多くの専門家は、企業が人々から土地使用権を交渉して商業用住宅プロジェクトを実施する試行メカニズムは、プロジェクトの拘束を解き、住宅供給を増やし、住宅供給不足の解決に貢献するだろうと信じている。
政府はまた、環境汚染のために移転を余儀なくされた施設の跡地で企業が商業住宅プロジェクトを実施することを許可することに国会が同意するよう提案した。写真：ハノイ石鹸工場の黄金の土地（カオサラ工業団地、グエンチャイ通り233、233B、235番地、ハノイ市タンスアン区）は、長年の移転後も土地資源の無駄を生じさせていない - 写真：DANH KHANG
この試験的メカニズムに関する決議案は国会で審議されたばかりで、11月末に終了する会期で承認される予定である。
しかし、現在の市場における住宅供給は中級、高級、高級マンションセグメントに重点が置かれていることから、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅セグメントと手頃な価格のマンションを開発するために土地使用権を受け取る合意を優先し、パイロットメカニズムには明確な方向性を持たせるべきだと主張する意見もある。
解決を待つ不動産プロジェクトは数百件
2024年3月、不動産プロジェクトの実施における困難や障害の除去の検討、促し、指導に関する首相の作業部会の会議で、建設省は、ホーチミン市では143件の不動産プロジェクト、ハノイでは246件のプロジェクト、ハイフォンでは4件のプロジェクト、ビンディンでは16件のプロジェクト、カントーでは34件のプロジェクトがあり、作業部会、各省庁、支部、地方自治体が障害を取り除くのを待っていると述べた。
全国では依然として数百の不動産プロジェクトが「凍結」されていることがわかります。
宅地がないため実施できないプロジェクトも多数あります。投資家は計画に従って土地を購入するためにお金を費やしますが、1平方メートルの住宅用地が不足しているためにプロジェクトを建設することができません。
さらに、政府は、国会で審議・承認を得るために提出されている試行決議案の中で、環境汚染により移転を余儀なくされている施設、建築計画や都市計画に基づいて移転を余儀なくされている施設の土地において、企業が商業住宅プロジェクトを実施することを国会が承認するよう提案した。
ハノイでは、多くの製造施設が都心部の環境を汚染しています。工場を郊外や隣の省に移転した結果、数十年も放置されていた「黄金の土地」が数多く発見された。
典型的には、サオヴァンゴム工場、ハノイ石鹸工場、タンロンタバコ工場の約15万平方メートルの3つの工場群が郊外に移転し、長年放置されたままになっている。
そのうち、ハノイ石鹸工場の「黄金の土地」は、長年移転が続いているが、商業住宅建設用地に転用する仕組みがないため、現在に至るまで草が生い茂ったままとなっている。
ホーチミン市トゥドゥック市アンフー区マイチトー通りのプロジェクト - 写真: NGUYEN VAN TRUNG
企業と地主は満足している
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、トゥオイ・チェ氏に対し、商業用住宅プロジェクトを実施するために住宅地以外の土地使用権を人々から取得するための交渉を企業が行える試験的メカニズムは、不動産に投資する企業が土地にアクセスする新たな方法を追加するものだと語った。
このメカニズムは、土地利用者の交渉権も保証し、プロジェクト実施のための土地収用における苦情を軽減します。
「現在の土地回収メカニズムは以前よりもはるかに改善されている（補償水準はより満足のいくものであり、より市場志向的である）が、企業や土地使用権を持つ人々が土地譲渡を交渉するための試行メカニズムほど良くはない」とチャウ氏は強調した。
例えば、ホーチミン市3区では、近年、古いアパートが48棟も建っています。これまでに、企業が新しい商業用アパートの建設プロジェクトを実行するために、住民から古いアパートの100％を買い戻すことに同意した古いアパートが5棟ありましたが、これは公正な売買の仕組みであるため、苦情はありませんでした。
投資家が古いアパートを買い戻す交渉を奨励する仕組みがないため、まだ改修されていない古いアパートが 43 棟残っています。
チャウ氏によると、多くの商業住宅プロジェクトは現在、企業が住宅地ではない土地を所有しているため建設ができず行き詰まっているという。
住宅市場では住宅プロジェクトの不足により住宅製品の供給が不足しているが、国会が企業に商業用住宅プロジェクト用の非居住用地の購入交渉を許可する試験的措置を講じれば、認可された商業用住宅プロジェクトの数が増加し、今後住宅製品の供給が増加するだろう。
ハノイ不動産クラブのグエン・ヒュー・クオン会長は、商業用住宅プロジェクトを建設するために企業が非居住用地を人々から購入するための交渉を許可するという試験的な政策は、住宅市場の発展に向けた開かれた方向性だとコメントした。
この仕組みにより、不動産事業者は土地使用権の譲渡や土地の持分提供を通じて土地利用者と協力し、商業用住宅プロジェクトを実施することも可能です。
これにより住宅建設のための土地基金が増加し、人々の住宅ニーズを満たすことができます。 「企業が直接交渉し、人々から土地使用権を買い戻すことを認めれば、商業住宅プロジェクトを建設するために土地使用権の入札や競売を行うよりも、はるかに安価になるでしょう。両者間の直接交渉により、土地競売における『仮想価格』を回避できるでしょう」とクオン氏は述べた。
多くの不動産専門家はまた、企業が商業用住宅を建設するために農地やその他の土地を人々から購入する交渉を許可する試験プロジェクトは、都市部における現在の土地の浪費を防ぐことにもなるだろうとの見解を示した。
実際、ハノイやホーチミン市には、長年放置されたままになっている非居住用の土地が数多くあります。買い戻しおよび転換契約の試行により、国は引き続き土地使用料と税金を徴収しながら土地をより有効に活用することができ、人々は住宅購入の選択肢を増やすことができる。
低コストの商業住宅を奨励する
企業が非居住用地を商業用住宅用として使用する権利を交渉できるようにするパイロット プロジェクトを支持しているものの、多くの専門家は、企業が非居住用地を商業用住宅プロジェクト用に購入するための交渉を許可するパイロット プロジェクトでは、地域の状況に適した手頃な価格の商業用住宅プロジェクトを優先すべきだと考えています。
Batdongsan.comの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、この試験的メカニズムを利用して、手頃な価格の住宅や低価格の商業用アパートを開発し、住宅供給を増やして大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすことを推奨している。
トゥアン氏は、試験的メカニズムを通じて住宅供給を増やすことは、実際のニーズと一致していなければならないと考えています。明確な方向性がなければ、企業は人々から土地を購入することに同意した後、これまでのように高い利益を得るために、 1平方メートルあたり約5,000万ドンという高額の商業用住宅の開発にのみ焦点を当てることになり、市場における住宅の需要と供給のバランスをとるという目標は達成されないでしょう。
トゥアン氏によると、もう一つの注意点は、企業が商業用住宅プロジェクトを建設するために人々から非居住用の土地を購入するパイロット プログラムでは、資金力のある一部の投資家がこの規制を利用して土地を購入し、それをそこに放置して、価格が上昇するのを待って他の企業に譲渡するという状況を回避する必要があるということです。
人々から土地を交渉して購入する企業は、2〜3年以内に商業住宅プロジェクトを実施しなければならないという規制を追加する必要があります。そうでない場合は、プロジェクトを実行するために別の投資家に土地を譲渡する必要があります。そうでない場合は、土地は埋め立てられます。
これら 2 つの決議により、不動産市場の障害が取り除かれることになります。
政府は、企業が商業住宅プロジェクトを建設するために人々から非居住用地の譲渡を受ける交渉を行えるようにする試行決議に加え、土地関連の問題、汚染された工場の移転、政府機関本部の再編、検査、監査、調査、裁判所の判決に直面しているプロジェクトを扱うための専門決議を国会に提出し、審議と承認を得る予定である。
この2つの決議により、現在全国で中断されている数百の住宅・都市プロジェクトの資産が「復活」することになる。国会決議によるメカニズムにより、企業はプロジェクト投資手続きを完了し、住宅プロジェクトを継続的に実施し、住宅供給を増やし、市場の需給バランスに貢献する基盤が得られることになる。
天然資源・環境大臣ドゥク・ドゥイ氏：
「地元の指導者によって間違ったプロジェクトは救済されるだろう」
テーマ別の解決に関しては、地方自治体や指導者のミスにより行き詰まっているプロジェクトについては、企業がプロジェクトの実施を継続できるよう解決するよう所管当局から指示が出ている。この種のプロジェクトでは、法律に違反した地元の指導者のほとんどが処罰されています。
企業が故意にミスを犯したプロジェクトについては、土地資源の無駄遣いを避けるために取り消されます。
利用規約についてまだ疑問がある
ホーチミン市ニャベ地区、ニョンドゥックコミューン、レ・ヴァン・ルオン通りのアパートプロジェクト - 写真: NGUYEN VAN TRUNG
ホーチミン市の不動産プロジェクト投資家は、政府が国会に検討と承認を求めて試行決議を提出するとともに、ホーチミン市は規制に引っかかってプロジェクトを実施できていない土地区画を持つ企業の数も調査していると述べた。調査によると、この企業だけでもビンチャン区、第8区、トゥドゥック区などで20近くの土地が滞留しているという。
この人物は、土地のほとんどは農地、非農地、住宅地ではなく、企業は人々からの譲渡を完了しているが、法律が許可していないため、プロジェクトを実行することができないと述べた。
最近、不動産市場は厳しい状況にありますが、企業は利用可能な土地資源を活用してより多くのプロジェクトを行うことができず、資金を回収するために販売する供給源がないため、非常に困難です。企業は依然として銀行融資の利息を支払わなければならず、困難は山積みだ。
当社は、承認に向けて検討されようとしている決議案を読み、これが企業と市場の困難を取り除くために必要な政策であると考えており、まもなく承認に向けて検討される機会が得られるだろう。
しかし、企業にとって懸念されるのは、決議案が、土地使用権の譲り受けや土地使用権の保有に関する契約を通じて商業住宅事業を実施する条件を規定している点だ。
したがって、本決議に規定される土地使用権の譲受または土地使用権の保有に関する契約を通じて商業用住宅事業を実施する不動産事業者組織は、当該事業を実施するために、農地を含む１つ以上の種類の土地の利用目的を変更することができる。農地ではなく住宅地ではない土地。宅地と、同一敷地内にあるその他の土地との間で、土地使用権の譲り受けに関する合意がある場合。
この規定は、すでに土地を所有している企業が農地や住宅地ではない非農地の用途を変更して事業を行うことができると解釈できるかもしれません。ただし、最初から譲渡を受ける場合は、同一区画内に宅地とその他の土地が混在する土地を譲渡しなければなりません。
したがって、決議が企業の理解どおりに可決され実施された場合、除去は徹底されません。
この関係者はさらに、現在、事業用地権に利用可能な土地資金を持つ企業のほか、以前は社内の個人に農地の購入を許可していたものの、法的な問題で事業用地権に組み入れていないケースもあると説明した。あるいは、プロジェクトを実行するために人々から土地の譲渡を受けたいと考える十分なリソースを持つ企業もあります。
上記のように理解すると、企業は住宅地とその他の土地が混在する地域しか購入できず、企業の土地資源へのアクセスが制限されることになります。
「天然資源環境大臣も先日、国会でこの不備を指摘しました。実際には、ほとんどの不動産プロジェクトは元々住宅地ではない土地で実施されており、プロジェクトの詳細な計画には住宅地、交通用地、緑地など、様々な種類の土地も含まれているため、土地法の規定は実際には施行されていません。したがって、起草機関はこの点を再検討する必要があります」と彼は提言した。
フレーズを削除する必要があります
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も同様の懸念を示し、この決議の実施に際して誤解を避けるため、住宅地と他の土地を同一区画に含む規定から「土地使用権の取得に合意した場合」という文言を削除すべきだと述べた。
つまり、すでに土地を所有している企業や、最初から土地の譲渡を受けている企業は、農地、農地ではなく住宅地ではない土地。決議における計画、土地利用計画、その他の基準に準拠している限り、同一区画内の住宅用地と商業用住宅プロジェクト用のその他の土地。
「これがボトルネックを解消し、土地資源を解放する唯一の方法だ」とチャウ氏は語った。
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出典: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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