不動産市場の魅力を高める

現在、市政府はこの目標の実現に資源を集中しており、これは不動産市場が今後も成長し続ける原動力とも考えられています。

大きな方向性

2008年はハノイにとって特に重要な出来事があった年でした。ハタイ省（旧）が正式に首都に編入され、市の行政区画が3.6倍に拡大し、世界で17番目に大きな首都となったのです。

首都の行政境界を拡大するという決定は、当時の指導者たちの国家開発の戦略的ビジョンを示す新しい考え方であると考えられ、経済力を高めると同時に、首都に十分な土地を与えて、弱い、あるいは存在しない機能を補完し、さらに重要なことに、地域の同様の都市とうまく競争することを目標としていました。

ハノイのホアラック衛星都市エリア。写真: トゥイ・ハ

首都政府は境界を拡大した直後から、直ちに都市計画と開発事業の再構築に着手した。そのうち最も重要なのは、2011年7月26日付の首相決定第1259/QD-TTg号で承認された、2050年までのビジョンを盛り込んだ2030年までのハノイ首都マスタープランである。

特に、この計画では、首都ハノイが、中心市街地と5つの衛星市街地（ソンタイ、ホアラック、スアンマイ、フースエン、ソクソン）を含む都市クラスターモデルに従って発展することを指向しています。

衛星都市は市の中心部から約 25 ～ 30 km 離れており、衛星都市の独立性を確保するとともに、高速輸送手段 (都市鉄道、バスなど) に基づいて中心都市をサポートする最適な距離です。同期インフラストラクチャを開発し、産業、教育訓練、ハイテク、ヘルスケア、観光など、中心都市の一部の機能の負荷を軽減することを目指しています。

市内中心部のインフラシステムがますます過負荷になる中、機械人口は急速に増加しており、特に歴史的な都心地区（ドンダー、バーディン、ホアンキエム、ハイバチュン）では人口密度が35,000～40,000人/km2となっています。そのため、人々が住む場所として魅力があり、人口密度を下げ、中心部のインフラへの負担を軽減するために衛星都市圏を構築することが非常に必要である。

「首都ハノイは、行政境界の拡大以来、多機能都市として、グローバル化した世界の中で地域の他の都市と対等に競争する時代に入った。

ハノイ市の衛星都市圏建設政策は、都市機能を充実させ、人材を誘致し、それによって不動産市場に新たな発展の勢いを生み出すことです。つまり、衛星都市圏を計画することで、時代の流れに沿った新たな機能が加わり、同時に首都の競争力も高まるのです」と都市計画の専門家、ドクター・エヴァンズ氏は言う。建築家ホアン・ヒュー・フェ氏が分析した。

計画の実施にはさらなる決意が必要

ハノイ市が衛星都市開発計画を策定して以来、投資や不動産ビジネスの波は方向を変えてきた。したがって、人々も企業もこれらの地域に移住する傾向があり、不動産市場がプラス成長するのに役立ちます。

例えば、ホアラック衛星都市圏では、2017年に都市圏近くの住宅地の土地価格が600万～1,000万VND/m2で売りに出されていたのに対し、現在は2,000万～2,500万VND/m2に上昇しており、近い将来、この地域全体の接続インフラシステムが完成すれば、さらに上昇すると予想されています。

「2017年に市がホアラック衛星都市圏のインフラ投資を推進していたとき、私は土地価格が上昇すると予測し、タックホアコミューン（タックタット地区）に300平方メートルの土地をわずか900万ドン/平方メートルで購入し、コーヒーショップを経営しました。現時点で、私が購入した土地の価値は1平方メートルあたり約2,300万ドンだ。2022年初頭の土地熱の時には、1平方メートルあたり3,000万ドン近く支払った顧客もいた」とドンダー地区に住むグエン・スアン・ドアン氏は語った。

専門家によると、都市化の進展によりインフラシステムの拡張が必要になるとともに、伝染病の問題、特に最近の新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる悪影響により、安全な避難場所を探す必要性が高まり、郊外への移住の傾向が強まっているという。

特に、国民の最優先課題は都市部、インフラとして計画されている地域であり、衛星都市部の魅力はますます大きくなっています。

「ハノイの各地域はそれぞれ独自の潜在性と利点を持っていますが、特に衛星都市エリアとして計画されている地域は、投資されている大規模な不動産プロジェクトが多く、価格上昇率も高いため、不動産市場の発展をさらに刺激するでしょう。」さらに、市は郊外への人口増加に対応するために投資を継続的に増やしており、衛星都市部も技術インフラシステムから大きな恩恵を受けています。 「環状道路3.5、4、5号線は、このプロセスを実現するために建設されている」とbatdongsan.com.vnの副総裁グエン・クオック・アン氏は評価した。

しかし、客観的な観点から見ると、ハノイの衛星都市部への投資の実施は依然として多くの困難と問題に直面しています。計画プロジェクトの完了から10年以上が経過しましたが、実際にはリソース不足により実施が遅れており、「石油流出」後の投資につながったため、インフラシステムは近代的に構築されていますが、接続性が欠けています。詳細な計画が頻繁に変更され、土地資金が分割され、断片化されることになります...

「首都の衛星都市圏がその地位と立場にふさわしい発展を遂げるためには、計画コンサルタントの役割も含め、計画業務をより抜本的に行う必要があり、実用性だけでなく連携も必要だ」言い換えれば、計画作業は、断片化され分割された土地に残されたアイデアだけではなく、投資の現実と密接に結び付いていなければなりません。衛星都市の建設には、エコパーク、オーシャンパークなど、いくつかの企業や事業体の都市部プロジェクトから経験を引き出すことができます」とハノイ都市計画研究所の元所長で建築家のラ・ティ・キム・ガン氏は語った。

 

衛星都市開発は先進国に多くの成功をもたらしたモデルであり、首都ハノイに非常に適したモデルであり、中心部への人口分散、地域の連結性、経済発展など多くの問題を解決することが期待されています...しかし、10年以上経った今でも、ほとんどの衛星都市は政策メカニズム、促進、ビジネス誘致の欠如により発展していません。したがって、都市開発には明確な基準と標準、ならびに実施計画と投資誘致計画が必要です。

ベトナム都市計画開発協会副会長、Dr.建築家ダオ・ゴック・ニエム

出典: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html