巨額の利益を誇る巨大企業だが、海外ファンドが猛烈に撤退、その理由は意外なものか？

カンディエンハウスは数千億ベトナムドンの利益と、数十億米ドルに上る資本金を報告した。不動産市場は再び明るい兆しを見せており、多くのプロジェクトで法的問題が解消されました。では、なぜVinaCapitalファンドは投資撤退を続けるのでしょうか?

ベトナムの不動産市場は最近好転しています。ハノイとホーチミン市のマンション取引は再び活発化し、価格が急上昇している。多くの地域、特にハノイでの土地競売では、価格が非常に高騰しています。 Phat Dat Real Estate (PDR)、Novaland (NVL) など、多くの不動産企業のプロジェクトでは、徐々に法的問題が解決され、製品を販売できるようになっています...

通常、このような時期は、上昇の波に乗るために外国人投資家を含む機関投資家が不動産株を狙う。しかし、不動産株がもはや外国機関の注目を集めていない兆候がある。多くの組織も企業からの投資撤退を推進しています。

カンディエンハウス投資貿易株式会社（KDH）の発表によると、ヴィナキャピタル傘下のベトナムベンチャーズリミテッドは、投資ポートフォリオの再編のため、2024年12月5日から2025年1月3日までの間に約154万株のKDH株を売却する登録を行った。

売却が成功すれば、ベトナムベンチャーズリミテッドのカンディエンにおける所有権比率は0.89％から0.73％に減少することになる。

9月に、同ファンドは登録済みのKDH株約1,200万株のうち954万株を売却することに成功した。合計すると、7月以降、ベトナムベンチャーリミテッドはKDH株約1,110万株を売却した。

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif — *Khang Dien Houseのプロジェクト。写真: KDH*

驚くべきことに、株価が安定している不動産会社でさえ、財務報告書ほど財務状況が良好ではない。

カンディエンハウスは数千億ドルの利益を上げているが、なぜ外国ファンドは撤退するのか？

カンディエンハウスの定款資本金は10兆ベトナムドンを超え、12月3日時点の時価総額は33.2兆ベトナムドン（約13億米ドル）近くに達した。 KDHは、2020年から2022年など長年にわたり1兆VNDを超える税引後利益を上げています。 2023年には結果は悪化しましたが、KDHは約7,300億VNDの利益を記録しました。

財務報告によると、Nha Khang Dien は、最も困難な時期でも年間約 2,200～4,600 億 VND の収益と、年間数千億 VND レベルの利益という、かなり好調な業績を上げています。

粗利益は非常に高く、収益の最大 50% に達することもよくあります。つまり、コインを 2 枚販売すると、粗利益はコイン 1 枚になります。 2023年だけでも、粗利益は収益の最大75％に達し、つまり、4ドンの収益ごとに粗利益は約3ドンになります。

税引き後利益が年間数兆ドルに達するなど、このような明るい見通しにもかかわらず、KDH株は急騰せず、外国ファンドは依然として投資を撤退した。

まず第一に、Vinacapital の売却は市場の一般的な傾向に従い、期待に応えられない可能性があります。事業状況は必ずしも順調ではなく、KDH の実際の利益はそれほど高くない可能性があります。

2024年の最初の9か月間で、KDHは総収益約1,232億ドン、金融費用1,410億ドン、その他の費用1,040億ドン、利息費用450億ドン以上のうち、粗利益約8,320億ドンを報告しました...税引後利益は4,100億ドン以上でした。

KDHのような数兆円規模の銀行にとって、450億VNDという支払利息の数字は非常に驚くべきものであり、あまりにも小さいため、通常多くの投資家の注目を集めるでしょう。

しかし、それは本当にそうなのでしょうか?

9か月間の財務報告書では、KDHの短期ローン総額は1兆1,000億VND、長期ローン総額は6兆7,080億VNDを超え、合計7兆7,080億VNDであることがわかります。銀行の貸出金利を年8～10％と想定すると、9か月間の利息総額は約5,400億～5,800億ドンとなる。もしそうなら、KDH は損失を被る可能性があります。

キャッシュフロー計算書はまた、2024年の最初の9か月間にKDHが5,806億ドン以上の利息を支払わなければならなかったことを示し、損益計算書では450億ドン以下であった。

この数字は、KDH が利息費用を資本化し、資産価値と在庫に記録したためである可能性があります。

KDHの2024年9月末の在庫は22兆4,500億ドン近くに達し、前年同期の18兆7,870億ドンに比べて大幅に増加した。

KDH がこの技術を使用するのは今回が初めてではありません。 KDHは2023年の自社報告書で1430億VNDを超える支払利息を記録したが、監査後、2170億VNDに調整された。

2022年にKDHは93億VNDの利息を記録しましたが、実際に支払われた利息は4,960億VNDを超えました。

2024年には、多くの不動産事業は依然として債券債務、銀行融資、大量の在庫など、数多くの困難に直面することになるだろう。

ベトストックによると、第3四半期の3階建て住宅不動産と工業団地グループの100社以上の企業の在庫は530兆ドンを超え、年初比12％増で新記録を樹立した。そのうち、ノバランド（NVL）が145兆VND以上でトップとなり、年初比5％増加した。ビングループ（VIC）の在庫は128.2兆VNDを超え、期初と比べて38％増加した。