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| 最新の不動産。 （出典：XD新聞） |
郊外の土地価格が再び「上昇」する可能性は低い。
多くの調査機関の不動産市場レポートによると、今年の第1四半期と第2四半期には、ホアイドゥック、バヴィ、タンチ、ソクソン、ドンアン、ジャーラム地区など、ハノイの郊外の土地のかつてのホットスポットで、2022年第4四半期と比較して販売価格が下落しました。
実際、多くの場所で価格が下がっているにもかかわらず、郊外の土地の流動性を高めることは依然として非常に困難です。最近、これらの製品の価格は高すぎます。価格が依然として高く、多くの場所が法的に安全ではないため、買い手は市場に参入する際により慎重になっている。
今後の土地の現状についてコメントする専門家の多くは、現在の市場動向が金融レバレッジを利用する土地投機家に対して大きなプレッシャーを与えていると考えています。不動産市場が改善したとしても、土地部門の回復は通常、他の部門よりも遅くなります。
ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、ここ何ヶ月か、地主らは売り出し広告を盛んに出しているが、本当の損失削減と利益削減を区別するのは非常に難しいと語った。
ディエップ氏はまた、長期投資のために郊外の土地を購入したいと考えている人は多いものの、高値で購入すると利益率が低くなるのではないかと懸念していると述べた。そのため、適切な立地でより安価な土地が見つからない場合、一部の投資家は賃貸不動産投資分野に切り替えています。
「投資家が今ほど土地に無関心なことはかつてなかった。これは不動産市場が徐々に投機を排除し、実際の投資へと移行しつつあることの証左だ」とディープ氏は強調した。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、市場は依然として困難に直面しており、流動性も弱いため、現時点で郊外の土地価格が再び上昇することはほとんどないだろうという。
「不動産市場が停滞している状況で、多くの地主や仲介業者が『損切り』を宣伝し、買い手を惹きつけるために価格を下げている。しかし、売値はピーク時に比べて下がっただけで、実際の価値と比較すると、まだかなり高い」とディン氏は述べ、買い手に対し、「頭金を払う」前にインセンティブ情報と土地に関する情報を注意深く精査するようアドバイスした。
この現実について、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、不動産市場の現在の困難は、買い手が資金を温存し、不動産価格がさらに下がるのを待っていること、さらに多くの人々が依然として不動産市場に対して否定的な見方をしていることに起因していると述べた。さらに、投資家は利息の支払いや支払いの増加を迫られています。
HoREAは、Circular 06のいくつかの「不適切な」規制を廃止することを提案している。
国家銀行が、企業の信用へのアクセスを改善するために、通達06/2023/TT-NHNN（通達06）の一部の内容の実施を一時停止する通達10/2023/TT-NHNN（通達10）を発行した後、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、首相と国家銀行に対して、他の規制の改正と補足を検討するよう引き続き勧告しました。
したがって、HoREAは、1か月強（2023年10月1日）以内に、信用機関は中長期ローンに使用される短期資本の最大比率30％を遵守する必要があるため、12か月の延長を要求する方向に、回覧22/2019/TT-NHNN（回覧08/2020/TT-NHNNの第1条で修正および補足）の第16条第5項d点を修正および補足することを提案しました。
次に、HoREAは、法令第65/2022/ND-CP号第1条第2項（法令第153/2020/ND-CP号第5条第2項を改正）との一貫性と整合性を確保するために、信用機関が自社の債務再編を目的として社債を購入することを許可するよう国立銀行に検討するよう提案した。
さらに、HoREAは、国立銀行が、企業、協会、専門家が提案した通達第06号の「不適切な」規制の数々を引き続き検討し、改正および補足することを検討するよう勧告した。なぜなら、国立銀行の通達第10号では、通達第39/2016/TT-NHNNの第8条第8項、第9項、および第10項（通達第06/2023/TT-NHNNの第1条第2項により補足）の実施を2023年9月1日からこれらの問題を規制する新しい法的文書の発効日まで停止しているだけで、現時点ではこれらの規制を改正、補足、または廃止する法的文書は存在しないからである。
したがって、通達第10号は融資を禁止する一部の規制の実施を一時的に停止していますが、協会は国立銀行に対してこれらの規制を廃止することを勧告しています。
法務省、ハノイの農地競売規制を内部告発
ベトナムネットによると、法務省の法律文書検査局はハノイに対し、農地競売に関する違法な内容を処理するとともに、違法文書の助言、構築、発行を行った集団および個人の責任を検討し、処理するよう要請したばかりだという。
法規範文書検査局（以下、法規範文書検査局）のホー・クアン・フイ局長は、同地域の土地の割り当てまたは賃貸のための土地使用権の競売を規制するハノイ人民委員会の決定第24/2022号の検査を終了する文書に署名した。
文書検査局によると、決定第24/2022号には違法な内容が含まれている。
具体的には、この決定の第 1 条第 1 項には、「土地法第 132 条第 3 項に規定されている公共目的に使用される農地: 地区レベルの人民委員会が 5 年間の期間にわたって農業用途のオークションを開催する」と記載されています。
ただし、公共の目的に使用されているがまだ使用されていない農地については、土地法第132条第3項の規定に従って、村レベルの人民委員会が競売を通じて地元の世帯や個人に農業生産や養殖のために賃貸する。各リースの土地使用期間は5年を超えないものとします。
したがって、ハノイ人民委員会が公共目的のために農地を競売にかける権限を付与するという決定は、土地法の規定に準拠していない。
一方、2013年土地法第7条第2項では、コミューン人民委員会の委員長が農地を公共目的に使用することについて国家に対して責任を負うと規定されている。
「したがって、ハノイ人民委員会が、公共目的に使用されているがまだ使用されていない農地を競売にかける権限を区人民委員会に付与するという規則は、農地の公共目的の使用に関して国家に対して責任を負う主体の決定に影響を与える」と文書検査局の文書は明確に述べている。
また、文書検査局によれば、決定第24号第1条第6項は、キンテドーティ紙、ハノイモイ紙、ダウビエン紙で行われた土地使用権オークションの公示は「法的根拠がない」と規定している。
同省は、2016年の不動産競売に関する法律第57条を引用し、この法律は公示を行う際に特定の新聞紙面を制限するものではないと述べた。
保証金の支払いに関する規制に関しては、ハノイ市の決定は、保証金が500万ドン未満の場合にのみ競売人が直接支払うことができると明記されていなかったため、2016年の不動産競売法の規定に反していると法務省も評価した。
そこから、文書検査局はハノイ人民委員会に対し、上記の違法な内容を早急に処理するよう勧告した。
同時に、決定第24/2022号の実施プロセスを見直し、違法な規制の実施によって生じた結果（もしあれば）を是正するための措置を講じます。
さらに、文書検査局は、違法文書の助言、起草、発行を行った団体や個人の責任を再検討し、対処することも勧告した。
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| 2021年から2022年にかけて、バクザン省は労働者向け社会住宅プロジェクトの建設を実施するために、投資政策の承認と投資家の選定を推進します。 （イラスト写真 - 出典：VNN） |
バクザン省、社会住宅の対象者を拡大
バクザン省は、2030年までのビジョンを掲げ、2025年までにバクザン省の労働者向け住宅を開発するプロジェクト（プロジェクト）の調整と補足を承認する決定を下した。
プロジェクトによれば、2021年から2025年の間に社会住宅を必要とする労働者の数は約424,000人です。同省は2025年までに労働者向け社会住宅需要の80％、約33万9000人分を賄うことを目指している。
2021年から2022年にかけて、同省は労働者向け社会住宅プロジェクトの建設に向けた投資政策の承認と投資家の選定を強化する予定。州全体では労働者向けの社会住宅プロジェクトが15件あり、2025年までに実施される予定です。
2025年末までにこれらのプロジェクトが全て完成すれば、労働者向けに約29,762戸の社会住宅アパートが提供されることになる。
具体的には、2021年から2025年の間に計画に従って実施され、実施される予定の社会住宅プロジェクトにより、40,697戸の社会住宅アパートが形成されることになります。
労働者向け社会住宅プロジェクトの実施に伴い、工業団地や工業集積地で働く労働者を優先することを基本として、法律に従って社会住宅の受益者を拡大することが許可されています。
バクザン省は、2026年から2030年にかけて新たなプロジェクトが実施され、成果がもたらされる中、総数46,003戸の住宅を建設し、社会住宅の需要を満たす構造を確保することに重点を置いています。
バクザン工業団地の労働者総数は2025年末までに約262,284人、2030年までに約487,584人になると予測されています。
一方、2021年から2025年にかけて、低所得者向けの社会住宅の需要は13,106戸になると予測されています。 2026年から2030年にかけて、この需要は約31,351台になると予測されています。
そのため、投資を呼び込み、省内の低所得者の住宅ニーズを満たすために、バクザン省は受益者を拡大し、労働者だけでなく低所得者もプロジェクトの社会住宅の購入に参加できるようにした。
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