ブローカーがアパートの価格をつり上げ、購入者は不満

[広告_1]

大学1年生の息子のためにハイバチュン郡ホアンマイに新築または中古のアパートを購入する必要があったため、チャン・ティ・フオン・リエンさん（ナムディン省ナムディン市）は、1か月以上もの間、ハノイの知人や不動産仲介業者に、寝室2つ、バスルーム2つ、キッチン1つがあるアパートを探すのを手伝ってくれるよう頼み続けてきた。

予算が20億ドンしかなかったため、彼女は知り合いやブローカーに頼り、生地のトレーダーも務めました。リエンさんはニンヒエップ市場（ハノイ市ジャーラム）に頻繁に商品を買いに行き、コストを削減し、適切なエリアを見つけるために積極的にアパートやプロジェクトを探しました。

アパートの仲介業者も顧客獲得のためにさまざまなトリックを使います。（写真：Ky Phuong）。

しかし、仲介業者を尋ねて紹介されてから1か月以上経った後、リアンさんは、同じ地域、同様の場所、同じプロジェクトに対して、仲介業者が提示した価格が、以前の所有者やプロジェクト所有者が提示した価格と大きく異なることを知り、ショックを受けました。

典型的には、ローズタウンアパートメントプロジェクト（ハノイ市ホアンマイ区ゴックホイ79番地）では現在、投資家は面積71～78㎡の2ベッドルームアパートメントを24億VNDで提供しています。 3ベッドルームのアパートメント、面積88〜104m2、価格28億VNDから、1m2あたり3180万〜3380万VND以上。

リエン氏によると、購入者の心理を理解しているブローカーは、投資家が提示した価格と比較して、アパートの価格を1平方メートルあたり数百万から数千万ドンまで高く設定しすぎて、住宅を必要としている人々が住宅を見つけるのを非常に困難にしているという。

「ブローカーが価格を高くしすぎると、本当に家を買いたい人はずっと高い価格で買わなければならなくなる。なぜなら、住宅購入者は投資家から直接購入できず、ブローカーや取引フロアを経由しなければならないからだ」とリエン氏は語った。

この内容を明らかにするために、VTC NewsはThe Terra - An Hungアパートメントビル（ハノイ、ハドン、ラケ、アンフン市街地）の価格を調査しました。したがって、アパートの面積は74平方メートル、ベッドルーム2室、バスルーム2室、バルコニー2つで、投資家は28億ドン（1平方メートルあたり3,740万ドン以上）の販売価格を提示しています。 2ベッドルーム、2バスルームのアパート、面積82m2、価格31億VND、1m2あたり3750万VNDに相当。 3ベッドルーム、3バスルームのアパート、面積90m2、価格35億VND、1m2あたり3,880万VNDに相当。

しかし、PVがこのプロジェクトの仲介業者数社に連絡したところ、このプロジェクトのアパートの価格は1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドンで変動しており、750万～1,500万ドン/平方メートルほど価格が押し上げられたとのことだ。

「ハノイのアパートの供給は非常に少なく、最近は買い手の需要が高まっているため、価格はかなり手頃です。今お金を払って購入すれば、買えます。躊躇していると、売り切れてしまい、今後価格は上がり続けるでしょう」とこのブローカーは語った。

ブローカーとの取引には注意が必要

VTC Newsに情報を提供してくれた多くの知り合いのブローカーによると、ブローカーが「サーフィン」という手法を使って、住宅所有者にだけ預けてその後は転売し、買い手が見つかったらすぐに物件を譲渡して利益を得るのは珍しいことではないという。

昔のアパート仲介業者も、顧客を引き付けるためにさまざまなトリックを使っています。（図）。

これらのブローカーは、ファンページ、ソーシャルネットワーキンググループ、および住宅や土地の販売に特化した Web サイトを立ち上げ、順番に住宅や土地を高値で販売します。この情報の信頼性を高めるために、仲介業者は互いに連絡を取り合い、アパートについてコメントしたり、仮想の不動産取引を作成して、経験の浅い購入者や本当に必要としている人、地方の人々を「騙す」こともあります。

あるいは、プロジェクトを販売する必要がある場合、ブローカーはソーシャルメディアに継続的に記事を投稿して刺激効果を生み出し、顧客にその地域が「ホット」であることを示し、それによって関心のある人々を引き付けます。

「もちろん、仲介業は仲介業者であり、不動産取引の利益差額の一定割合を取って収入を得ています。しかし、その差額は適正なものでなければならず、市場に比べて高すぎて買い手の信頼を失わせるようなものであってはなりません」と、仲介業者のホアン・ヴァン・ビン氏は語った。

現実には、ブローカーが仮想の波を作り出すために、不動産やマンション市場を「盛り上げる」ためのトリックを使うことは珍しくありません。売買のために「握手」し、公証人を介して仮想取引を作成し、「左手」が「右手」に販売するブローカー、住宅所有者、投資家のグループさえ存在します。

したがって、特に現在のように市場が依然として多くの困難に直面しているときには、買い手はブローカーの策略に注意し、さらなる損失を出したり、商品が「滞留」したりしないようにする必要があります。

VTC Newsの調査によると、ブローカーの間では、アパートプロジェクトの場合、使用後3～4年で減価率は約20％という一般的なルールが一般的であることが多いようです。 5年を超えると減価償却率が累積し、各フロアの規定により異なります。

たとえば、顧客が 20 億 VND でアパートを購入したいと考えています。 4年以内に住宅所有者が転売を希望する場合、仲介業者は20％、つまり4億VNDを差し引きます。 5年目に売却する場合、契約内容に応じて控除率は22～23％となります。特に、ピンクブックのないプロジェクトのアパート、つまり50年の期間のアパートの場合、減価率は上昇し、約25〜35％に低下して、売主の価格を圧迫します。

フオン・ティ・トゥイ氏（ハザン省）は自身の例を挙げ、10月末にディンコン（ハノイ市ホアンマイ区）の82平方メートルの古いアパートを25億ドン（1平方メートル当たり3,050万ドン）で購入したと語った。

「私が尋ねたところ、ブローカーはディンコン地区には新しいプロジェクトがないので、アパートの価格が非常に高騰していると言いました。現在、この82平方メートルのアパートの価格は31億ドンです。2回行った後、知人に所有者の電話番号を聞いて、直接価格を尋ねました。彼らは、26億ドン、つまり3170万ドン/平方メートルで販売されていると言いました。

住宅所有者が提示した価格と比較すると、ブローカーは82平方メートルの面積のアパート1軒あたり最大5億ドンの利益を上げるために価格を引き上げました。新旧所有者間で売買計画が合意され、仲介業者への手数料率を削減した後、仲介業者に8000万の手数料を支払うよう依頼しました。「私が購入したアパートは非常に満足のいくものでした。仲介手数料を含めても、ブローカーの提示価格より4億2千万ドン安かったのです」とトゥイさんは語った。

トゥイ氏はまた、顧客が近い価格で購入したい場合、積極的に同じプロジェクト、同じエリア、同じセグメントの類似のアパートの住宅価格を調査して比較する必要があるという自身の経験も共有しました。

「仲介業者の価格と比べて価格差が大きすぎると感じた場合は、積極的に交渉したり、値引きしたり、本当の所有者を探したりすることを検討すべきです。しかし、顧客は約束を破ったり、仲介業者の手数料率を下げたりすべきではありません」とトゥイ氏は述べた。

ファム・デュイ

[広告2]
ソース