土地利用権取引フロアに関する考察

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最近、ファム・ミン・チン首相は、建設省に対し、天然資源・環境省および関連機関と連携し、土地使用権取引フロアの設立を検討するよう指示した。

概要: 制度と政策の継続的な革新と改善、および土地管理と使用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会の2022年6月16日付決議第18-NQ/TW号は、「土地価格を公表し、取引フロアを通じた取引、銀行を通じた支払い、現金を禁止する」という解決策を提案しました。この政治的基礎に基づき、不動産市場がオープンかつ透明に運営されるよう、ファム・ミン・チン首相は最近、建設省に対し、天然資源環境省および関連機関と連携し、土地使用権取引フロアの設立を検討するよう指示した。この政策についてより多くの視点を提供するために、この記事では、いくつかの国々の根拠、目的、必要性、経験について議論し、関連する解決策をいくつか提案します。

1. 不動産取引フロアは我が国では新しい問題ではありません。不動産取引フロアおよび不動産取引フロアを通じた取引に関する規制は、不動産取引の透明性と安全性を高めることを目的とした2014年不動産業法の規定の一つです。 2014年不動産業法第3条第6項は、「不動産取引場とは、不動産の売買、譲渡、賃貸、転貸、賃貸借の取引が行われる場所をいう」と規定している。

現在の法律規制によれば、不動産取引フロアは、不動産の売買、譲渡、賃貸、転貸、賃貸借取引などの取引を行う企業によって設立されます。不動産の売却、譲渡、賃貸、転貸、割賦購入の企画。不動産情報を関係者に紹介、掲載、公開します。不動産関連の書類をチェックして、取引に適しているかどうかを確認します。不動産の購入、販売、譲渡、リース、転貸、リース購入に関する契約の交換、交渉、署名を行う当事者間の仲介役として活動します。

2015年民法第107条第1項は、不動産には土地が含まれると規定しています。家屋、土地に付随する建設工事。土地、家屋、建設工事に付随するその他の資産。したがって、不動産取引フロアの活動には、土地使用権の取引に関連するサービスが含まれます。取引所を通じた取引は必須ではありませんが、買い手と売り手の選択によります。

最近、首相は天然資源環境省と関係省庁に土地使用権取引フロアの設立を検討するよう指示した。この政策は経済発展に対する首相と政府の決意を示すものであり、社会の注目を集めている。現在、土地使用権取引フロアモデルについては議論が続いています。天然資源環境省は、首相の決定に提出する土地使用権取引フロアに関する2つの選択肢を開発しており、具体的には以下のとおりです。

- オプション 1: 不動産取引フロアモデルを、国家の監督の下、専門的な方向で不動産事業法に従って開発およびアップグレードします。

- オプション 2: 土地使用権の専門取引フロアを構築する。

全体的な方向性としては、不動産取引フロアは企業に割り当てられるのではなく、国家によって管理されるという原則を規定し、同時に、取引対象をあらゆる種類の土地にまで拡大する必要がある。その取引フロアは、情報システム、土地および建設データベースに接続して、システムに同期して更新する必要があります。

したがって、上記オプションに従って土地使用権取引場が設立された場合、現行の不動産業法の規定による不動産取引場（一般的には不動産取引、特に土地使用権の取引の仲介）と同じ性質を有するものの、組織や運営には多くの違いが生じることになります。したがって、土地使用権取引所は「管理のための国家の公共サービス組織として」運営されることになります。

2. 土地使用権取引所を設立するという政策と関係する州政府機関からの初期意見は、企業、国民、研究者、政策立案者の注目と議論を集めています。

土地使用権取引所の必要性を評価する際には、取引される土地区画や不動産の合法性の管理など、取引所を通じた取引の利点を肯定する意見が多くあります。実際の土地取引価格を管理し、土地データベースと市場に近い土地価格を形成します。土地使用権の取引における信頼を高め、リスクと紛争を軽減します。税金の損失を防ぎ、健全なビジネス環境を構築します...

土地使用権取引所を設立する際の最大の目標は、情報の透明性を確保し、情報不足による取引のリスクを最小限に抑え、それによって取引、売買価格が市場価格に近い比較的完全で正確なデータシステムを構築し、土地および不動産事業の国家管理に効果的に役立つことであると言えます。

しかしながら、土地利用権交換制度の必要性については、取引に参加する人々や企業に負担となる費用や手続きが発生するなどの点から、懸念の声が多く寄せられています。取引所を通じた取引が義務付けられると、人々の取引の自由が制限されることになります。適切な管理および運用メカニズムがないまま強制されると、情報の「独占」、否定的態度、操作、市場の歪みにつながる可能性があります。

特に、不動産取引の条件や手続き、契約に関する規制など、不動産市場の透明性を確保するための規制や制度が整備されていると評価する意見もある。不動産取引における投資家の透明性義務;不動産取引契約書の公証…

では、本当の問題は、管理メカニズムとツールの不足なのか、それとも既存のツールの非効率的な使用なのか?関係スタッフの能力と責任はまだ限られているのでしょうか?そのため、「土地使用権取引所の設立が市場の透明性を高めるかどうかは、現時点ではまだ仮説の段階である」としている。

3. 評価の根拠をさらに深めるため、私たちは、土地使用権取引フロアや不動産取引の透明性と安全性を確保するための解決策について、地域内および世界各国の経験を参考にしました。

米国、韓国、シンガポール、タイ、インドネシアなどの国の不動産協会の同僚との議論を通じて…これらの国々には独自の土地使用権取引所がないことが判明しました。米国では、不動産（住宅と土地の両方）に関する情報は、Multiple Listing Service Listings（MLS）を通じて米国不動産ポータルで公開されています。

このフロアには、ブローカーの売買活動に役立つように、住宅、土地、販売用不動産、新築不動産、中古不動産、商業用不動産、投資用不動産などの情報が掲載されています。 MLS.com または州の MLS は米国政府と提携していません。

このサイトは、米国で不動産を売買する売主向けに有料で運営されている民間サイトです。市場で取引されることを希望する不動産は、情報を公開するために MLS に「掲載」されなければなりません。取引は認可を受けたブローカーを通じて行う必要があります。通常、売り手側のブローカーと買い手側のブローカーの両方です。仲介手数料は販売価格に含まれており、交渉、場所、物件の種類に応じて 1 ～ 10% の範囲となります。この料金は州ごとに、また州や都市内でも異なります。この手数料は、取引完了時にブローカーと売買プロセスに関与するその他の当事者間で分配されます。

韓国、シンガポール、インドネシアなど他の国では、土地使用権の交換は行われていません。タイには土地の売買を目的とする土地住宅銀行（または土地銀行）がありますが、土地の規制と農地や林地を持たない人々の支援を目的とした売買に重点を置いています。主なサービスとしては、預金（預金受入）、事業ローン、不動産購入向け消費者ローン、土地購入、信託基金、資産運用サービス、外国為替などがあります。

そのため、多くの国では、不動産全般、特に土地に関する情報を単一のフロアで透明化し、テクノロジーアプリケーションを使用して不動産と不動産取引に関する情報を管理および取得し、共通データベースの情報を活用して不動産取引と譲渡の手続きを簡素化する傾向があります。

4. 他国の経験とベトナムにおける土地使用権取引所設立の方向性に基づき、私たちは以下の考えを持っています。

4.1.別途土地使用権取引所を設立する必要があるのでしょうか？

2022年6月16日付中央執行委員会決議第18-NQ/TW号は、制度と政策の革新と完成を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を向上させることを目的とし、「公的な土地価格、取引所を通じた強制的な取引、銀行を通じた支払い、現金なし」を指針としている。したがって、決議の方向性は「取引所を通じた取引」であり、具体的には「土地使用権の交換」ではなく、国が設立して直接管理する取引所でなければならないというものではありません。

したがって、現行の規制による不動産取引所との重複を避け、取引所の運用開始時に実効性と効率性を確保するために、別途土地使用権取引所の設立を慎重に検討する必要がある。土地使用権取引所を国家公益事業組織のモデルに従って設立する場合、いくつかの地域で取引所を設立するためのパイロットプロジェクトを研究・開発し、それに基づいて総括・評価した上で、法律で正式に規制する必要があります。

4.2.すべての不動産取引はフロアを経由する必要がありますか?

不動産取引フロアを通じた不動産取引には多くの利点がありますが、セクション 2 で述べたように、潜在的なリスク、手続きの増加、コスト、マイナス面もあります。

現在の実情に合わせるために、私たちの意見では、取引所を通じた不動産取引は、不動産事業法案のように奨励的な方法で規制され、徐々に社会に習慣を形成し、事業体による事業および取引形態の選択における自主性を促進するのに役立つべきである。同時に、取引所は市場メカニズムに従って競争力を確保し、顧客を引き付けるために、品質と価格を継続的に改善する必要があります。

4.3.地域や世界の国々の経験から私たちは何を学ぶことができるでしょうか?

各国には独自の土地所有制度があります。しかし、各国は情報の透明性を確保するという原則に基づいて市場を運営しています。不動産データベース、不動産データベースの情報の義務的開示については、他国の経験を参考にすることができます。すべての国には住宅、土地、不動産市場に関する完全な情報システムがあります。

これまでのところ、私たちはこれをうまく行っておらず、望ましい結果を達成していません。この方針と実施体制を総括・評価し、改善して透明性の高い市場を運営できるデータセンターを構築していく必要があります。これは、今日の我が国の強力なデジタル変革の文脈において適切かつ実現可能です。キャッシュフローを管理し、銀行取引を規制およびチェックすることが、この目標の達成に役立ちます。

完全な市場情報とキャッシュレス決済により透明性がもたらされるからです。床が透明であれば、人々はそれに従うことを強制されません。さらに、法律サービス市場の発展に伴い、不動産取引の際に公証人や弁護士などの利用が増えることで、市場の透明性が高まり、取引のリスクが軽減されるでしょう。

4.4.おすすめ

不動産業法に基づく不動産売買フロアモデルが法制化され、土地使用権や土地上の資産を含む不動産取引について実用化されている。

不動産取引フロアは、投資家と個人間のビジネス目的の不動産取引のためのサービスを提供し、必要に応じて個人間の非ビジネス目的の不動産取引サービスも完全に提供できます。これは管理者が関心を持ち、土地使用権交換を調査して確立する必要がある理由の 1 つとして検討していることでもあります。

したがって、私たちは、国家の監督の下、専門的な方向で不動産事業法に従って不動産取引フロアモデルを完成させる計画を実行することを推奨します。

この計画は党の政策に沿っており、国家の管理下にあり、重複機能を避け、行政のための情報データを取得し、市場原理、事業の自由、人々と企業の選択の自由を確保し、新しい装置の作成、行政手続きの増加、時間の増加、コンプライアンスコストの増加などなしに効率性を実現します。

この新しいフロアモデルを確立するための計画を議論するための会議に政府機関が参加することさえ非常に費用がかかり、他の専門法と同期した適切な計画を考案する時間が必要であることは容易にわかります。2023年10月に国会で可決されると予想される土地法案（改正）に盛り込まれるのに間に合うでしょうか。間に合うとしても、研究と影響評価の時間が短すぎる場合、それは性急な解決策になるでしょうか。

（出典：建設新聞）

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