ハノイのマンション価格は引き続き「高騰」、タンオアイ地区は土地オークションの保証金を支払い、買い手はリスク回避に警戒

ハノイのマンション価格は引き続き上昇、土地熱は主に投機筋の金儲けの策略、許可なく土地利用目的を変更するケース7件…などが最新の不動産ニュースです。 [広告_1]

2024年5月には、他のほとんどの不動産セグメントやタイプへの関心が低下しましたが、ハノイのアパートメントは9%の関心度で唯一増加したセグメントでした。 （写真：リン・アン）

ハノイのアパート価格は上昇を続ける

Batdongsan.com.vnのビッグデータによると、2024年上半期に3か月連続で急成長した後、2024年4月までにハノイのアパートは減速し始めました。具体的には、2024年4月には、ハノイのアパートに対する関心度と掲載物件数がそれぞれ30%と2%減少しました。しかし、下落は4月までしか続かなかった。 5月以降、ハノイのアパートは徐々に「形」を取り戻した。

2024年5月には、他のほとんどの不動産セグメントやタイプへの関心が低下しましたが、ハノイのアパートメントは関心率が9%と唯一増加したセグメントでした。 5月と比較すると、2024年6月の関心レベルは横ばいでした。

実際、2024年5月末から現在までの1か月強の停滞の後、マンション価格は新たな水準を確立し続けています。これは、ハノイのアパート価格が引き続き上昇していることを意味します。

例えば、Batdongsan.com.vnの調査によると、Vinhomes Smart Cityプロジェクトでは、建物、場所、バルコニーの方向に応じて、1ベッドルーム+1アパートメントが2024年4月末から5月初めに1戸あたり24〜26億VNDで販売されていましたが、現在、このタイプのアパートメントの提供価格は1戸あたり27〜28億VNDです。同様に、ワンルームマンションの価格は18億～19億ドンで、2024年6月と比較して1戸あたり平均1億5,000万～2億ドンの値上がりとなっている。このプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームまたは3ベッドルーム、2バスルームのマンションも、約2か月前と比較して2億～2億5,000万ドン値上がりしている。

ゲメックプロジェクトでは、2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格も27～28億ドンから27.50～29億ドン/アパートメントに値上がりした。特に、このプロジェクトには2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントがあり、オーナーは1アパートメントあたり30億VNDを超える価格を提示しています。

ナム・チュン・イエンの2ベッドルームのマンション（ほとんどが古いマンション）も、価格が1戸あたり28～30億ドンから31～34億ドンに上昇した。ハンディレスコプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格も、5月の1戸あたり40～42億ドンから43～45億ドンに上昇した。

ハノイ・センターポイント、タイムズ・タワー、ゴールデン・パレスなどのレ・ヴァン・ルオン通りのプロジェクトや、チュンホア・ニャンチン軸沿いのアパートでも、平均して1アパートあたり2億5000万～3億ドンの値上がりが起こっています。

ハノイのタンオアイ地区はなぜ突然土地の競売を停止したのか？

ハノイ市タンオアイ区は、カオドゥオン村ムックサ村ダム地区の57区画の土地使用権の競売を中止し、開始価格を再決定する必要があるとして、顧客から購入書類代金と保証金を返還した。

8月17日にカオズオン村の57区画の土地を対象とした第1回タンオアイ地区土地オークションを主催したチュオンソン合同株式オークション会社は、突然、オークションの開催を中止し、購入書類と保証金の代金を顧客に返還すると発表した。

上記企業は、タンオアイ地区土地基金開発センターから「ハノイ市タンオアイ地区カオドゥオン村ムックサ村ダム地区の57区画の土地使用権オークションの第1回開催を中止せよ」という内容の通知を受け取ったと述べた。

その理由は、ハノイ市人民委員会の決定に従い、タンオアイ地区人民委員会がカオズオン村の114区画の土地使用権の競売開始価格を再決定したためである。

以前の発表によれば、カオドゥオン村のムックサ村落地域の57区画の土地の面積は74.63～​​134.69平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり80億9,700万ドンだった。

上記の開始価格（税金、手数料、料金は除く）では、土地区画の保証金は約1億2,100万～2億1,800万VNDの範囲となります。

8月には、タンオアイ地区ではこれ以上の土地競売は開催されないことが分かっている。

これに先立ち、8月10日、タンオアイ地区はタンカオコミューン、タンタン村、ゴバ地区で68区画の土地の競売を主催した。このオークションでは、落札価格が開始価格の7～8倍となり、不動産投資家や一般の人々の間で騒動が起こりました。開始価格は860万～1250万VND/m2で、最高落札価格は1億VND/m2を超えています。

このオークションが多くの投資家を引き付けた理由は、開始価格が低かったためだと多くの意見が言われています。上記の開始価格であれば、投資家は20%、つまり約2億VNDを預けるだけで済みます。

購入者のリスク

最近、不動産市場では、特にマンション分野で価格変動が激しく、続いてプロジェクト用不動産や地方の土地の価格変動が顕著になっています。しかし、タンオアイ地区での最近のオークション結果のように6～8倍の増加となった場合、落札価格と参加者数の両面で異常なほど熱くなりすぎていると考えられています。

実際の記録とウェブサイトBatdongsan.com.vnによると、タンオアイ地区タンカオコミューンのいくつかの村の住宅地の土地価格は、2024年第2四半期に販売される土地価格は1平方メートルあたり約2,700万〜3,000万ドンに過ぎません。この価格は、2020年の約1,500万VND/m2から2024年には約3,000万VND/m2へと約80％上昇しました。したがって、8月10日の落札価格は、現在の一般的な販売価格の2.3〜3.7倍です。

また、ハノイ郊外のいくつかの地区の土地価格に関する最近の調査によると、特に地区となる準備を進めている地域やインフラ開発に有利な場所では土地価格が上昇しているものの、タンオアイでの土地競売現象のような非現実的な上昇は見られなかった。

例えば、6月末にメリン区で行われた土地オークションでは、落札価格は2,000万～4,000万ドン/m2と大きな変化はありませんでしたが、メリン区には、橋から環状4号線、環状3号線、環状5号線までのインフラシステムの開発余地がまだあります。同様に、タックタット区では、不動産市場に影響を与える有用な情報がたくさんあるにもかかわらず、ビンイエンコミューンのいくつかの美しい場所の土地価格は最近、数百万ドン/m2しか上昇しませんでした。

以上の現実から、最近の土地熱は主に投機家やブローカーの利益誘導策略であると多くの専門家は考えています。これまで、多くの土地収集家グループは、地域のオークションを利用して価格をつり上げ、より高い立場を築いてきました。オークションに出品された商品が売れなかった場合、保証金は没収されます。規則によれば、オークション参加者は開始価格で計算された土地区画の合計価値の 20% に相当する保証金を支払わなければなりません。

Batdongsan.com.vnのオンラインデータによると、2024年の最初の6か月間で、ハノイの不動産市場は関心レベルに大きな変動を記録しました。通常、土地および住宅用地セグメントは、2023 年に底を打った後、回復の道を歩んでおり、検索数は前年同期比で 118% 増加しています。民家、タウンハウス、別荘はそれぞれ33%、27%、9%増加しました。郊外地区では、ドンアン地区の金利上昇率が104％と最も高く、クオックオアイ地区は101％、ジアラム地区は95％、ホアイドゥック地区は79％、タックタット地区は48％増加しました...

これについて専門家らは、2024年土地法、2023年不動産業法、2023年住宅法が正式に施行され、不動産価格が上昇するのではないかという懸念によるものかもしれないと述べた。一方、ハノイは2030年までに5つの新しい地区（ドンアン、ホアイドゥック、ジャーラム、タンチ、ダンフオン）の建設を目指しているという情報もあり、これらの地域の土地は多くの投資家の注目を集めています。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、2025年第2四半期以降、土地区画は回復の主要トレンドに入り始めると予測しています。現在の「波」は一部の地域にのみ局地的に発生しています。したがって、投資家は市場を注意深く調査し、客観的な情報源を通じて価格変動について学ぶ必要があります。

また、不動産価格が実際の価値に比べて高騰しすぎている状況から、不動産市場を操作して仮想価格を作り出す行為は、株式市場を操作するのと変わらず、購入者に直接影響を及ぼし、非常に危険であると考える専門家もいる。このため、不動産市場は透明性と不安定性に欠け、国も強力な制裁措置を講じていない。

新たな管理政策や法規制が間もなく施行されれば、不動産価格は適切な水準まで下がると人々は期待している。これは、政府の目標である、すぐに住宅を所有する機会を本当に必要としている人々のための解決策です。

土地利用目的を変更する場合には許可は必要ありません。

2024年土地法では、2024年8月1日から許可なく土地の用途変更ができるケースがさらに多く規定されています。

無断で土地利用目的を変更した７件

2024年土地法第121条第3項の規定によれば、2024年土地法第121条第1項に定める以下の7つの場合に該当しない場合には、使用目的の変更の許可を所管官庁に申請する必要はありません。

具体的には、稲作用地、特別利用林地、保安林地及び生産林地を農地群内の他の種類の土地に転用する場合です。農地を非農地へ転換する。大規模集中畜産事業を実施する際は、他の種類の土地を集中畜産用地に転換する。

国が土地使用料なしで割り当てた非農業用地を、国が土地使用料または土地リースで割り当てた他の種類の非農業用地に転用すること。住宅地ではない非農地を住宅地に転用する。

公共事業の建設用地、事業目的を有する公共の目的のために使用される土地を非農業生産および事業用の土地に転用すること。商業用地またはサービス用地ではない非農業生産事業用地を商業用地またはサービス用地に転換すること。

土地利用の転換は計画に従って行われなければなりません。

土地利用目的の変更は依然として計画に準拠し、管轄当局の承認を得る必要があり、これは2024年土地法第116条に明確に規定されています。

したがって、土地が所在する地区の人民委員会が、土地利用目的の変更を承認する権限を有する機関となります。

2024年の土地利用転換面積

現在、2024年土地法には、土地利用目的の転換の最大面積や制限を規定する文書はありません。

土地利用の制限は、土地利用目的を変更したい人のニーズによって異なります。ただし、天然資源環境省は書類を審査し、土地利用目的の変更の必要性、現場や計画を検証して、その制限をすべて譲渡することが可能かどうかを確認します。

毎年の地区レベルの土地利用計画は、管轄当局によって定められます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html