カウザイのアパートプロジェクト、1年間で30.7%増加
2023年、不動産市場は危機に至らなかったものの、低迷に陥った。しかし、特にハノイやホーチミン市のような大都市では、住宅価格は依然として急激に上昇しています。
12月12日に開催された「不動産金融フローの特定」セミナーに、GP取締役会長のNguyen Quoc Hiep氏が登壇しました。 Investは、現時点で解決する必要がある最も重要な問題は、市場における需要と供給の不均衡であると考えています。
セミナー「不動産の資金フローの把握」の概要。 （写真：BT）
ヒエップ氏は、不動産プロジェクトの販売価格は依然として毎日上昇していると述べた。例えば、2022年第2四半期にカウザイ区マイディック区で行われたプロジェクトは、1平方メートルあたり約4,500万～6,040万ベトナムドンの価格で販売されると宣伝されました。しかし、2023年第3四半期には5,880万～6,920万VND/m2に上昇しました。
そのため、このプロジェクトのアパートの販売価格は過去 1 年間で 14.5% ～ 30.7% 増加しました。これは、不動産分野では実際の需要は非常に高いものの、供給が不足していることを示しています。
この需給不均衡の原因について、GP会長は次のように語る。インベストは、問題は法的な障害にあると考えている。
「問題の70％は法的なものだ。私はこれまで何度も多くのフォーラムでこのことについて話してきたが、今日もなお、法的な問題を解決することによってのみ不動産市場を活性化できるということを強調しなければならない」とグエン・クオック・ヒエップ氏は述べた。
GPリーダー。 Invest は、現在、行政手続きが多すぎるため、ビジネスに大きな影響が出ていると指摘しています。
グエン・クオック・ヒエップ氏は、不動産金融を刺激するためには、多くの不動産企業が社債に苦しんでいるため、社債への信頼を回復し続けることが必要だと提案した。
GP会長、グエン・クオック・ヒエップ氏。投資する。 （写真：BT）
さらに、会長GP。グエン・クオック・ヒエップ投資相はまた、不動産事業はFDI資本を有効活用する必要があると勧告した。なぜなら、この資本は非常に安価だからである。
最後に、不動産市場における現在の困難を解決するために、グエン・クオック・ヒエップ氏は、関係機関が地元に適用できる土地評価計画を早急に策定し、同時にプロセスを短縮して企業への融資をより迅速に支援すべきだと提案した。
この意見に同意して、SBLaw法律事務所会長の弁護士グエン・タン・ハ氏は、不動産プロジェクトの投資方針を策定することは、投資家にとって実に多くの困難を伴うと述べた。困難は、プロジェクト実施のための資本とリソースだけでなく、プロジェクトのライセンス発行機関にも存在します。
現在、土地法が承認過程にあり、投資や入札に関する法的規制が不明確であるという状況において、新しいプロジェクトの認可における政府機関の責任に懸念が生じている。
弁護士のグエン・タン・ハ氏は、通常、プロジェクトが提出されると、当局はさまざまな法的問題を提起すると述べた。
弁護士によると、ベトナムの法律は不明確な点が多く、手続きも複雑だという。プロジェクトの承認には3〜4年かかり、投資家も非常にせっかちです。
そのため、弁護士のグエン・タン・ハ氏は、不動産金融を刺激するためには、投資家の努力に加えて、国家管理機関からの支援が必要だと考えています。
すべての資源を社会住宅に集中させる
一方、国家金融通貨政策諮問委員会委員のレ・スアン・ギア博士は、現在の経済全体の資金の流れは阻害されており、今後も続く可能性が高いと述べた。
ギア氏によると、世界的に貯蓄の傾向があるが、それは人々がお金を持っていないからではないという。
アメリカでは失業率が低く、雇用は良く、収入は高く、ヨーロッパでも同様ですが、それでも彼らは貯蓄をしています。彼らは物価が上昇し金利が高いと感じているため貯蓄するが、アメリカ人は支出のために借金をすることが多い。
「第二に、人々は戦争やエネルギー価格の高騰のリスクを感じているため、あえてお金を使うことができません。次に、人々は新たな投資の必要性を感じているため、もっと貯蓄し、もっとシンプルに暮らす必要があります」とレ・スアン・ギア博士は語った。
国家通貨金融政策諮問委員会委員、レ・スアン・ギア博士。 （写真：BT）
レ・スアン・ギア博士は、2026年以降、ヨーロッパに輸出されるすべてのベトナム製品は温室効果ガス排出量を報告しなければならないと述べた。
州証券委員会（SSC）も、企業向けの温室効果ガス排出量報告に関するハンドブックを発行した。近い将来、国家証券委員会が企業に対し、財務諸表とともに温室効果ガス排出量を報告し、監査を受けるよう義務付ける可能性がある。
「とはいえ、既存の企業は資金を借り入れることに不安を感じ始めており、銀行も古い融資がブロックされ、新しい融資がグリーン基準を満たさないかもしれないという恐れから融資をためらっている」とギア氏は語った。
「不動産業界に排出量の報告を義務付ける人がいないため、資金の流れは不動産業界のみに流れている。これは不動産市場を回復させる絶好の機会だが、良い機会ではない。しかし、行くところがないので、行くしかない。困難な時期には、資本消費のニーズを回復させる場所も必要だ」とレ・スアン・ギア博士は述べた。
医師によれば、現在、不動産市場だけでなく建設市場や資本市場も、請負業者や関連会社の負債が170兆ドンに上るなど、悲惨な状況にあるという。建設業者は現在、公共投資を活用することしかできず、投資に飛び込む勇気はない。
「経済の流れは完全に行き詰まっており、経済全体が行き詰まっていることがわかる。抜け出す道は不動産しかない」とレ・スアン・ギア博士は語った。
レ・スアン・ギア博士は、不動産金融の障害を解消するために、すべての財源を低コスト住宅と社会住宅の建設に集中させるべきだと述べた。これはキャッシュフローが非常に良く、需要が高い市場ですが、まだ実行できません。
ハノイの 5 つの社会住宅プロジェクトの調査を通じて、Le Xuan Nghia 博士は次のような問題点を発見しました。
まず、社会住宅は土地使用税を支払う必要がなく、その土地は公有地であり、銀行に融資のために抵当に入れることができないため、銀行は興味を持ちません。
「50年間、数パーセントの税金を課して私有地にし、銀行が住宅ローンを受け入れられるようにしたらどうか」と専門家のレ・スアン・ギア氏は疑問を呈した。
第二に、入札メカニズム全体をよりオープンにし、能力のある企業に構築を割り当てて迅速な実装を実現する必要があります。
3番目に、利益が10％を超えてはならないという規制を撤廃し、高級住宅、中級住宅、低価格住宅を建設する企業が平等になるようにします。
第四に、住宅購入者への融資に関しては、銀行を介さず予算を通じて直接資金を調達すべきである。あるいは、シンガポールのように銀行を利用して資金調達することもできます。たとえば、公営住宅を購入する場合、購入者は銀行からお金を借りて、年利 2.5% のみを支払い、超過した利息は政府が補償します。
レ・スアン・ギア博士は、現在の不動産危機は供給不足と需要過剰によるものであり、管理機関がバランスの取れた環境を作り出していないと強調した。専門家は、社会住宅問題を解決するためにすべてのリソース（法律、行政、銀行、予算）を集中し、それによって市場全体の価格水準を下げ、このシステムを再構築する必要があるという見解を再確認しています。
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