ホーチミン市の不動産「在庫なし」の矛盾

市場は閉まっています…

具体的には、ホーチミン市建設局が最近発表した2023年第4四半期および2023年通年の不動産市場に関する報告書によると、不動産事業活動は依然として多くの困難に直面しているものの、徐々に回復しており、次の四半期のマイナス成長は前四半期よりも低下していることを示しています。そのうち、今年の最初の6か月はマイナス11.58%、最初の9か月はマイナス8.71%、年間ではマイナス6.38%にとどまりました。

供給に関しては、2023年第4四半期だけで、ホーチミン市には3,700戸以上の住宅が市場に投入される4つの商業住宅プロジェクトがあり、供給の100％が高級マンションセグメントです。 2023年の供給量は2022年の同時期に比べて20.6％増加し、在庫なしでこれらの住宅はすべて販売されました。

ケントン・ノード・プロジェクトだけでも、約1,600戸の未販売アパートがある。

建設省によると、在庫数は不動産が事業用地でありながら販売されていない、または販売されていない日から1年後から計算される。おそらくこれが、取引がまだ非常に低迷し、市場が依然としてマイナス成長であるにもかかわらず、ホーチミン市建設局が報告書の中で、在庫がないという、かなり「良い」数字を示した理由でしょう。しかし、DKRAグループの研究開発担当副部長のヴォ・ホン・タン氏は、多くの新規プロジェクトはライセンスを取得しているものの、販売資格の通知を受けていないため、企業が「緑米」を販売しているため、この規制は現実に近くないと述べた。プロジェクトが販売可能になったときには、プロジェクトは消滅していました。

それどころか、何十年も前に販売されたプロジェクトでも、まだ売れない在庫が残っているケースが数多くあります。したがって、より正確には、プロジェクトが販売可能となり、投資家が製品を市場に公開した時点で在庫を計算する必要があります。このようにして計算された在庫量は、統計時間ごとに変化します。そのため、現在の建設省の算定方法は、市場の現実性に欠けている可能性がある。在庫は販売時から始まり、プロジェクトが 100% 消費されるまで何年もかけて蓄積されます。

上記の議論から、Vo Hong Thang氏は、ホーチミン市建設局の報告書は正確ではないとコメントしました。なぜなら、実際には市内では新旧の在庫量が非常に多いからです。最も明確な証拠は、今年初めから取引が非常に少なく、商品が売れず、在庫となっているプロジェクトが多かったことです。

不動産専門家も次のように断言している。「ホーチミン市に不動産在庫がないというのは不合理です。なぜなら、2023年を通して購買力は低いからです。顧客のニーズとターゲット顧客を満たしているプロジェクトは1つか2つしか売れず、残りの高級不動産プロジェクトは売れ行きが非常に遅いか、まったく売れないのです。」市場に適したあるプロジェクトに在庫がないというのであればそれはそれで合理的ですが、市場全体に在庫がないということはあり得ません。 「取引所や関連会社を通じて販売される多くのプロジェクトは100％の売上を公表するかもしれないが、実際にはそれらの取引所は転売するために『商品を保管』している」とこの専門家は指摘した。

…しかし、企業にはまだ売れ残った商品がある

統計によると、2023年9月末までの不動産企業10社の財務報告書では、総在庫額が300兆VNDを超え、同時期に比べて5％増加しました。ノーヴァ不動産投資グループ株式会社（ノヴァランド）の2023年第3四半期末の在庫価値は137,755億ドンを超えた。カーンディエン社は17兆1520億ドンの在庫を記録した。ナムロングループの在庫は16兆8000億ドン。ダットサングループの在庫は14兆7,880億ベトナムドン。クオック・クオン・ザ・ライにも7兆1000億ベトナムドンの在庫がある。DKRAグループの統計によると、ホーチミン市では現在までに、アパートメント部門だけで7,890戸の在庫があり、2022年と比較して13.2％増加している。タウンハウス・ヴィラ部門につきましては、現在の在庫数は2,904戸となっております。

最近、民間経済発展研究委員会（委員会IV）は、証券取引所に上場している1,579社（10業界）の財務諸表の予備分析で、2022年半ばから2023年第2四半期末まで、すべての業界の収益が減少したと発表した。最も深刻なのは不動産・建設グループだ。これらは、在庫日数と売掛金回収日数（販売後に売掛金を回収するまでの平均時間）が何倍にも増加しており、キャッシュフローの問題が最も大きい 2 つのグループです。分析結果によると、2023年第1四半期の不動産在庫日数は平均で最大5,662日、企業によっては最大54,334日となっている。つまり、バスケットを売り切るには 149 年かかることになります。

ホーチミン市の不動産市場は依然として低迷

企業の困難を解決するために、委員会IVは、資本アクセス、コスト拡張、コスト削減を通じて企業のキャッシュフローを支援することに重点を置いた政策を推奨しています。これにより、企業は少なくとも2023年後半、あるいは来年前半までは短期的なキャッシュフローを生み出すことができるようになります。パネルIVはまた、総需要を押し上げるためには金融政策に加えて景気循環に配慮した財政政策も必要であると考えています。例えば、公共投資の促進、大規模インフラへの注力、社会住宅の開発などです。一方で、建設、建材、不動産業界の企業を支援します。一方で、労働者の真のニーズを満たしています。さらに、今は人々がリラックスする時期なので、税金やその他の支出を減らしたり延期したりする必要があります。

長期的には、パネルIVは、成長が信用に過度に依存することを避けるために、近代的な資本市場の発展に注意を払うことを推奨しています。企業の発展を支援するために予算収入の増加という目標を確実に達成するために、各収益規模グループと業界に適した法人所得税政策を設計するための分析を継続します。

不動産専門家のファン・ミン・チャン氏は、現実は不動産の在庫が非常に多いことを示しているとコメントした。たとえば、ニャーベ地区のケントンノードプロジェクト1件だけでも、1,600戸の未販売アパートがあります。あるいは、トゥドゥック市のプロジェクトでは何千もの製品が発売されているものの、売上はまだ非常に小さいのです。実際、取引の減少と流動性の低下により在庫は増加しています。不動産部門は主に投資家向けの高級品を扱っています。それだけでなく、法的困難、債券資本動員の難しさ、信用資本へのアクセスの制限、キャッシュフローの困難なども不動産在庫の増加を引き起こしています。

この専門家は、企業を「救い」、市場の早期回復を支援するために、在庫の解決や法的問題の解決を強化し、同時に未完了の不動産プロジェクトを「解消」することが現時点で最大の解決策であると提言している。解決策は単なる空虚なスローガンではなく、実践的なものでなければなりません。

全国の不動産在庫が減少

53/63地方自治体からの報告によると、2023年第4四半期のプロジェクトの不動産在庫は約16,315戸（アパート、一戸建て、土地を含む）です。アパート 2,826 戸、戸建住宅 5,173 戸、土地区画 8,316 区画が含まれます。在庫比率は主に個別の住宅不動産セグメントとプロジェクトの土地区画にあります。 2023年第4四半期のマンション部門の在庫は、2023年第3四半期と比較して約88.42％でした。土地部門の在庫は第3四半期と比較して約115.66％、戸建住宅部門の在庫は第3四半期と比較して約78.93％でした。

このように、2023年には、マンション・アパート、戸建住宅、土地セグメントのプロジェクトにおける不動産在庫が減少する傾向にあることがわかります。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm