土地取引は「派手」か、それともブローカーの「偽りの市場」か？

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ブローカーは「ふり」をします...

不動産投資家のファム・クアン・カイ氏（ハノイ市チュオンミー）は、ここ何ヶ月もの間、2021年に購入したチュオンミー地区のいくつかの土地を譲渡する顧客を見つけるのに苦労してきました。

この投資家が提示している価格は2300万/m2で、購入時の価格より400万/m2値下がりしている。銀行の金利が上昇し、キャッシュフローが増加すると見ており、同時に貸出金利も上昇すると予想しているため、4月中に売却したいと考えている。

「ここ数日、都心部や住宅街の一部の土地の取引が再開されたと聞き、とても嬉しく思っています。しかし、ソーシャルネットワーキングサイトやグループ、他のブローカーを通じて宣伝したにもかかわらず、私が投資した地域の土地市場に何の変化も見られなかったのはなぜか理解できません」とカイ氏は語った。

土地取引は依然として非常に限られているが、ブローカーは依然として市場を事実上加熱させるための策略を使っている。（図）。

カイ氏は、銀行融資金利が引き上げられることを懸念しているため、第2四半期に良い価格で売却したいと強く望んでいると語った。

「価格を1平方メートルあたり400万ドン下げても売れない場合は、元金を回収して銀行に返済するために価格を下げ続けるかもしれないが、土地を遊休状態にしたまま銀行に利息を支払うのは、私個人の財政に大きな負担となるだろう」とカイ氏は語った。

同様に、ロンビエン地区のジアラムの不動産投資家であるグエン・ドゥック・フン氏は、ここ2か月以上、不動産市場が再び活気づき、2023年末と比較して取引が40％近く増加していると聞いていると語った。

不動産取引が増加しており、私たちのような投資家は非常に喜んでいます。しかし、ロンビエンのジアラムにある私の5つの土地は、すでに2か月以上売りに出されており、多くの人から問い合わせの電話がかかってきていますが、実際には、電話の80％以上は不動産ブローカーからのもので、購入を希望している人はほんの一握りです。

「偽の市場」を作る？

VTCニュースの記者は、ハノイのタンチ区、ホアイドゥック区、チュオンミー区、ジャーラム区、トゥオンティン区などのいくつかの地域の土地市場を調査し、地元の不動産業者から、今年初めから、困窮者や投資家が適切な価格のアパートを見つけられないため、土地価格が継続的に上昇していると聞きました。

都心部や細い路地にある地上階の住宅の価格が20～30％ほど上昇しており、定住してビジネスを始めるために郊外に土地を購入したいと考える人が増えています。

「これにより不動産市場は再び活気づき、価格は2023年末よりも上昇した」とタン・チ地区の不動産ブローカー、ゴ・クアン・クアン氏は語った。

その後、仲介業者のクアン氏は記者を、タンチ県トゥヒエップ村にある、車が通行できる広い路地のある面積50平方メートルの四角い土地に案内した。

「ここの土地は1平方メートルあたり6000万ドンで売りに出されており、土地の価値は30億ドンです。所有者は1％の仲介手数料と個人所得税を支払い、購入者は登録税とレッドブック譲渡手数料を支払います。早く取引を終えればいくらか残りますが、そうでなければなくなってしまいます。この土地は現在、流動性が高く、取引が好調です。計算して私に連絡してください」とブローカーのクアン氏は語った。

トゥヒエップ地区の多くの土地は、何ヶ月も前から売りに出されているが、まだ誰も購入を申し込んでいない。（図）。

しかし、記者の実際の調査によると、今年初めから現在までのタンチ地区の不動産取引件数はわずかである。成約案件は主に企業向けの倉庫、保管施設、冷蔵施設への投資を目的とした数百平方メートル以上の土地区画です。残りの居住用の個人取引は非常にまれです。

そして実際、クアンさんが紹介した土地はトゥヒエップ地区の50平方メートルの広さで、地主が6か月前から1平方メートルあたり5200万ドンで売りに出しているが、誰も購入を申し込んでいない。

ベトナム不動産協会（VNREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、最近、路地裏の住宅を含む一部の都心部では不動産価格と取引件数が増加しているものの、大幅な増加ではない一方、市内中心部から15km以上離れた郊外部では取引が非常に限られており、地価は上昇せず、むしろ下落し続けているという。

「しかし、多くの地域では追加投資はないものの、特に経済的な困難から逃れられない状況の中で、非常に熱く、非常に「熱狂的」な市場となっている。」これらは異常な現象であり、偽の市場であり、仮想市場であると警告します」とディン氏は強調した。

ディン氏は、市場の多くのエリアでは大騒ぎになっているが、買い手と売り手は投資家ではなく、ブローカーと投資家によって作り出されたドラマであると付け加えた。彼らは、騙されやすく、無知で、経験の浅い投資家を引きつけ、誘惑するために偽の市場を作り出しているのです。

「私たちが評価しているハノイの一部地域での現在の価格上昇の話は、実際の市場ではありません。それらの価格は実際の市場状況を反映していないため、投資家と顧客に非常に注意するよう警告する必要があります。良質で適切な投資プロジェクト、計画的な投資、評判、ブランド...それが実際の市場です」とディン氏は強調した。

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