップハウスを購入し、多くの投資家が二重の損失を被っている

[広告_1]

ショップハウスによる二重損失

2022年初頭、多くのショップハウス製品が「事実上の」熱狂とともに市場に投入され、これらの製品の価格は急騰した。このため、投機的思考やサーフィン思考を持つ多くの投資家が、リスクを無視して短期的な利益機会を求めて市場に殺到するようになった。

ホーチミン市の投資家ロン氏は、トゥドゥック市のプロジェクトで140平方メートルを超えるショップハウスを200億ドン以上で購入したが、土地返還の波により、自分のショップハウスに入居者を見つけることが不可能になり、苦境に立たされている。さらに、投資資金の大半は銀行からの借り入れによるものなので、ロン氏は毎月何千万ドルもの利息を支払わなければならない。

多くの投資家にとって、ショップハウスの購入は二重の懸念を伴います。 — ショップハウスは、特に大都市圏や観光地で多くの投資家を惹きつけているタイプです。

「以前、賃貸が容易だった頃は、このショップハウスは月々約2,000万ドンのキャッシュフローを生み出していました。しかし、ここ数年は入居者が見つからず、事業に活かす時間も取れず、空き家のままでした。現在は、当初の30億ドンの価格に比べて損失で売却していますが、買い手は見つかっていません。仲介業者に持ち込まれた人もいますが、ただ見て、そのまま放置されている人もいます…」とロン氏は語りました。

この投資家はまた、このショップハウスを購入したとき、ブローカーから、ローンの資本を相殺するだけのキャッシュフローを容易に生み出すことができると約束されたとも述べた。同時に、市街地が発展すると、このショップハウスの価格も上昇し、2年後には30％～40％の利益を簡単に生み出すことになります。しかし、実際は新型コロナウイルス感染症流行の影響で、住宅を取得後、賃貸事業を行うことができなかった。入居者が見つかったとしても、経営がうまくいかなかったため契約を延長することができませんでした。

ロン氏は、駐車スペースが不足し、居住者が少なすぎ、ショップハウスのエリアがアパートの団地から遠いため、ショップハウスの一部を貸し出すのが難しいのは不合理だと述べた。そのため、この投資家は、製品の事業内容や収益性を慎重に調査しなかったため、間違った場所に投資してしまったと考えています。

言うまでもなく、投資家たちは近年、古い製品が売り切れていないにもかかわらず、多くのショップハウス製品を継続的に市場に投入しています。上記の理由により、住宅価格は上昇できず、事業は困難で、銀行の利息を定期的に支払わなければならないという状況が生じ、初期投資家は二重の損失を被ることになります。

上記のケースと同様に、グエン・チュオン・ザン氏（ハノイ）も、市内の大都市圏にあるショップハウスで「立ち往生」している。ジャン氏は、100平方メートル以上の面積を持つ180億ドン相当のショップハウスを所有するために、銀行から100億ドン近く借り入れなければならなかった。

多額の費用をかけてこのショップハウスを購入した後、ジャンさんは賃貸収入として月に3000万しか得られなかった。この投資家にとって、賃料だけでは毎月銀行に支払う金額が足りず、他の資金源からさらに資金を調達しなければなりません。

多くの投資家にとって、ショップハウスの購入は諸刃の剣です。 — 市場に出回るショップハウスの数が非常に多くなり、供給が需要を上回る時期があります。

特筆すべきは、2023年の初めから現在に至るまで、ジャン氏のショップハウスには入居者が見つかっていないということだ。銀行からの圧力に疲れ果てた彼は、ショップハウスも140億ドンで売却している。

「私の友人や親戚の多くも、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市、キエンザンなど、多くの場所でショップハウスに投資したために損失を被っています。彼らの多くは、2022年初頭の市場が活況を呈していた時期から、このタイプのショップハウスに固執しており、その半数は損失を出して売却せざるを得ない状況です。しかし、現段階では損失を抑えることも非常に難しいと思います」とジャン氏は述べた。

ショップハウスで利益を上げるのは簡単ではない

2022年末の市場の「崩壊」により、期限までに不動産を売却できなかった多くの人々は、残念ながら市場の回復を待つために入居者を探さなければなりませんでした。しかし、価格が高く、レバレッジが大きいため、キャッシュフローは銀行の利息と比較するとほんのわずかなものです。そのため、特に人口が少なく、都心から離れた都市部では、供給過剰となっている多くのプロジェクトで損失が相次いでいる。

ショップハウスを「保有」する長年の経験を持つ投資家の中には、一部の地域のショップハウスの利益率は年間わずか2〜3％で、貯蓄金利の3〜4倍低いと話す人もいます。言うまでもなく、現在の時代では、ビジネスの拠点は電子商取引の影に隠れつつあります。立ち退きの波により多くの家主が何ヶ月も入居者を見つけられず苦境に立たされている。

多くの投資家にとって、ショップハウスの購入は二重の問題を引き起こしている。 — この製品から利益を上げるには、「適切な場所」のショップハウスを選択することが重要な要素です。

さらに、このタイプの物件の所有期間は 50 年であるため、多くのショップハウス製品も時間の経過とともに価値が下がります。いくつかのプロジェクトでは、手続き上の問題が多く、実施が遅れたために、多くのショップハウスが 5 ～ 10 年間空き家のままになっています。投資家が明確な情報を持たない場合、所有期間が短縮されているため、これらのショップハウスを購入することは困難になります。

さらに、このタイプのショップハウスで利益を上げたい場合は、適切なショップハウスを選択することも非常に重要です。専門家によると、収益性の高いショップハウス製品を選択するには、人口密度の高い住宅地、適正な価格、優れた製品建設品質、インフラ開発への期待が高いプロジェクトの立地など、多くの要素を考慮する必要があります...

さらに、購入者はビジネスがしやすいよう適切なデザインの商品を選ぶ必要があり、それによって入居者を見つけやすくなります。さらに、ショップハウスの面積は小さすぎると商業的に活用するのが難しくなるため、小さすぎるのは好ましくありません。

[広告2]
ソース