多くのリスクと課題に直面しているにもかかわらず、ベトナムの不動産市場には回復の基盤と基礎がまだ備わっています。なぜなら、今年末から2024年にかけて、市場は枠組みの完成、法的障害の除去、回復プロセスに向けた前向きな勢いの創出において、政府、省庁、部門のメカニズムと政策からの「サポート」を引き続き必要とするからです。
全国で解決を待っているプロジェクトは最大1,200件あるが、検討されているのは約500件に過ぎない。 （写真：MP）
近年、不動産市場は、膨大な投資需要もあり、非常に急速に発展しています。しかし、これまでのところ、この市場は価格の高騰や法的問題などにより「冷え込み」、投資家の信頼を失墜させています。明確な証拠として、国全体で解決を待っているプロジェクトが最大 1,200 件ありますが、検討されているプロジェクトは約 500 件に過ぎず、つまり 800 件を超えるプロジェクトが引き続き待機中であるということです。
GP Invest会長のグエン・クオック・ヒエップ氏によると、現実には、企業の問題の70～80%は法的問題と行政手続きに関連しているとのことです。そのため、企業は国会が可決を検討している法的側面に期待を寄せている。たとえば、土地の整地、手続き、復旧の仕組みには長い時間がかかり、15年経ってもこの作業が完了していないプロジェクトもあります。投資手続きに関しては、現在、プロジェクトごとに30以上のシールを申請する必要があります。これにより、ビジネスの健全性が損なわれます。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長もこの見解を共有しつつ、現在の不動産市場の困難は不動産市場自体にも存在し、不動産事業は多くの問題を抱えているとコメントした。国立銀行と建設省の機能部門の統計によると、1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格のアパートは非常に少なく、ほとんど存在しない。現在、市場は大きな需給不均衡の状態にあり、主な供給はハイエンドとミッドレンジのセグメントにあります。低所得者層を対象とする低価格帯のセグメントは依然として限られています。
首相の公式指令993/CD-Ttgを実施するための最近のオンライン会議で、国家銀行の副総裁ダオ・ミン・トゥ氏は、最近、住宅価格は非常にゆっくりと下落し、上昇さえしている一方で、貸出金利は低下していると述べた。不動産業界は住宅価格の「ゲーム」において統一される必要がある。現在、住宅価格は非常に高く、企業は市場の購買力の問題を解決するために慎重に検討する必要があります。
街中の人物たち。ホーチミン市では、2020年から現在に至るまで、高級住宅が常に市場の製品の70～80％という圧倒的な割合を占めており、残りは中価格帯のセグメントです。過去3年間、市内には1平方メートルあたり2,500万ドン以下の手頃な価格の住宅はなくなりましたが、このセグメントは2017年には44％以上を占めていました。一方、住宅価格は2017年以降上昇し続けており、低中所得者の経済的能力を超えています。 都市不動産協会会長、レ・ホアン・チャウ氏。ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、低所得者が年間1億ドンを貯蓄した場合、20億～30億ドン相当の手頃な価格のアパートを購入するのに約25年かかると述べた。社会住宅については、政策が変わらなければ、個人所得税レベル1（年間6,000万VND以下に規制）を支払っている人は購入できず、手頃な価格の商業住宅は手の届かないものとなる。
国家銀行のグエン・ティ・ホン総裁は、不動産投資需要の再度の増加を促すには、プロジェクトの透明性と価格設定が重要な問題であると述べた。企業や法人自身も、決議第33号における政府の指示に従う必要があります。それは、良好な企業統治、利益目標と製品構成のバランス、値下げの検討などです。そうすれば、省庁、支部、地方自治体からの解決策とともに、この市場への投資需要が促進されるでしょう。
最近記録された一連の前向きな兆候により、多くの専門家は、不動産市場が底を抜けて新しいサイクルに入り始め、それに続いて仲介会社、不動産業者の人材の需要が高まっていると考えています...不動産市場は、2023年第3四半期から取引量が急増し、プロジェクトの販売イベント中に顧客が積極的に市場に戻ってきて、活気づき始めています。ベトナム不動産協会（VARS）の最近の報告によると、市場が新たな段階に入っていることを示す最初の兆候は流動性の増加だ。具体的には、2023年第2四半期には、市場では3,700件の取引が記録され、第1四半期の2,700件と比較して37％増加しました。第3四半期までに、市場では6,000件近くの取引が記録され、2023年第2四半期の1.5倍に達しました。
VARSによれば、最近全国で開始された新しいプロジェクトは多くの投資家の注目を集めている。有望なエリアの一部プロジェクトでも予約が急増した。 50億VNDを超えるタウンハウス、ヴィラ、商業用不動産商品に「資金を投入」する人も多くいます。
実際、2023年第4四半期の不動産市場は、投資家の信頼の強化、金利の低下、市場におけるより適切な供給源のおかげで、過去3四半期と比較して取引結果が明らかに改善し、回復するでしょう。ここ数ヶ月の不動産市場の明確な回復により、この分野に関連する求人市場も再び活発になってきました。不動産市場の成長も金利に起因します。現在、銀行の貯蓄金利は急激に低下しており、一部の地域では年間3〜5％しかありません。これが、お金を貯めた人々が不動産などより魅力的な投資チャネルに切り替える動機となっているが、実際には、初年度に不動産を購入するための優遇融資金利は年間約 7 ～ 9% で変動している。
多くの専門家は、不動産市場がより明確に改善するのは2024年第2四半期以降だと予測しています。銀行金利が下がると、市場に明らかな影響が出るでしょう。今後2024年初頭まで、運営金利の引き下げは困難となるだろう。原因はインフレではなく、根本的な問題は為替レートの圧力です。為替レートが上がりすぎると、キャッシュフローだけでなく事業自体も困難に陥ります。依然として、VND の切り下げレベルを受け入れなければなりませんが、切り下げが高すぎることはあり得ません。
HoREAは市場の成長可能性を評価し、2024年後半以降には回復の兆候が明らかになるだろうと述べた。法的問題のため、最大の障害は、住宅法、不動産事業法の改正法案を通じて政府機関によって解決されつつある。投資家の再編、商品の再編、住宅価格の引き下げとともに、何百ものプロジェクトも解決されつつあり、市場の回復の見通しに役立つだろう。不動産市場は依然として非常に厳しい状況にあるが、以下の原動力から、安全で健全かつ持続可能な発展の方向への回復と継続的な成長の見通しを確固たるものにできる根拠は十分にある。国会は住宅法（改正）、不動産事業法（改正）、信用機関法（改正）、不動産競売法（改正）などを審議しており、これらが公布されれば、一貫性、統一性、実現可能性が確保され、現実に近いものとなるだろう。さらに、住宅、特に手頃な価格の住宅や社会住宅に対する実際の需要は依然として非常に大きいです...
現在の傾向は、真の価値を開発し、顧客の真のニーズを満たし、市場の回復に大きく貢献することに重点を置いているため、新しい市場サイクルには非常に異なる要素があると思います。
しかし、経済専門家のヴォ・トリ・タン氏がコメントしたように、政府は建設省が政令や通達の一部の内容を修正するなど、解決策を講じている。銀行が「資金を支出」する前に、法律が明確でなければなりません。不動産市場は回復の基盤を多く備えていますが、多くのリスクと課題にも直面しています。今年末から2024年にかけて、市場は政府、省庁、部門のメカニズムと政策からの「サポート」を引き続き必要とし、回復プロセスに前向きな勢いを生み出すことになるでしょう。
ベトナム共産党
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