計画投資省の発表によると、2023年の最初の9か月間で、全国で75,800の企業が一時的に事業を停止しており、2022年の同時期と比べて21.2％増加しています。解散手続きを保留して営業を停止した企業は46,100社で、26.9％増加した。解散手続きを終えた企業は1万3,200社で、前年度比4.3％減少した。平均すると毎月15,000社の企業が市場から撤退しており、そのほとんどは中小企業です。
数百億ドン値下げしたが、売却は依然として困難
このため、多くの外資系企業や法人が工業団地開発のための大規模な土地資金を求めたり、生産拡大のために工業団地内の広い土地を確保したりする一方で、多くの中小企業や商店街が生産停止や入居者確保の困難を理由に事業所や工場、倉庫を売りに出し続ける状況が続いている。特に、専門家によると、需要とサプライチェーンの競争は避けられず、大規模工場の増加により、小規模な倉庫では徐々にスペースが不足し始めているという。
ホーチミン市郊外を視察したところ、多くの中小規模の工場が2年前よりも20～40％安い価格で宣伝されていることに気付きました。 H氏は、ロンアン省ドゥックホア地区で、住宅用地450平方メートルと1,500平方メートル以上の敷地を含む約2,000平方メートルの工場敷地を160億ドンで売りに出したが、以前は多くの人が200億～220億ドンでの購入を希望していたが、当時はまだ景気が良かったため売却しなかった。現在までに、事業上の困難とローンの返済期限が迫っていたため、彼は月々1億2千万ドンの利息を支払う余裕がなかったため、工場を閉鎖して売却し、銀行ローンの返済資金を得ることに決めました。
同じくドゥックホア地区にある、面積5,400平方メートル（工場4,000平方メートル、残りは農地）の別の施設も230億ドンで売りに出されている。これは2年前より120億ドン安いが、まだ交渉可能である。ブローカーの紹介によると、この工場は工業団地の近くにあり、繊維染色、水産加工、肥料などの産業の営業許可を持っているとのこと。完全消防許可（PCCC）を取得しているのでサテライト倉庫を作るのにも大変便利です。
同様の困難な状況の中、ドゥックホア地区のプラスチック製造会社の代表者は、7,400平方メートルの敷地に及ぶ工場全体とリサイクルプラスチックの営業許可証を約180～190億ドンで売却すると述べた。このリサイクル工場は年間10万トンの処理能力があり、すでに環境ライセンスを取得しています。プラスチック業界では環境ライセンスの取得は容易ではなく、プロセスに非常に時間と費用がかかるため、購入者はライセンスの再申請をすることなく生産を開始できます。
「この業界では環境基準が非常に厳しく、ミスをすると簡単に検査や点検の対象になります。生産した製品が売れにくくなる中、資本を回収するために工場を閉鎖し、赤字で売却することに決めました」とこの人物は語った。
グオイ・ラオ・ドン紙の記者によると、ホーチミン市郊外の倉庫や工場は安い価格で売りに出されているが、厳しい経済状況の中で買い手を見つけるのは容易ではないという。
ロンアン省の工場が売りに出されている。
違法だから安い？
この状況について、ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長は、今年初めからの輸出活動の急激な減少が中小企業に大きな影響を及ぼしていると述べた。これらの企業は主に大企業向けに処理を行っており、入力と出力の両方を制御できないため、市場が厳しい場合に最も脆弱になります。
「注文がなくなったため、加工施設の所有者は人員削減や閉鎖、工場の移転を余儀なくされています。そのため、最近は小規模な工場が売りに出されています。しかし、こうした工場のほとんどは違法に農地に建設されており、規模も適切ではありません。そのため、売却はさらに困難で、通常の不動産に比べて価格が大幅に下落しています」とクアン氏は分析した。
VNO社のグエン・ホンハイ社長も同様の見解を示し、COVID-19パンデミック後、特に火災や爆発、労働安全に関連する事件の後、工場の建物や生産設備は、法的要因に加えて、土地（住宅地から離れていること、生産事業用地として計画するのに適していることなど）、防火、環境などに関する多くの基準にも従わなければならないと述べた。以前に自発的に建設された工場は、継続できないように非常に厳重に検査され、旧所有者は閉鎖または売却を余儀なくされた。
ハイ氏によれば、小規模工場の不動産価格は過去最低水準まで下落したという。これは、ビジネスを行う必要があり、この期間中に小規模な工場や衛星を展開する能力を持つ人々にとってのチャンスです。ただし、前述のように、法的、環境的、防火および消火のリスクを考慮する必要があります。
主に大面積の工場をレンタル
サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門の責任者で副部長のジョン・キャンベル氏は、ベトナムにおける最近の大規模工場リース取引は、企業や投資家が以前のように小規模な施設を借りたり購入したりするのではなく、主に大規模な既設工場を求めるという市場の変化を示しているとコメントした。
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/dua-nhau-rao-ban-nha-xuong-co-nho-20231113211915977.htm
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