障害や問題を取り除く
6月21日、第5回国会の作業プログラムに従い、国会は一日中土地法案（改正案）の議論を行った。
ドンナイ省国会議員団代表のクアン・ミン・クオン国会議員は、国会の傍らでグオイ・ドゥア・ティン氏と会談し、社会経済開発プロジェクトを実施するための土地利用に関するいくつかの内容について意見を述べた。
土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する契約を通じて社会経済開発プロジェクトを実施するための土地使用に関する規制について、クオン氏は、現在、土地を使用するプロジェクトに対する土地の割り当てと土地のリースの実施については、草案の内容に応じて、土地使用権のオークション、土地を使用するプロジェクトの投資家を選定するための入札による土地のリースの順序で優先順位が付けられていると述べた。交渉による土地利用が最終選択肢となる。
国会議員クアン・ミン・クオン - ドンナイ省国会議員代表団長。
実際、社会経済開発プロジェクトを実施するための土地使用権に関する合意は、自発的な合意に基づいて、プロジェクトの迅速な実施、土地利用の効率化、用地の整地、補償、支援、再定住に関する苦情の回避に役立ち、人々の合意を得ています...同時に、国は土地利用転換のための料金を徴収することで予算収入も得ています。
ただし、第27条第1項b号の規定によれば、「商業用住宅事業を実施するために土地を使用する場合には、住宅地又は住宅地と住宅地以外の土地の使用権の譲り受けについて合意することができる」とされている。
したがって、プロジェクトの境界に「少なくとも 1 平方メートル」の住宅用地がない場合、合意は認められず、さまざまな結果につながります。
「したがって、土地が住宅用地でない場合、あらゆるタイプの計画に適しており、土地利用目的の変更の条件やプロジェクト実施のその他の条件を満たしている限り、協定の実施を許可するという別の規制があるべきだと思います。」したがって、障害や欠点が取り除かれるだろう」とクオン氏は述べた。
さらに、クオン氏は、商業住宅プロジェクトを実施するための農地に関する協定の実施を検討し、許可することも提案した。
補償額に関する苦情を制限する - サポート
同時に、社会経済開発プロジェクトを実施するために土地を開墾するための「中立的な」方法の適用を検討することが提案されています。
クオン氏によると、企業と土地利用者の間で土地使用権に関する自主的な合意を結ぶことで、プロジェクトの実施が迅速化され、土地利用の効率化が促進され、苦情が回避されるため、明らかな利点があるという。
しかし、現実には、土地面積の 100% を交渉できる企業はほとんどありません。なぜなら、少数の土地利用者がプロジェクト投資家と協力せず、特に土地利用者が土地区画の位置がプロジェクト境界から切り離せないことを知っていて、市場価格の何倍もの不当な高価格を要求するケースが多いからです。
そうなると、投資家はプロジェクトを実行するために不当に高い価格を受け入れざるを得なくなり、その結果、土地価格が上昇し、補償、移住支援、またはその地域の他のプロジェクトのための土地使用権協定に困難が生じます。
投資家が価格が高すぎることを受け入れられない場合、プロジェクト開発の混雑を引き起こし、土地使用権に合意したほとんどの地域の土地資源が無駄になります。
そのため、ほとんどの投資家は、プロジェクトを実施するために国が土地を埋め立てることを望んでいますが、土地の埋め立ては、特に補償額に関する苦情を引き起こすことがよくあります。
「したがって、土地使用権に関する合意を促進して社会経済開発プロジェクトを実施することにより、上記2つの方法の利点を促進し、欠点を軽減する「中立的な」方法を検討し、実施する必要があると考えています。
「投資家が80％の土地で合意し、残りの少数の土地利用者が不当な価格を要求したために交渉が困難になった場合、国は残りの20％の土地の回収を支援するだろう」とクオン氏は分析した。
土地収用はしばしば苦情、特に補償額に関する苦情を引き起こします。
ドンナイ省代表団長は、草案には市場原理に従って土地価格を決定する方法や、国が土地を干拓する場合の具体的な土地価格の計算方法も規定されているため、他の地域の投資家が合意した単価を参考にして、土地干拓の場合に適用することが可能であると述べた。そこから、補償や支援の価値に関する苦情も制限され、土地を回復された人々の権利が確保されます。
これにより、土地使用権に関する協定を通じて実施される社会経済開発プロジェクトにおいて、少数の土地利用者が過度に高い協定値を要求し、プロジェクト開発の混雑を引き起こすという問題が解決されます。
土地評価方法について、クオン氏は、草案では4つの土地評価方法のみが規定されており、剰余金法は削除されていると述べた。しかし、実際には、住宅、商業、サービス、オフィス、ホテルなどさまざまな目的が絡み合った大規模な土地や複合用途の建設投資プロジェクトの土地価格を決定する際に、剰余金方式が広く使用されています。
「それでは、残りの土地評価方法が剰余金法の役割を果たすことができるかどうかが問題になるのか？」と彼は疑問を呈した。
不動産の種類に応じて異なる評価方法が適用されるだろうと彼は述べた。たとえば、さまざまな用途を持つ大規模な土地区画の場合、同様の規模、土地利用目的、計画基準を持つ比較可能な資産に関する情報がないため、比較方法を適用することは非常に困難であり、実行可能ではありません。
収益法は、すでに事業が開始され、運営され、毎年の事業キャッシュフローを生み出しているプロジェクトに適用されます。地価調整係数法を適用する場合、毎年収集される地価データの品質（年間価格表の作成）と、評価対象となる土地区画の計画と土地利用構造に関する顕著な要素を定量化する必要性が問題となります。
「仮説的要因を理由に剰余金方式を放棄するのではなく、土地価格決定の実施を同期化および統一し、特定の土地価格を決定する必要があるいくつかのケースにこの方式を適用する場合の利点を促進するために、計算に適用されるパラメータに関する標準とより具体的な規制を開発する必要がある」とクオン氏は提案した。
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