不動産市場の魅力を高める

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現在、市政府はこの目標の実現に資源を集中しており、これは不動産市場が将来的に成長し続ける原動力とも考えられています。

大きな方向性

2008年はハノイにとって特に重要な出来事があった年でした。ハタイ省（旧）が正式に首都に編入され、市の行政区域が3.6倍に拡大し、世界で17番目に大きな首都となりました。

首都の行政境界を拡大するという決定は、当時の指導者たちの国家開発の戦略的ビジョンを示す新しい考え方であると考えられ、経済力の向上を目指すと同時に、首都に十分な土地を与えて、弱い、あるいは存在しない機能を補完し、さらに重要なことに、地域の同様の都市とうまく競争できるようにすることを目的としました。

首都政府は、境界の拡張後すぐに、都市計画と開発事業の再構築に着手しました。そのうち最も重要なのは、2011年7月26日付の決定第1259/QD-TTg号で首相により承認された、2050年までのビジョンを盛り込んだ2030年までのハノイ首都マスタープランである。

特に、この計画では、首都ハノイが、中心市街地と、ソンタイ、ホアラック、スアンマイ、フースエン、ソクソンの 5 つの衛星市街地を含む都市クラスターモデルに従って開発されることを目指しています。

衛星都市は市の中心部から約 25 ～ 30 km 離れており、衛星都市の独立性を確保するとともに、高速交通手段 (都市鉄道、バスなど) に基づいて中心都市をサポートする最適な距離です。同期インフラストラクチャを開発し、産業、教育訓練、ハイテク、ヘルスケア、観光など、中心都市の一部の機能の負荷を軽減することを目指しています。

市内中心部のインフラシステムがますます過負荷になる状況において、機械人口は急速に増加しており、特に歴史的な都心地区（ドンダー、バーディン、ホアンキエム、ハイバーチュン）では、人口密度は35,000～40,000人/km2となっています。したがって、居住する人々を惹きつけ、人口密度を下げ、中心部のインフラへの圧力を軽減するために衛星都市圏を構築することが非常に重要です。

「首都ハノイは、行政区域の拡大以来、多機能都市として、グローバル化した世界の中で、地域の他の都市と対等に競争する時代に入った。

ハノイ市の衛星都市圏建設政策は、都市機能を充実させ、人材を誘致し、それによって不動産市場に新たな発展の勢いを生み出すことです。言い換えれば、衛星都市圏を計画することで、時代の流れに沿って新たな機能が加わり、同時に首都の競争力が増すことになる」と都市計画の専門家である建築家ホアン・ヒュー・ペー博士は分析した。

計画実行にはさらなる決意が必要

ハノイ市が衛星都市圏の開発計画を策定して以来、投資や不動産ビジネスの波は方向を変えてきた。したがって、人々も企業もこれらの地域に移住する傾向があり、不動産市場の好調な成長に貢献しています。

例えば、ホアラック衛星都市エリアでは、2017年に都市エリア近くの住宅エリアの土地価格が600万〜1,000万VND/m2で販売広告されていたのに対し、現在では2,000万〜2,500万VND/m2に上昇しており、近い将来、この地域全体の接続インフラシステムが完成すれば、引き続き上昇すると予想されています。

「2017年、市がホアラック衛星都市圏へのインフラ投資を推進していた頃、私は地価が上昇すると予測し、タックホア地区（タックタート地区）で300㎡の土地をわずか900万ドン/㎡で購入し、コーヒーショップを経営しました。現在までに購入した土地の評価額は1㎡あたり約2,300万ドンですが、2022年初頭の土地価格高騰時には、ある顧客から1㎡あたり約3,000万ドンという高値で購入されたこともあります」と、ドンダー地区在住のグエン・スアン・ドアン氏は語った。

専門家によると、都市化の進展によりインフラシステムの拡張が必要になるとともに、伝染病の問題、特に最近の新型コロナウイルス感染症パンデミックの悪影響により、安全な避難場所を求めるニーズが高まり、郊外への移住の傾向が強まっているという。

特に、人々の最優先事項は都市部、インフラとして計画されている地域であるため、衛星都市部の魅力はますます大きくなっています。

「ハノイの各地域はそれぞれ独自のポテンシャルと強みを持っていますが、特に衛星都市圏として計画されている地域は、投資促進が進められている大規模な不動産プロジェクトが多数存在し、価格上昇率も高いことから、不動産市場の発展をさらに促進するでしょう。さらに、市は郊外への人口増加に対応するため投資を継続的に促進しており、衛星都市圏は技術インフラシステムからも大きな恩恵を受けています。環状3.5号線、4号線、5号線は、このプロセスを実現するために建設中です」と、batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副総裁は評価しました。

しかし、客観的な観点から見ると、ハノイの衛星都市部への投資の実施は依然として多くの困難と問題に直面しています。計画プロジェクトの完了から10年以上が経過しましたが、実際にはリソース不足により実施が遅れており、「石油流出」後の投資につながったため、インフラシステムは近代的に構築されていますが、接続性が欠けています。詳細な計画が頻繁に変更され、土地資金が分割され、断片化されることになります...

「首都圏の衛星都市圏がその地位と立場にふさわしい発展を遂げるためには、計画業務はより抜本的なものでなければならず、計画コンサルタントの役割も含め、連携が取れ、実践的なものでなければなりません。言い換えれば、計画業務は、断片化され分断された土地に残された単なる構想ではなく、投資の現実と密接に結びついていなければなりません。衛星都市圏の建設は、エコパークやオーシャンパークといった企業や事業体による都市圏プロジェクトの経験を活用することができます。」と、ハノイ都市計画研究所元所長で建築家のラ・ティ・キム・ガン氏は述べています。

衛星都市開発は先進国に多くの成功をもたらしたモデルであり、首都ハノイに非常に適したモデルであり、中心部への人口分散、地域の連結性、経済発展など多くの問題を解決することが期待されています。しかし、10年以上経った今でも、ほとんどの衛星都市は政策メカニズム、促進、企業誘致の欠如により発展していません。したがって、都市開発には明確な基準と標準、実施計画、投資誘致計画が必要です。

ベトナム都市計画開発協会副会長、建築家ダオ・ゴック・ギエム博士

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出典: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html