手頃な価格の住宅の物語を解き明かす

[広告_1]

予定通り、再び投資新聞社から「手頃な価格の住宅」をテーマにした記事の執筆を依頼されました。

G-Homeゼネラルディレクター、社会住宅専門家、グエン・ホアン・ナム氏

正直に言うと、私はこの件に関して多くのテレビインタビューに参加し、過去1年間に住宅に関する多くの記事も書いてきましたが、「手頃な価格の住宅」という話題になるたびに、難しいと感じます。

難しいのは、この話がすでに多くの専門家や研究者によって分析・解剖されており、私がもっと良いものを書けるかどうかという点だけでなく、実際には、プロジェクト開発コンサルタント、ブローカー、そしてある側面では投資家の役割を果たしながらも、実際に「手頃な価格の住宅」を作るにはあまりにも多くの障害があるからです。

財務的な可能性は不動産投資プロジェクトの成功を大きく左右しますが、現状を踏まえて、住宅を本当に必要としている大多数の人々にとって本当に「手頃な」価格戦略を構築することは、どんなビジネスにとっても大きな課題です。

十分な広さの土地を所有していることは、プロジェクトを実施するための必要条件に過ぎません（住宅プロジェクトが高価か安価かは言うまでもありません）。しかし、十分な条件は、完了するまでに数年かかる可能性のある一連の長い手続きです。土地が計画段階にあり、土地利用転換の対象となるかどうか（非農地でない場合）は考慮されません。

とはいえ、プロセスは非常に長く、プロジェクトの入力コストも非常に高額になることが多いです。現在の長期にわたるプロジェクト承認プロセスでは、入力コストが非常に高くなることが多く、最も高いコストは通常、土地のコストです。ほとんどの企業が財務レバレッジを使わなければならないときに興味深い話になることは言うまでもありません。

プロジェクトを実行するために土地を購入するために 3,000 億 VND を借り入れる必要があるとします。したがって、プロジェクト手続きが1年遅れるごとに、企業は融資利息費用の10％、つまり300億VNDを失っていることになります。そして、投資効率を確保するために、企業はこのコストを価格に上乗せせざるを得ず、販売価格を下げることが不可能になります。

つまり、通常の「手頃な価格の住宅」の場合、社会住宅の場合、従来の現行法による投資家向けの手続きや優遇投資政策は「優遇」されているように見えても、実際には投資家が想像するほど「優遇」されておらず、はるかに困難です。

たとえば、2014年の住宅法第54条第3項では、投資家はプロジェクト内の社会住宅エリアの少なくとも20％を賃貸用に確保しなければならず、5年後にのみ売却できると規定されています。実際、各社会住宅プロジェクトでは、投資家が享受できる利益は最大でも10％に過ぎず、面積の最大20％を賃貸用に確保しなければならないため、利益はほとんど残りません。

言うまでもなく、公営住宅の優遇土地使用料に関する他の一連の規制があり、企業は前払いして後で控除する必要がある。プロジェクトの手続きに5年ほどかかると、ビジネスはほぼ停止状態に陥ります。

実際、住宅法（改正）が昨年末に正式に可決された後、私や業界の多くの同僚は、少なくとも起草機関が問題を認識し、法律の条項にもっと実際的な変更を加えたことに安堵しました。

特に、住宅購入者の主体を解き放つことから、社会住宅プロジェクトの実施時にプロジェクト投資家が優遇政策を受けるという規制に至るまで、この分野の発展を妨げてきた長年の障害も明らかにしました。

例えば、第85条によれば、土地使用料及び地代金の免除。優遇付加価値税、法人所得税など。優遇金利で融資を受ける;省人民委員会は、プロジェクトの技術インフラシステムと地域の技術インフラシステムの接続をサポートし、プロジェクトの範囲内と範囲外の社会インフラの同期を確保します。

さらに、投資家は社会住宅建設エリアの総建設投資コストの最大10％の利益を得る権利があります。居住用地総面積の最大 20% が、ビジネス、サービス、商業および居住用の建物の建設への投資用に確保されるか、またはビジネス、サービスおよび商業目的の居住用建物の総床面積の 20% が確保されます。事業、商業サービス、商業住宅の分野について個別に会計処理され、すべての利益を享受できる。法律で定められたその他のインセンティブ（ある場合）。

住宅法（改正）の核心的な変更に加え、約1か月後に可決された土地法（改正）も、多くの専門法の「複雑」、「重複」、「絡み合った」投資手続きを軽減するために、困難を取り除くために多くの内容を変更しました。

これらは、より調和のとれた、透明で、明確な投資環境を作り出すための、国家管理機関による画期的かつ非常に受け入れられる変更です。

少なくとも、これにより、ビジネスリーダーは、解決策を見つけるために各機関を駆け回って、ある機関では正しく実行されているものの、別の機関では依然として間違っている可能性があるために、依然として解決策を見つけられない、という状況を避けることができます。

「コミューンレベルが地区レベルに質問」、「地区レベルが省レベルに質問」、「省レベルが大臣レベルに質問」、「省レベルが首相に質問」というプロセスだけを数えると、私が計算した平均的な質疑応答サイクルは最大 3 か月かかります。そして、このプロセスを短縮できれば、住宅を本当に必要としている人々に住宅が届けられる際に、1平方メートルあたりの住宅価格も大幅に下がることになるでしょう。

カインホア省の社会住宅プロジェクト。

一般的に、現実的に見て、手頃な価格の住宅の不足はベトナムだけの問題ではなく、先進国を含む世界中の多くの国で起きている問題です。そして、住宅問題、特に手頃な価格の住宅の解決は、一人の個人や組織によって一夜にして解決できるものではなく、社会のあらゆる部門からの貢献、公共部門、民間部門、そして国民の共同の努力が必要です。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長が5月20日午前の第7回国会会議で国会に提出した報告書には、政府が状況を評価して安定化のための解決策を持つべきだとする意見や、同時に、これまでの社会住宅開発について政府が全面的に検査し、問題点、不十分さ、違反、悪質性を特定して法律の規定に従って厳正に対処するよう求める意見もあった。

私は検査に賛成です。なぜなら、メカニズムとポリシーは課題ではあるものの、現在の非効率的な現実を変えるために非常に重要だからです。問題は、この「難しい」分野に投資家を誘致する際に否定的なメンタリティを生み出すことを避けながら、合理的な解決策と改善点を見つけるために、何をどのように検査するかということです。

現在、政令第49/2021/ND-CP号第1条第4項に基づき、特別市街地および第1種市街地において土地利用規模が2ヘクタール以上、または第2種および第3種市街地において土地利用規模が5ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトは、総土地面積の20％を社会住宅建設用に確保しなければならない。

理論上、この土地基金はきれいな土地（開墾済み）で、インフラも整っている必要があり、現実には63の省/都市に各省に都市部があります。では、なぜいまだに社会住宅プロジェクトを実施していない州がたくさんあるのでしょうか?この土地はどこへ行くのでしょうか？したがって、これは国会経済委員会の要請どおり重点的に点検する必要がある問題である。

もちろん、それ以外にも、以前の記事で、手続き上の問題で貧困層や恵まれない人々が公営住宅にアクセスするのが難しい事例を数多く紹介してきました。社会住宅を購入できる10のグループのうち、「役人、公務員、公務員」のみが購入対象であるが、契約書にサインしただけでまだ給与計算に入っていない労働者は購入対象ではないという現在の規制は、貧しい人々が社会住宅を購入する資格があるにもかかわらず、地元の認証印がないというだけの理由でいまだにうんざりして待っているという状況をなくすために、検査して撤廃する必要がある大きな制限である。

買収される人が本当に低所得者なのかどうかも議論の余地がある問題だ。実際、多くの人の主な給料は「低い」かもしれませんが、「副業」の収入が非常に高い場合があり、現在のデータシステムではこれを検出できません。

最近の法律改正プロジェクトに関して私が高く評価していることの一つは、起草機関が非常に受容的で、市場参加者の意見に積極的に耳を傾け、また実務の調査と評価を行っていることです。これは前向きな側面です。なぜなら、双方の実際の欠点を深く検討することによってのみ、障害の解決を早め、市場が直面している問題の根本原因を解決することができるからです。

したがって、私は今後の実施、監督、検査のストーリーもオープンの精神に基づき、市場が直面している中核的な問題に焦点を当てて解決していくことを期待しています。

[広告2]
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html