ベトナム不動産協会のデータによれば、過去10年間で不動産価格は数十倍に上昇している。 2021年だけでも、平均住宅価格は2桁上昇し、同時期と比べて何倍も上昇しました。現在、市場は減速しているものの、マンション部門は依然として成長の勢いを維持しています。
同様に、サヴィルズ・ベトナムは、2023年第3四半期のマンションの平均一次価格は5,400万ドン/平方メートルに達し、19四半期連続で上昇し、2019年第1四半期と比較して77％以上増加したと指摘した。
専門家によると、住宅価格は上昇しているものの、短期的には下げることはできないという。その理由は、土地価格、建設資材価格、ローン金利など、多くのコストが高価格を構成しているからです。
トゥアン・アン・リアル・エステートのディレクター、ジャン・アン・トゥアン氏は、不動産価格は土地価格、建設費、合法性など多くの要因に左右されると分析した。これらの要因が同時に影響を及ぼせば、企業が不動産価格を下げるのは難しくなるだろう。
コストの上昇により、企業が住宅価格を下げることが難しくなります。 （イラスト：Cong Hieu）。
具体的には、不動産プロジェクトの場合、土地コストは出力価格に影響を与える重要な入力コストの 1 つです。都市部では平均して、土地使用料はマンションの場合は約10％、低層タウンハウスの場合は20～30％、別荘の場合は約50％を占めます。
近年、土地価格は15～30％上昇し、住宅価格も2～8％上昇しています。
近年、土地の価格だけでなく、鉄、鋼、砂などの建設資材も高騰しています。例えば、鉄鋼価格は約15～20％上昇しましたが、原材料費は建設プロジェクトの見積額の65～70％を占めています。
さらに、多くの法的問題により建設期間が長引いたため、プロジェクトの実施コストも増加しました。トゥアン氏は、法的手続きを完了するのに4～5年かかるプロジェクトもあると語った。プロジェクトの法的手続きを完了するには、企業が部門に出向き、正式な派遣を受けるだけでなく、関係する部門、機関、セクターからの意見を待つことも必要です。手続きの待ち時間は規則に従う必要がありますが、遅れることがよくあります。
「法的手続きにかかる時間は非常に長く、事業コストに大きな影響を与えます」とトゥアン氏は語った。
トゥアン氏はさらに、企業が5000億ドンで土地を購入した場合、毎年利息費用の10％、つまり500億ドンを失うことになるという証拠も示した。このコストは企業によって強制的に価格に上乗せされます。
「多くの企業は、価格を下げると大きな損失を被り、価格を下げなければ製品を販売できなくなるため、現在行き詰まっています。そのため、多くのプロジェクトがまだ実施されていないため、多くの投資家は建設を望んでおらず、移転パートナーを探しているのです」とトゥアン氏は語った。
ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長も、不動産価格が下がりにくい大きな障害は投資コストが高すぎることだと述べた。
「現在のプロジェクトコスト構造では、建設コストは4〜5年前に比べてほぼ2倍になり、1平方メートルあたり700万〜750万ドンから1平方メートルあたり1200万ドン以上になっています」とクアン氏は述べた。
さらに、クアン氏によれば、市場には国内企業だけでなく多くの外国人投資家もいるので、不動産価格を下げるのは非常に難しいとのことだ。
したがって、プロジェクトに投資する外国企業は、国内投資家のプロジェクトよりも、高級セグメント、良い立地、完全な法的文書、より高い製品品質を選択することが多いため、価格が低くなることはありません。市場に製品を販売する際、常に2〜3年後の生産量を計算するため、価格が非常に高くなることがよくあります。外国企業は資金源や資本コストの面で優位性を持っているため、販売価格を下げる圧力を受けません。
DGCapitalの投資ディレクターであるNguyen Duy Phuong博士によると、不動産プロジェクトの投資家が住宅価格を下げることを選択しない理由は数多くあるという。
特に、プロジェクトを実施する際、投資家は土地と将来の資産の両方を抵当に入れて銀行から資本を借り入れていたことがわかります。販売価格を下げると銀行の担保価値に影響しますが、投資家にはローンを補う他の資産がありません。
さらに、多くのプロジェクトは、販売されるまでに何年もの間、法的問題に巻き込まれてきました。その間、投資家は依然として増加する金利コストと土地コストを負担しなければなりません。
チャウ・アン
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