ハノイでは住宅の入手がますます困難になっており、2025年には新たなサイクルが始まり、ハイフォンでは土地使用権オークションが修正されるなど、最新の不動産ニュースが報じられています。
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| ベトナムの不動産価格の上昇率は世界でもトップクラスであり、その結果、人々が家を購入することがますます困難になっています。 （写真：リン・アン） |
住宅へのアクセスは人々にとってますます困難になってきています。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長は、ベトナムの不動産価格の上昇率は世界でもトップクラスであり、その結果、人々が家を購入することがますます困難になっていると語った。
したがって、2019年から2024年まで、ベトナムの不動産価格は5年間で59％上昇しました。この増加率は、米国（54%）、オーストラリア（49%）、日本（41%）、シンガポール（37%）などの先進国の増加率よりもはるかに高い。
クオック・アン氏は、上記の値上げにより、収入のすべてを住宅購入に充てると仮定すると、ハノイの人々は平均販売価格が1軒あたり228億ドンの通りに面した住宅を購入するために169年間働かなければならないだろうと述べた。民間住宅の購入には132年かかり、現在、民間住宅の平均販売価格は1戸あたり約63億ドンとなっている。現在、マンションの平均販売価格は1戸あたり31億ドンなので、購入までにはまだ23年かかる。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、ハノイで平均価格の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの平均世帯収入の約2.3～10倍であることが明らかになっています。
具体的には、統計総局のデータによると、2024年第3四半期のハノイの労働者の平均月収は1,070万VND/月に達した。 4人世帯でそのうち2人が労働年齢だと仮定すると、世帯収入の合計は月額約2,140万VNDになります。
2024年の主なアパートの平均価格は7,000万VND/m2に達し、新しくオープンしたプロジェクトの価格は6,000万VND/m2からであり、ハノイでアパートを購入するには、購入者は地域に応じて月額4,500万〜2億1,000万VNDの最低収入が必要です。
実際の平均所得と住宅価格の間には大きな格差があるため、今日のハノイでは、平均所得または高所得の世帯の大多数にとって、住宅所有は困難であるだけでなく不可能となっている。ホアンキエム、バーディン、ドンダー、ハイバチュン、タイホーなどの中心部では、住宅ローンの支払いに必要な最低年収と平均世帯収入の差は10桁に達します。一方、ハドン、バクトゥーリエム、ロンビエンなどの郊外エリアは価格が手頃ですが、月収4000万～6000万の個人や世帯にしか適していません。
計算は各地区の平均住宅価格に基づいており、購入者が銀行から住宅価格の 70% を平均金利 8%/年で 20 年間借り入れることができると想定しています。財務原則によれば、月々の分割払い総額は収入の40％を超えてはならず、ハドン、ロンビエン、ナムトゥーリエム、バクトゥーリエム、ジャーラムで平均価格の住宅を購入するために推奨される最低収入は、ハノイの労働者の平均世帯収入の約2〜3倍になります。
ホアンキエム区、バーディン区、ハイバチュン区、ドンダー区、タイホー区では、最低必要収入はいずれも年間10億ドンを超えており、その差は約3.7～8倍に相当します。 Cau Giay地区とThanh Xuan地区では、その差は3～3.5倍です。
Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産価格の高騰により、購入者の84%が依然として借金をしなければならないと語った。総収入が月額4,000万VND未満の世帯のローン比率は最も高く、69%を占めています。一方、月間総所得が4,100万～7,000万VNDの世帯の場合、融資金利は18％、月間総所得が7,100万～1億VNDの世帯の場合、融資金利は9％となる。総収入が月1億VNDを超える世帯の場合、融資金利はわずか4%です。
しかし、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、借り手グループは経済の低迷など、住宅購入者の収入を減らしたり、支払い能力を低下させたり、借金返済のプレッシャーを増大させたりといった予測不可能な事態に直面することになるという。銀行の金利は固定されておらず、ある段階では金利調整によって住宅ローンの金利が高くなり、返済が不可能になることがあります。さらに、財政面でより柔軟に対応するために待つか家を借りることを選択する人もいます。さらに、多くの顧客は、早く住む場所を所有できるように、家を探す際の基準も下げています。
地方の市場では都市部の土地が優位に立つ
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、長期にわたる市場危機の後、行き場を失った投資家たちはキャッシュフローと投資市場のバランスを再調整するプロセスを経てきたと語った。過去2年間、首都、特にアパート部門に資金が流入してきた。この市場と部門が現実のニーズ、つまりハノイ市場の巨大かつ常に存在する資金需要を満たしているからだ。投資家が集中する市場により、ハノイの不動産価格は急激かつ大幅に上昇し、それが周辺省の市場に一定の熱気を及ぼし、これらの省が回復の兆しを見せ始めるのに貢献している。
現在、ハノイの不動産価格は高すぎるため、ハノイ周辺の省の開発ペースも同様に徐々に低下しつつあります。この傾向に倣って、2025年にはハノイを中心とする北部の不動産市場では、2024年のような価格の急騰は起こらないでしょう。特に住宅価格が高騰している状況では、人々は急いで家を買うことはなくなり、賃貸に切り替え、家を買うつもりだったお金を地方や田舎への投資に使うようになるでしょう。
地方市場では、都市部の土地セグメントが主流となり、特に法的書類が完備した土地の需要が高まるでしょう。購入者は、バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの経済の中心地に近い工業団地近くの土地区画と低層住宅を選択するでしょう。これらの省に共通するのは、経済発展がかなり進んでおり、首都からの交通の要衝に位置し、活気のある工業団地や観光基盤があることです。
一般的に、2025 年は新しい不動産サイクルが始まる年です。投資家は、群衆に投資したり、市場の波に乗ったり、特定の「ホット」なセグメントに追随したりするのではなく、経済やインフラの発展に密接に関連した市場を選択する必要があります。 2025年にはハノイ郊外に地方市場が出現するだろう。投資家は、完全な法的文書を備えた評判の良い投資家からの製品を求めます。次に、自分の経済力に合った商品を選択し、レバレッジをかけすぎないようにする必要があります。
ハイフォン：土地使用権オークションの是正作業
ハイフォン市人民委員会の委員長は指示を出し、関係部署、支部、部署に対し、当該地域の土地使用権の競売を是正するよう要請した。
具体的には、ハイフォン市人民委員会委員長は、天然資源環境局と地区人民委員会に、土地使用権オークションが開催される地域と近隣地域の計画、土地利用計画、建設計画、都市計画の公示を組織するよう指示した。不動産市場における需給の不均衡を克服し、住宅用不動産と土地の供給が大多数の困窮者のアクセスと支払い能力に適合することを確保するための措置を講じる。
土地使用権競売の土地価格表に基づいて開始価格を決定する前に、規定に従って競売の対象となる地域および場所の土地価格表の該当地価を検討、調整、補充する必要があります。土地使用権オークション計画の構築の方向性は厳格かつ科学的で、当局による管理が必要であり、オークションを私利私欲のために利用し、市場に大きな混乱を引き起こすような状況を避ける必要があります...
地区人民委員会、各部局、機関、関連組織が地域の土地需要を検討し、土地使用権の競売が予定されている土地区画のインフラ建設を計画し、投資すること。併せて、所定の対象者に対する土地使用権の競売によらない土地配分や移住用地の配分を実施するための適切な土地基金の整備を検討する。土地使用権オークションの組織において情報技術とデジタル変革の応用を促進し、宣伝と透明性を確保する。土地使用権オークションの組織と実施において法律と市人民委員会に対して責任を負い、公開性、透明性、客観性を確保し、国家の利益と関係者の権利と利益を保護します。
司法省に対し、不動産競売組織に対し、現行の法律規定に基づき、適切な措置を講じて競売参加履歴情報を厳格に管理し、競売において、一人または一団が同一の競売対象区域内の複数の土地に入札登録している、競売参加者が異常に高い入札を行ったり、高い入札額を落札したが保証金を放棄しているなど、異常な兆候が見られるケースを速やかに検知し、不動産所有者および所管当局に報告して適切な対応措置を講じるよう指導するよう要請する。
ハイフォン市警察は、土地使用権の競売において刑事責任を問われるべき程度まで違反した組織や個人に対しては、積極的に状況を把握し、摘発、捜査を行い、法律に基づいて厳正に対処します。
フンイエンが273の土地を競売にかけた
ラック・ベト株式オークション会社は2月9日、フンイエン省アンティ町の地区スポーツ・文化・住宅複合施設の北側住宅地区にある273区画の土地使用権をオークションで落札したと発表した。
ラック・ベト株式オークション会社の取締役会長ド・ティ・ホン・ハン氏は、同社には4,000件を超えるオークション申し込みがあったと語った。オークション当日には約2,000人の参加者が集まった。
競売にかけられた土地273区画の総面積は30,571.9平方メートルで、開始価格の総額は6457億4700万ドンだった。
区画面積は90～295.2m2/区画です。開始価格 1,920万～3,120万VND/m2各ロットに相当し、開始価格は17億VND以上から78億VND以上です。オークション形式で、オークション時に一回限りの直接秘密投票で決定します。アップ入札方式
オークションの結果、落札総額は1兆5,033億VNDを超え、差額は8,576.31億VNDで、232.81%増加した。
その中で、最高オークション価格は1億2000万VND/m2、最低オークション価格は3600万VND/m2です。
オークション主催者によると、最も高額で落札されたのは、立地条件も良く、面積も200平方メートルを超える角地だという。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html
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