不動産の困難をどう解決するか？

* 記者：トラン・ドゥ・リッヒ博士、不動産市場を支援するための多くの解決策が提案されていますが、なぜ企業は資本面でも法的問題でも困難を報告し続け、「救済」を必要としているのでしょうか？

- トラン・デュ・リッチ博士:私は「救助」という言葉には同意しません。包括的な解決策は必要だが、「救助」ではない。

ベトナムの不動産市場は、この時期だけでなく、過去数十年にわたって、非常に急速かつ強力に発展してきましたが、過度な投機に反映されて不健全な状態にあります。もちろん、市場経済においてはあらゆる分野で投機が行われますが、投機が行き過ぎると、需要、供給、価格に歪みが生じます。

例えば、2009年から2011年にかけて、不動産市場が凍結したのは、高級品グループ、未完成のプロジェクト、土地の分割と販売、または基礎工事を終えてそのまま放置されたプロジェクトのみでした。一方、中価格帯と低価格帯の完成品は、不足しているにもかかわらず、依然として正常に取引されていました。

2022年、新型コロナウイルス感染症の流行が抑えられた後の経済回復の盛り上がりとともに、不動産市場も多くの商品セグメントで急成長し、投資やサーフィンの波がかなり人気を集めました。多くの不動産会社は商業銀行と提携しており、住宅を購入する必要のある人々のための条件を整えるのではなく、投機を刺激するための融資に取り組んでいます。

リゾート不動産やコンドミニアムホテルは力強く成長している一方、都市部には住宅があまりありません。例えば、ホーチミン市ではここ数年、低・中所得者向けの住宅分野では新たなプロジェクトや新製品が登場していません。

※不動産市場を「救済」する場合、優先順位はどうなるのでしょうか？

- 不動産業は信用貸付、債券による資金調達、顧客からの前払い、企業自身の資本の一部など、他人のお金を使ってビジネスを行っていることは誰もが知っています。

救済問題を最優先にするのではなく、政府による改革プログラムと並行して不動産市場の自己規制と自己浄化を図る必要がある。写真：HOANG TRIEU

不安定な金融市場においては、不動産市場への資本供給源の4つすべて、特に社債が利用できなくなると、資本の混雑は避けられません。言うまでもなく、開発と継続的な実施に条件がある一連のプロジェクトは、手続きや法的問題で行き詰まっており、供給は増加していません。これにより、開発中のプロジェクトには実装を継続するための資金がなく、新しいプロジェクトが法的問題に巻き込まれるという悪循環が生まれます。

このような状況に直面して、政府の最大の目標は、不動産市場をただちに解決することではなく、中長期的に不動産市場を健全化するための比較的体系的な計画を立てることであると私は考えています。

* 具体的な解決策は何ですか？

- 金融市場と不動産市場の間には非常に密接な相関関係があります。したがって、不動産市場を改善するための解決策は、主要な行動計画を通じて金融市場の問題の処理と同期させる必要があります。

制度面では、信用制度の規制、不動産業法、住宅法、土地法、建築法などの規制を含め、プロジェクトの開始から運営、開発に至るまで、不動産市場に関連するすべての法的規制を見直す必要があります。そこから、1〜2つの法律の難点を解決するだけでなく、法制度全体の欠点を調整する必要があります。

法的なボトルネックがある場合、不動産プロジェクトの困難や障害を取り除き、対処すべき典型的な例をいくつか選択するためのワーキンググループを提案し、他の場所が追随して解決策を複製するための法的前提を作成することができます。

注意: 不動産投機を制御および制限するには、金融ツールを使用します。市場への適正な供給を増やすために、住宅購入者と投資家の両方に対する資本支援を優先し、実際の市場需要がある住宅プロジェクトを優先します。実際、多額の資本が埋もれている廃墟都市が数多く存在します。

では、困っている人々にとって本当に必要な住宅プロジェクトのために循環させるキャッシュフローはどこにあるのでしょうか?この状況は流通市場と似ています。重要なのは、市場に自己浄化と自己処理を行わせることですが、どうすれば市場を救い出すことができるのでしょうか。また、誰が市場を救えるのでしょうか。

大手不動産企業には、財務上の圧力を軽減するために、積極的な再編を推奨する必要がある。投資家は、負債の原因となるプロジェクトや、あまりに多くの業界が関与するプロジェクトを売却することで、自らを再編することができます。

投資家はリスク管理システムを必要とし、暴走したり、金融商品を過度に使用したりすることはできません。国立銀行は最近、全国で同時に数十のプロジェクトを展開している不動産会社の事例を挙げた。どうすれば彼らを救うことができるだろうか？銀行側では、このグループ内の企業に対する債務グループの移管、債務の再編、延長、または債務の延期を行うことはできません。

最も重要なことは、すぐに始めることです。待つ時間が長くなるほど、難しくなります。

（つづく）

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm