NDO - 不動産譲渡活動に対する個人所得税政策は、予算収入を確保し、国民への負担を避けなければならないため、常に議論の的となっているテーマです。特に、現行の課税方式には依然として多くの欠陥があり、取引価格の虚偽申告や税額損失、市場の歪みを招いているといわれています。
課税方法には依然として多くの欠点がある
財務省によれば、税制が経済取引の性質を適切に反映するためには、不動産譲渡による課税所得の決定は、税率×課税所得という公式に基づくべきであり、課税所得は売却価格から関連する総費用を差し引いて計算される。
財務省は、不動産譲渡や土地使用権譲渡による個人所得税を、不動産譲渡による法人所得税の税率と同程度となるよう20％の税率で規制する案を検討する必要があると考えている。ただし、この方法を適用するには、実際の価値を正確に反映した過去の土地取引データベース、譲渡された不動産の原価だけでなく、控除可能な費用と証明条件に関する明確な規定という 2 つの重要な条件が必要です。
問題は、税務当局が2018年以降の取引履歴データを保有しているにもかかわらず、契約書に記載された譲渡価格が依然として実際の価値を反映していないことです。買い手と売り手が正直に申告することを保証する管理は、依然として多くの困難に直面しています。一方、移転費用や原価を証明する書類を集めるのは簡単ではありません。
購入費、建設費、修繕費などの簡単に識別できる費用は認識できますが、仲介手数料、利息、補償費などの費用は証明が困難です。これにより、不動産取引による実際の利益を計算する上で大きな障害が生じます。特に、不動産をかなり前に購入したり、相続や贈与で取得したりした場合、初期費用を確定することはほぼ不可能です。
この問題について共有した経済専門家のグエン・トリ・ヒュー氏は、ベトナムの不動産市場が歪んでいる理由の一つは、不動産税が効果的に適用されていないことだと述べた。現在、不動産関連税には主に非農地使用税、譲渡所得税、登録免許税などが含まれます。一方、米国、日本、韓国などの多くの先進国では、不動産価値に対して毎年固定資産税を課しており、市場の規制と国家予算の持続可能な収入の創出に役立っています。
合理的な不動産税制度の欠如により、投機や買いだめが起こり、不動産価格が本当に必要とする人々の手の届かないほどに高騰しています。税の圧力を受けていない場合、多くの投資家は不動産を取引や開発に回すのではなく、「蓄える」ことを望んでいます。これにより供給が減少し、価格が上昇し、不健全な市場が形成されます。同時に、政府は依然として法人税と付加価値税に大きく依存しているため、重要な収入源を失っています。
したがって、グエン・トリ・ヒュー氏によると、投機を制限するためには不動産税政策の改革が必要だという。検討できる解決策の 1 つは、2 つ目以降の不動産に対する累進課税です。この方法は、買いだめを抑制すると同時に、住宅購入者に影響を与えません。さらに、恵まれない人々が住宅にアクセスできるよう、社会住宅や低所得者向け住宅に対する免税・減税政策を実施すべきである。同時に、税金の徴収を地方自治体に分散し、都市部のインフラ整備や公共サービスのための予算源を創出する必要がある。
管理を強化し、税務データを接続する
国立経済大学銀行金融研究所副所長で専門家のファン・ヒュー・ギ氏は、現在の個人所得税政策の欠点を分析し、現在は税金の計算方法が2つあり、1つ目は総取引額に対する2%の税金、2つ目は購入価格と販売価格の差額に対する20%の税金であると指摘した。
最初の方法は単純ではありますが、多くの人が税金を減らすために実際の価格よりも意図的に低い価格を申告する場合、大きな抜け穴が生じます。これは予算の損失を引き起こすだけでなく、市場の透明性を低下させます。
対照的に、購入価格と販売価格の差額に 20% の税金を課す 2 番目の方法は、実際の利益をより正確に反映しますが、特に何年も前に行われた取引の場合、原価を決定することが困難です。
この状況を克服するために、ファン・ヒュー・ギ氏は、価格申告管理を強化し、取引価格が正確に記録されるようにする必要があると提案した。その場合、購入者が税金を回避するために故意に低価格を記録した場合、書類に記載された購入価格が低すぎるため、再販が困難になり、次の取引で支払う税金が高くなる可能性があります。さらに、市場の透明性を高めるために、取引額の虚偽申告に対しては厳しい制裁を科すべきである。
もう一つの重要な解決策は、公証人、税務署、土地管理機関間のデータ相互接続を実装して、取引価値をより適切に管理することです。
ンギ氏によると、透明なデータシステムがあれば、政府は市場価格を比較して、実際よりも低い申告のケースを検出できるという。同時に、課税所得の計算に当たって、納税者が実際の経費を証明することが困難となる事態を回避するため、合理的な経費を判定するための法規制を検討し、補足する必要がある。
一般的に、不動産譲渡による個人所得税の改革では、透明性の向上、税損失の回避、安定した市場発展のための条件の創出という 2 つの目標を確保する必要があります。したがって、不動産取引における「二価格」状態を抑制し、実際の利益に見合った税金となるよう調整する必要がある。
しかし、実施には合理的なロードマップが必要であり、突然の混乱を避け、実際に住宅を必要としている人々の権利を保証する必要があります。不動産税制改革は財政問題であるだけでなく、市場の持続的な発展にも関係しているからです。
個人所得税は、適切に実施されれば、他の税金に過度に依存するのではなく、投機を減らし、不動産価格を安定させ、予算の安定した収入源を生み出すことに貢献するだろう。最も重要なのは、税制政策を、価格申告の管理、取引の検証から透明性の高いデータベースの構築まで、同期管理エコシステムの中に組み入れ、買い手、売り手、そして国家にとって公平性を確保する必要があることです。
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出典: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
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