120兆ドンの融資パッケージに対するさらなる解決策

ベトナム国家銀行は最近行われた銀行業界全体のオンライン会議で、社会住宅と労働者住宅の開発のための120兆ドンの優遇融資パッケージをより優遇する方向に修正すると発表した。なぜなら、実施から1年以上経過した現在でも、このパッケージによって支出された金額は1%未満、約1兆1,440億ベトナムドンに過ぎないからです。

住宅購入者に対するさらなる金利引き下げ

6月20日、国立銀行のダオ・ミン・トゥ常任副総裁は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、銀行がこの融資パッケージの一部内容の修正を検討しており、近く政府に承認を求める予定であることを確認した。

トゥ氏によると、国立銀行は、1年以上前から融資を実施している4つの銀行（ベトコムバンク、BIDV、アグリバンク、ベティンバンク）に加え、より多くの商業銀行の参加を促し、融資パッケージの規模を拡大する予定だという。同時に、優遇金利が引き上げられ、借り手はベトコムバンク、BIDV、アグリバンク、ベティンバンクの4つの銀行の平均中長期ローン金利よりも3パーセントポイント低い、年間約5％の金利を享受できるようになります。

しかし、トゥ氏によれば、借り手がこの優遇措置を享受できるのは最初の5年間のみで、その後は徐々に減額され、借り手がこれに頼らないように10年後には優遇措置が終了するという。社会住宅を営む企業（DN）は、通常の融資金利に比べて1.5～2パーセントポイント引き下げられた優遇金利を維持します。

「残された課題は、関係省庁や関係部門が他の障壁の解決に注力すること、特に公営住宅の購入資格を持つ対象者を拡大し、多くの人々がこの融資パッケージを利用できるようにすることだ」とトゥ氏は述べた。

社会住宅開発のための120兆ドンの優遇融資パッケージは、4つの国有商業銀行が自主的に動員し、2023年4月から実施されるプログラムで、金利は通常の融資金利より1.5～2パーセントポイント低い。この融資パッケージは、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標の実現に貢献することが期待されて支給されました。

しかし、実施から1年後、4つの国有商業銀行に加えて、TPBankとVPBankの2つの民間商業銀行がそれぞれ5兆ドンの金額で参加しましたが、実行結果は1％未満、つまり約1兆1,440億ドンでした。このうち、約1兆1000億ベトナムドンは11のプロジェクトの投資家向けであり、残りは住宅購入者向けである。

国立銀行は、融資が遅れている理由は、受給者に関する規制が複雑で、人々が優遇融資を受けることが困難になっているためだと説明した。一方、建設大臣のグエン・タン・ギ氏は、融資対象となる社会住宅プロジェクトのリストの発表が依然として限られていることが原因だと指摘した。建設が開始されているものの、適格な地方融資のリストに含まれていないプロジェクトがまだ 59 件あります。

また、投資家の中には、信用残高条件が確保されていないなど、信用条件を満たしていない人もいます。他に抵当権を設定できる資産がない（社会住宅プロジェクトは土地使用料が免除されるため、抵当権を設定できない）または他の信用機関から借り入れを行ったことがある。

さらに建設省は、国立銀行が投資家向け金利を8％、住宅購入者向け金利を7.5％に2度引き下げたにもかかわらず、これらの金利は依然として高く、優遇期間も3～5年以内と短いため、「借り手を引き付けることができていない」ことも明らかにした。

ホーチミン市ビンタン地区のレタン社会住宅アパート。写真: タン・タン

ローン対象の追加提案

これらの問題を解決するため、グエン・タン・ギ大臣は、建設省が2024年4月末に優遇融資の対象となるプロジェクト、対象、条件、基準のリストを決定する指示を出したと述べた。用地取得補償や建設許可の条件など、いくつかの手続きが簡素化され、投資家が120兆ドンの融資パッケージにアクセスするための融資ポートフォリオをすぐに発表できるようになる。

また、建設省は、企業に対し、120兆ドンの支援パッケージの優遇融資リストに掲載されるよう、主体的に融資対象や条件を検討し、省・中央直轄市の人民委員会に登録するよう要請した。

企業の観点から、ホーチミン市社会住宅開発投資株式会社のグエン・ホン・ルオン取締役会長は、120兆ドンの融資パッケージの有効性を促進するために、ライセンス関連の機関が社会住宅の企業を積極的に支援する必要があると述べた。 「計画に従って公有地を利用することを検討し、企業が敷地の整地と移転の補償を交渉できるようにして、クリーンランド基金を創設してください。

ホーチミン市、ハノイ、ダナンなどの大都市では、土地価格が未確定であっても、企業が土地の整地費用を商品価格に含めることを認めることが重要です。したがって、企業は補償対象土地1平方メートル当たり1000万ドン以下を計上することが認められ、建設費用は建設床面積1平方メートル当たり約100万ドンの範囲内で配分され、これにより社会住宅の価格が低所得者層のニーズと能力により適したものとなるだろう」とルオン氏は述べた。

一方、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、融資パッケージをさらに2つの対象に拡大することを検討することを提案した。1つは、1戸あたり35億ドン以下の商業住宅の購入者、もう1つは、労働者や労働者が借りる下宿屋の新築や改築、アップグレードのために借り入れができる家主である。

チャウ氏によれば、本質的にこれは優遇社会住宅信用パッケージではなく、社会住宅プロジェクトや労働者住宅の投資家や住宅購入者向けの、商業貸出金利より1.5～2パーセントポイント低い金利の商業信用パッケージにすぎないからです...

ホーチミン市の社会住宅プロジェクトの資金調達手続きを行っているアグリバンク・ビン・チュウ支店長ファム・ヴァン・ドゥオン氏は、このプロジェクトで住宅を購入するために借り入れ資格のある顧客は120兆ベトナムドンの資金を利用できると語った。貸出金利は銀行と顧客の間の合意に基づいて実施されますが、商業貸出金利よりも常に 1.5 ～ 2 パーセント低くなります。

融資期間に関しては、ドゥオン氏によると、投資家がプロジェクトの法的文書をすべて完成させた後、銀行はプロジェクトを実施するために3年以内に融資を行う予定だという。住宅購入者の場合、銀行は収入に基づいてローン期間を決定します。たとえば、現在、社会住宅アパートの価格は20〜30億ドンで、月々の分割払いと利息を支払うために家族は毎月1,500万ドンを貯蓄する必要があります。この財務レベルで、銀行は顧客の返済能力に合わせて約15年の融資期間を決定します。

出典: https://nld.com.vn/them-giai-phap-cho-goi-tin-dung-120000-ti-dong-19624062021540596.htm