現在、ホーチミン市天然資源環境局は、オークション計画、オークション時間、開始価格の決定など、オークションプロセスの段階を完了させている。
弁護士トラン・マン・クオン氏（ホーチミン弁護士会）によると、2月5日に公布された土地価格を規制する政令第44号を改正・補足する政令第12号では、土地価格の決定方法、適用条件、手順、異なる方法による土地価格の決定内容などについて具体的な規定が追加された。したがって、オークションの開始価格の決定は、明確かつ詳細かつ透明に規制されます。残る課題は、潜在的かつ実際の関心を持つ投資家を選択するための基準を明確にすることです。
弁護士のトラン・マン・クオン氏は、これを行うには、近年の事業実績、事業の運営期間、総資本、実施された不動産プロジェクトの数などの基準を考慮する必要があると指摘した。次はプロジェクトの実現可能性です。競売にかけられた土地について、自己資本の条件、土地使用料の支払いのための資本の手配計画、プロジェクトの開発のための資本動員能力など、提案されている開発計画を確認することで審査することが可能です。さらに、事業や開発計画の実現可能性を検討する必要がある。このスクリーニングは、市場を混乱させる可能性のあるエンティティを回避するのに役立ちます。
トゥーティエムでは、数千戸のアパートと多くの土地が引き続き競売にかけられる予定だ。
サヴィルズ・ベトナムの副総裁トロイ・グリフィス氏は、開始価格は剰余金方式に基づいて決定されることが多いと分析した。この方法は、承認された計画に従って、土地利用係数、建築密度、および建物の最大階数に基づいて総開発コストを見積もります。しかし、現実には、この計画パラメータは必ずしも最も効果的で市場に適した土地利用計画ではありません。たとえば、オフィスやホテルなどの商業スペースのある土地は、これら 2 つのタイプの開発が開発されていない地域では高価すぎます。
したがって、土地の価格を決定する際には、提示された開始価格と投資家が入札できる市場価格との間に差が生じる可能性があります。開始価格が投資家にとって魅力的ではないため、オークションが失敗する可能性が高くなります。適切な計画と妥当な開始価格が必要です。管理部門と管轄の政府機関に加えて、開発知識を持つ専門のコンサルティング部門（計画および市場）の参加が必要です。
土地を競売にかける場合の保証金の額については、現行の不動産競売法第39条第1項によれば、保証金の額は不動産競売団体と競売不動産の所有者との間で合意されるが、競売不動産の開始価格の5％以上20％以下とされている。一方、政令10号では、土地使用権オークションに参加する団体は開始価格の20％に相当する金額を預託しなければならないと規定されており、この規制は2023年5月20日から適用されている。
土地法は、不動産競売法の規定に従って入札を規制します。したがって、オークションを利用して市場を混乱させ、利益を得るという状況を抑制するために、土地使用権をオークションにかける際の最低保証金率を 5% ではなく 10% に引き上げることを検討することも考えられます。オークションに勝ったものの保証金を没収された場合の罰則についても追加規制が必要である。
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