最近、マンション価格が高騰しているため、住宅用地の購入を検討する人が増えています。アパート価格の上昇の波が住宅不動産分野に影響を及ぼしていることは言及する価値がある。
不動産ブローカーは土地価格を「つり上げる」
一般部門5エリア（ハノイ市タンチエウ、タンチエウ）にある、面積101平方メートル、間口5.2メートル、南向き、エレベーター付き6階建てのタウンハウスが、所有者によって6か月間175億ドンで販売用に宣伝されており、連絡先電話番号は多くの公共エリア、ウェブサイト、zalo、個人のFacebookに掲載されていますが、誰も購入を申し込んでいません。
「食品産業への投資資金が必要だったので、家を売却することに決め、不動産業者に買い手を探してもらうよう依頼しました。しかし、4ヶ月近く経っても、不動産業者は物件について問い合わせたり、内覧したりしてくれる買い手を紹介してくれませんでした」と、家主のトラン・マン・フオンさんは語った。
一般部門5（タンチュウ、タンチ）のタウンハウスは、所有者によって175億ドンで売りに出されていたが、ブローカーは価格を195億ドンに引き上げた。 （図）。
ご覧の通り、この家は非常に風通しがよく、高級なインテリアでデザインされ、仕上げられています。 1～2階はビジネス用途またはビジネスレンタル用のオープンスペースです。 3階～4階には、各階にベッドルーム2室とバスルーム2室があります。 5階のオープンプランのキッチンとリビングルーム。 6階は礼拝室、倉庫、乾燥場として使われています。
記者は不動産投資家を装い、ハノイ地域の不動産ブローカー数名に連絡を取った。不動産仲介業者のファム・バ・ミンさんは、第5総局エリアの隣の家を探すように勧められ、トラン・マン・フオンさんの適切な家へ案内してくれました。ミン氏が紹介した家は、面積が101平方メートル、間口が5.2メートル、南向きで、空心菜畑を見渡せる、エレベーター付きの6階建て住宅です。
「このエリアの道路は幅13メートルで、家は角地に位置しているので風通しが良いです。ここは高級住宅街で、主に軍人や企業の役員が住んでいます。また、様々なレベルの学校や大学も近くにあります。この家はレッドブック（不動産登記簿）に登録されており、すぐに売買・引き渡しが可能です。販売価格は195億ドンです。売主から仲介業者に家の1%が支払われるため、価格を上げることはありません」と、仲介業者のミン氏は述べた。
そのため、所有者が175億ドンで売りに出していたタウンハウスは、ブローカーを通じて195億ドンまで値上げされ、元の価格と比べて20億ドンの差が生じました。
4月13日午後、記者たちはホアラック地域の土地価格の調査を続けた。不動産ブローカーのグエン・ゴック・ニャット氏は、現在の取引価格は地域、面積、アクセス道路に応じて1平方メートルあたり2,300万～2,500万ドンであると述べた。
「ここの土地はすべて予約で埋まっています。2ヶ月以上も前から、多くのお客様が売買に来られています。テト後の販売価格は1平方メートルあたり2,100万ドンでしたが、現在は2,300万～2,500万ドンに上昇しており、1平方メートルあたり2～4ドルの値上がりです。早く決断して支払わなければ、土地価格はさらに高騰してしまうでしょう」と、仲介業者のグエン・ゴック・ニャット氏は述べた。
ナット氏は、面積70平方メートル、間口4.5メートル、南向きの土地を指差しながら、この土地の所有者は1平方メートルあたり2400万で売っており、わずか4日間で彼を含め5人が問い合わせに来たと語った。
「すぐに契約を締結すれば、住宅所有者には1,000万ドンのボーナスが支払われます。住宅所有者は仲介手数料と個人所得税を支払い、購入者は登録料とレッドブック移転手数料を支払います。この土地の総額は約17億ドンです。早期に契約を締結する場合は、土地価格が急騰している今、住宅所有者が契約を撤回しないように、1億ドンを手付金として支払うべきです」とナット氏は述べた。
4月14日の朝、記者は再び仲介業者に連絡を取り、ニャット氏から、住宅所有者が土地を1平方メートルあたり2,450万ドンで売却したと知らされた。これは当初の価格より1平方メートルあたり50万ドン高い価格だった。
「早く契約を結ばなかったのは残念です。反対側の北向きに、あと1区画残っています。オーナーが1平方メートルあたり2400万で売っています。もし契約が成立したら、売買の手付金を払うためにお会いしましょう」とナットさんは言いました。
記者の調査によると、南向きの70平方メートルの土地は、仲介業者のナット氏が提示した1平方メートルあたり2,450万ドンという価格ではなく、所有者によって1平方メートルあたり2,250万ドンで売却されたという。
高価なものを買わないようにするにはどうすればいいでしょうか?
評判の良い不動産コンサルタント会社によると、第1四半期の住宅地価は2023年末に比べて10～20％の値上がりを記録した。
具体的には、メーチ、ミーディン、チュンヴァン、フードなどのエリアにある、面積30〜40平方メートル、狭い路地、車が進入できないナムトゥリエム地区の民家価格が、28〜44億ドン/戸から34〜48億ドン/戸に上昇しました。
面積30～40平方メートルで、玄関前に車を駐車できるアパートの価格も、1戸あたり48～55億ドンから52～75億ドンに上昇した。
地価は不動産仲介業者によるつり上げの兆しを見せている（イラスト写真）。
現在、ナム・トゥ・リエムの住宅と土地の価格は1平方メートルあたり1億4,350万ドンの共通価格で宣伝されており、この価格は昨年の同時期に比べて6.1％上昇し、過去5年間で最高値となっている。
ワンマウント不動産市場調査・顧客インサイトセンターの2024年第1四半期レポートによると、ハノイの譲渡取引市場は約15,000～16,000件の取引に達すると予想されています。そのうち、大部分は住宅用タウンハウスの譲渡取引であり、市場全体の取引量の50％以上を占めています。高層マンションの譲渡取引は、取引数の約42％で第2位となった。
2024年第2四半期の不動産取引量は、アパートと住宅の両セグメントで引き続き増加すると予測されています。
同ユニットによると、ロンビエン、ナムトゥーリエム、バクトゥーリエムの3地区は、2023年12月から2024年2月にかけて住宅用地の取引が最も活発な地区です。2024年第2四半期も、これら3地区の取引動向は引き続き活発になると予想されています。多くの顧客が選ぶ価格帯は、30億～70億ドンです。
2018年から2024年にかけて、ロンビエン地区の住宅用地取引件数はハノイの地区の中で常にトップを占めています。その理由は、インフラの整備、多様な生活施設、都心部への引っ越しに便利な立地など、ロンビエンの住宅市場が大きく躍進する理由が満載だからです。
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、過去においては、特に路地裏にある家や土地など、面積の狭い家や土地が、不動産購入者がアパートの価格と比較する対象になることが多かったと語った。
しかし、最近、一次市場と二次市場の両方でマンション価格が急騰したため、一部の顧客が不動産に切り替えました。そのため、不動産ブローカーは利益を上げるために不動産価格を吊り上げてきたのです。
「不動産ブローカーの罠に陥らないために、本当に住宅を必要としている投資家や土地購入者は、投資対象地域の土地を注意深く調査し、さらには取引を行う際に本当の土地所有者を調べて見つけ出し、騙されないようにする必要がある」とディン氏は分析した。
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