土地取引は「派手」か、それともブローカーの「偽りの市場」か？

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ブローカーは「ふり」をします...

不動産投資家のファム・クアン・カイ氏（ハノイ市チュオンミー）は、ここ数か月、2021年にチュオンミー地区で購入したいくつかの土地を譲渡するための顧客を見つけるのに苦労してきました。

この投資家が提示している価格は 2,300 万 / 平方メートルで、当初の購入価格と比較すると 400 万 / 平方メートルの値下げとなります。彼は、銀行の金利が上昇し、キャッシュフローが引き寄せられると同時に、貸出金利も上昇すると予想しているため、4月中に売却したいと考えている。

「ここ数日、都心部や住宅街の一部の土地が取引を再開したと聞き、大変嬉しく思っています。しかし、SNSやグループ、他の仲介業者を通して広告を出しているにもかかわらず、私が投資したエリアの土地市場に何の変化も見られないのはなぜでしょうか」とカイ氏は語った。

土地取引は依然として非常に限られているが、ブローカーは依然として市場を事実上活性化させるための策略を使っている。（図）。

カイ氏は、銀行融資金利が引き上げられることを懸念しているため、第2四半期に良い価格で売却したいと本当に望んでいると語った。

「価格を1平方メートルあたり400万ドン引き下げても売れない場合は、元金を回収して銀行に返済するために価格を下げ続けるかもしれないが、土地を遊休状態にしたまま銀行に利息を支払うのは、私個人の財政に大きな負担となるだろう」とカイ氏は述べた。

同様に、ロンビエン地区のジアラムの不動産投資家であるグエン・ドゥック・フン氏は、ここ2か月以上、不動産市場が再び活気づき、2023年末と比較して取引が40％近く増加していると聞いていると述べた。

不動産取引が増加しており、私たちのような投資家は非常に喜んでいます。しかし、ロンビエンのジアラムにある私の5つの土地は、すでに2か月以上売りに出されており、多くの方から問い合わせの電話をいただいていますが、実際には、電話の80％以上は不動産ブローカーからのもので、購入を希望する人はほんの一握りです。

「偽の市場」を創る？

VTCニュースの記者は、ハノイのタンチ区、ホアイドゥック区、チュオンミー区、ジャーラム区、トゥオンティン区などのいくつかの地域の土地市場を調査し、地元の一部の不動産業者から、今年初めから、困窮者や投資家が適切な価格のアパートを見つけられないため、土地価格が継続的に上昇していると聞きました。

都心部や細い路地にある地上階の住宅の価格が20～30％ほど上昇しているため、郊外に土地を購入して定住し、ビジネスを始めたいと考える人が増えています。

「これにより不動産市場は再び活性化し、価格は2023年末よりも上昇した」とタンチ地区の不動産ブローカー、ゴ・クアン・クアン氏は語った。

その後、仲介業者のクアン氏は記者を、タンチ県トゥヒエップ村にある、車が通行可能な、広さ50平方メートルの路地のある四角い土地に案内した。

「この土地は1平方メートルあたり6,000万ドンで販売中です。土地の価値は30億ドンです。所有者は仲介手数料1%と個人所得税を、購入者は登録税とレッドブック譲渡手数料を支払います。早く取引が成立すればいくらか残りますが、そうでなければ全て消えてしまいます。この土地は現在、流動性が高く、取引が好調です。計算して私に連絡してください」と、ブローカーのクアン氏は述べた。

トゥヒエップ地区の多くの土地が何ヶ月も売りに出されているが、まだ誰も購入を申し込んでいない。（図）。

しかし、記者の実際の調査によれば、今年初めから現在までのタンチ地区での不動産取引件数は微々たるものだ。成約件数は主に、企業向けの倉庫、保管施設、冷蔵施設への投資を目的とした数百平方メートル以上の土地区画です。残りの居住用の個人取引は非常にまれです。

そして実際、クアンさんが紹介した土地はトゥヒエップ地区の面積50平方メートルで、地主が6か月前から1平方メートルあたり5,200万ドンで売りに出しているが、誰も購入を申し込んでいない。

ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、最近、路地裏の住宅を含む一部の都心部では不動産価格と取引件数が増加しているものの、大きな増加はない。一方、市内中心部から15km以上離れた郊外部では取引が非常に限られており、地価は上昇せず、むしろ下落し続けているという。

「しかし、多くの地域では追加投資がないにもかかわらず、特に経済困難から逃れられない状況下で、市場は非常に過熱し、非常に『熱狂的』になっています。これらは異常な現象であり、偽りの市場、仮想市場であると警告します」とディン氏は強調した。

ディン氏は、市場の多くのエリアでは大騒ぎになっているが、買い手も売り手も投資家ではなく、ブローカーと投資家が作り出すドラマなのだと付け加えた。彼らは、騙されやすく、無知で、経験の浅い投資家を引きつけ、誘惑するために偽の市場を作り出しているのです。

「ハノイの一部地域で現在価格が上昇しているという話は、私たちが評価している現実の市場ではありません。これらの価格は現実の市場状況を反映していないため、投資家や顧客には極めて慎重になるよう警告しなければなりません。質の高い、適切な投資プロジェクト、計画的な投資、評判、ブランド…それこそが現実の市場なのです」とディン氏は強調した。

ファム・デュイ

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