ショップハウスによる二重の損失
2022年初頭、多くのショップハウス製品が「仮想」熱狂とともに市場に投入され、これらの製品の価格は急騰しました。このため、投機的思考やサーフィン思考を持つ多くの投資家が、リスクを顧みず短期的な利益機会を求めて市場に殺到するようになった。
ホーチミン市の投資家ロン氏は、トゥドゥック市のプロジェクトで140平方メートルを超えるショップハウスを200億ベトナムドン以上で購入したが、土地返還の波により自分のショップハウスに入居者を見つけることが不可能になり、苦境に立たされている。さらに、投資資金の大半は銀行からの借り入れによるものなので、ロン氏は毎月何千万ドルもの利息を支払わなければならない。
ショップハウスは、特に大都市圏や観光地において、多くの投資家の注目を集めているタイプの不動産です。
「以前、賃貸が容易だった頃、このショップハウスは月額約2,000万ドンのキャッシュフローを生み出していました。しかし、ここ数年は入居者が見つからず、事業に活かす時間もなかったため、家を空き家のままにしていました。現在は当初の価格30億ドンに比べて損失で販売していますが、まだ買い手が見つかっていません。 「ブローカーに連れてこられて、ただ見ているだけで放っておく人もいます…」とロン氏は語った。
この投資家はまた、このショップハウスを購入したとき、ブローカーから、借入金を相殺するだけのキャッシュフローを容易に生み出すことができると約束されたとも述べた。同時に、市街地が発展すると、このショップハウスは価格が上昇し、2年後には30％～40％の利益を簡単に生み出すでしょう。しかし、現実には新型コロナウイルス感染症の影響で、住宅の引き渡し後も賃貸事業を行うことができなかった。入居者が見つかったとしても、経営がうまくいかなかったため契約を延長することができませんでした。
ロン氏は、駐車スペースが不足し、居住者が少なすぎるうえ、ショップハウスのエリアがアパートの敷地から遠いため、ショップハウスの一部を貸し出すのが難しいのは不合理だと述べた。そのため、この投資家は、製品の事業と収益性を慎重に調査しなかったため、間違った場所に投資したと考えています。
言うまでもなく、投資家たちは近年、古い製品が売り切れていないにもかかわらず、多くのショップハウス製品を継続的に市場に投入しています。上記の理由により、住宅価格は上昇できず、事業は困難となり、銀行の利息を定期的に支払わなければならず、初期投資家は二重の損失を被ることになります。
上記のケースと同様に、グエン・チュオン・ザン氏（ハノイ）も、市内の大都市圏にあるショップハウスに「閉じ込められて」いる。ジャンさんは、100平方メートル以上の面積を持つ、180億ドン相当のショップハウスを所有するために、銀行から100億ドン近くを借り入れなければならなかった。
多額の費用をかけてこのショップハウスを購入した後、ジャンさんは賃貸で月に3000万しか稼げなかった。この投資家にとって、家賃だけでは毎月銀行に支払う金額が足りず、他の資金源からさらに資金を調達する必要があります。
市場に出回っているショップハウスの数が非常に多く、供給が需要を上回る時期があります。
2023年の初めから現在に至るまで、Giang氏のショップハウスには入居者が見つかっていないことは特筆に値する。銀行からの圧力に疲れ果てた彼は、ショップハウスも140億ドンで売却しようとしている。
「私の友人や親戚の多くも、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市、キエンザンなど多くの場所にあるショップハウスに投資したために損失を被らざるを得ません...彼らのほとんどは、2022年初頭の市場が急成長した時期以来、このタイプのショップハウスに固執しており、その半数も損失を出して売却しなければなりません。」しかし、現段階では損失を抑えるのは非常に難しいと思う」とジャン氏は語った。
ショップハウスで利益を上げるのは簡単ではない
2022年末の市場の「崩壊」により、期限内に不動産を売却できなかった多くの人々は、残念ながら市場が改善するのを待つために入居者を探さなければなりませんでした。しかし、価格が高く、レバレッジが大きいため、キャッシュフローは銀行の利息と比較するとほんのわずかなものです。そのため、特に人口が少なく、市内中心部から離れた都市部では、供給過剰となっている多くのプロジェクトで損失が相次いでいる。
ショップハウスを「保有」する長年の経験を持つ投資家の中には、一部の地域のショップハウスの利益率は年間わずか2～3％で、貯蓄金利の3～4倍低いと話す人もいます。言うまでもなく、現在の時代では、ビジネスの場は電子商取引の影に隠れつつあります。立ち退きの波により多くの家主が何ヶ月も入居者を見つけることができず苦境に立たされている。
「適切な場所」のショップハウスを選択することは、この製品から利益を得るための重要な要素です。
さらに、このタイプの物件の所有期間は 50 年であるため、多くのショップハウス製品も時間の経過とともに価値が下がります。いくつかのプロジェクトでは、多くの手続き上の問題により実施が遅れたため、多くのショップハウスが 5 ～ 10 年間空き家のままになっています。投資家が明確な情報を持たない場合、所有期間が短縮されているため、これらのショップハウスを購入することは困難になります。
さらに、このタイプのショップハウスで利益を上げたい場合は、適切なショップハウスを選択することも非常に重要です。専門家によると、収益性の高いショップハウス製品を選択するには、人口密度の高い住宅地、適正な価格、優れた製品建設品質、インフラ開発への期待が高いプロジェクトの立地など、多くの要素を考慮する必要があります...
さらに、購入者はビジネスがしやすいように適切なデザインの商品を選ぶ必要があり、それによって入居者を見つけやすくなります。さらに、ショップハウスの面積は小さすぎると商業的に活用するのが難しくなるため、小さすぎるのは好ましくありません。
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