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| Batdongsan.com.vnが10月4日に発表した2023年第3四半期のレポートによると、不動産市場は取引需要と購入者心理の好調な兆候を示している。 （出典：建設新聞） |
反転ポイントを示す3つの重要な指標
レポートによると、不動産市場には以前予測された傾向と一致する 3 つの基本指標があります。
まず、銀行金利についてですが、2008年から2012年にかけて市場が銀行金利を調整する兆候を示すのに4年かかりましたが、この期間、2023年第1四半期から、国立銀行は2回の運営金利を下げるための調整が行われ、その後、さまざまな種類の金利が段階的に引き下げられました。
第二に、信用の伸びについてです。 2012年を振り返ると、信用の伸びは20%から7%に低下し、一方でインフレは8%に上昇しました。 2013 年までに、信用の伸びは 12% に、インフレは 6% に増加しました。信用緩和の年に、不動産市場はすぐに反転の兆しを見せた。現在の市場環境において、国立銀行は2023年の初めから、2022年の14％と比較して、2023年通年の信用成長率を14～15％に目標設定しており、これは前向きな兆候です。
３番目に、不動産政策についてです。 2008年に不動産市場の流動性が急落したが、30兆円の支援策や改正土地法の公布など、市場を支える政策が登場したのは2013年になってからだった。 2022年には、信用が引き締められ、金利が上昇し、流動性が低下すると、市場は低迷を繰り返すでしょう。
しかし、2022年末以降、政府は120兆ドンの支援パッケージ、企業の債券支払いの圧力を軽減するための政令08号、不動産市場の混乱を解消するための決議33号など、不動産市場の困難を取り除くための措置を継続的に実施してきました。不動産市場については、政令35号により、省人民委員会が販売用区画などに分割できる地域を規制する権限が与えられています。
上記指標の分析に基づき、レポートでは依然として「不動産市場は2023年第2四半期から第4四半期頃に回復する可能性が高い」という見解を維持しています。
陸上セグメント：南部は急激に増加、北部は着実に増加
Batdongsan.com.vnのデータによると、土地価格指数は2018年から現在まで全国的に安定した上昇を維持していますが、2023年には特定の地域やエリアによって差が出る傾向があります。
2018年第1四半期から2023年第3四半期までの長期間にわたり、南部の土地販売価格は71％上昇し、北部では54％上昇しました。そのため、過去 5 年間では、南部の土地の平均価格上昇率は北部よりも高くなっています。
しかし、2023年だけをみると、両地域の土地価格は異なる傾向を示しています。北部の土地の平均販売価格は上昇を続けており、2022年第4四半期と比較して2023年第3四半期には4.9％増加しました。一方、南部の土地価格チャートは下落の兆しを見せており、昨年末から現在までに26.2%下落している。
北部の代表的な省では、ハイフォン（128%上昇）、クアンニン（44%上昇）、フンイエン（44%上昇）など、2018年第1四半期から2023年第3四半期まで、長期間にわたって土地価格が安定的に上昇しました。 (100% 増)、カントー (100% 増)。イエン (36% 増)、バクニン (20% 増)。
南部では、ビンズオン省の土地価格は2018年初頭に比べて147%上昇しており、同地域で最も高い土地価格上昇率を維持している省の1つとなっている。ロンアン、バリア・ブンタウ、ドンナイなどの他の地域の土地は、最近は販売価格が下落しているものの、過去5年間全体ではそれぞれ89％、64％、60％の価格上昇となっています。 %.
低層不動産市場は差別化されている
全国の低層不動産市場は年初から取引量の減少など不況に陥っている。 Batdongsan.com.vnの2023年第3四半期のレポートによると、調査に参加したブローカーの57％が低層不動産商品の取引が50％以上減少したと述べ、28％が取引が10％から50％減少したとコメントしました。 %. .
Batdongsan.com.vnの南部地域のディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、低層不動産の価格が平均所得よりもはるかに高いため、価格が現在のところ購入者にとって最大の障壁であるとコメントした。借りて買うことが難しい高価な商品。
2023年第3四半期のタウンハウスの平均販売価格は、ハノイで3億3,300万VND/m2、ホーチミン市で2億900万VND/m2です。ホーチミン
ディン・ミン・トゥアン氏は、低層不動産セグメントごとに傾向や回復の可能性が異なると述べた。具体的には、マクロ経済やコロナ禍の影響で観光や小売業の活動が力強く成長していないため、タウンハウスは依然として閑散としている。
Batdongsan.com.vnのデータによると、中心都市のタウンハウスへの関心はほぼ横ばいである一方、中部、北部、南部の沿岸観光地域ではそれぞれ11％と22％減少している。 2021年第1四半期と比較して。
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| 全国の低層不動産市場は年初から取引量の減少など不況に陥っている。 （出典：ダン・ヴィエット） |
一方、郊外都市部のタウンハウスや別荘は、都市部が郊外や近隣地域に拡大する傾向を支える将来のインフラネットワークのおかげで、大きな可能性を秘めています。近年、スターレイク都市圏、シプトラ、マイランドハノイシティ、ビンホームズリバーサイド、パークシティ、エコパーク（ハノイ）など、多くの郊外都市では、別荘やタウンハウスの価格が前年比20％、30％以上上昇し、好調な伸びを見せています。年; Batdongsan.com.vnのデータによると、スワンベイ都市エリア、エコビレッジサイゴンリバー、ミズキパーク（ホーチミン市）などの価格は年間約 20% 上昇しています。
民間住宅については、ハノイでは関心レベルと提示価格は安定しており、このタイプの住宅は実際の住宅需要に応えているため、需要は依然として維持されています。 2023年第3四半期には、タイホ、ハイバチュン、ドンダ、ホアンマイ、ハドンなどの多くの地区の民間住宅の販売価格は、2022年の同時期と比較して4％～9％上昇しました。関心のレベルも高まりました。ハノイの一部の地区では 2% - 3% 程度です。
そしてTPで。ホーチミン市では、民間住宅の募集価格と関心は低下傾向にあるが、2022年第3四半期と比較すると減少率は10％を超えない。
アパート投資は平均して年間約12.5％の利益を達成
また、この報告書は、アパートが実際の住宅需要に応えているため、過去 1 年間の市場への悪影響が最も少ない不動産タイプであることを示しています。 2023年第3四半期には、マンション購入の需要が前四半期比1％増、賃貸の需要が6％増となり、マンションへの関心は回復の兆しを見せました。その中で、20億～40億ドンの価格帯のアパートが最も検索されています。
2023年のマンション販売価格は、ハノイでは1～5％のわずかな上昇にとどまり、ホーチミン市ではほとんど変わらない見込みで、大きな変化は見られません。ホーチミンしかし、2015年から現在までの長期間で考えると、ハノイとホーチミン市のマンションの価格上昇指数は、ホーチミン市は人々の所得の伸び率を上回った。 8年後の市内のマンション価格。ホーチミン市とハノイの所得はそれぞれ82％と56％増加したが、都市部の人々の所得はわずか39％の増加にとどまった。
Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、Le Bao Long氏は次のようにコメントしています。「所得の伸び率が住宅価格の上昇率に追いつけない状況では、人々にとってアパートの購入はますます困難になっています。将来的には、コストが上昇すると投資家は利益を最大化しなければならないため、主要なアパートプロジェクトの価格も高くなるでしょう。
不動産消費者の心理としては、住宅価格が高騰している状況で、人々は賃貸に目を向けたり、家を買うためにお金を借りる方法を探したりしています。しかし、現時点では、多くの購入者は依然として金利を懸念しているため、購入のためにローンを組んでいません。」
アパートの価格は常に上昇しており、このタイプの物件の購入と賃貸の需要は常に高いため、アパートに投資した場合の平均利益率は最大12.5％/年（価格上昇と賃貸利益を合わせた）です。これは、株式、金、外貨、土地、貯蓄などの他の種類の投資よりも優れた安定した利益です。
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