土地評価の4つの方法
政令12/2024/ND-CPは、土地評価方法および各方法の適用条件に関する政令44/2014/ND-CPの第4条および第5条を改正します。
具体的には、土地利用目的が同じ土地の価格、市場で譲渡される土地の価格に影響を与える要因の一定の類似性、落札者が落札決定に従って金銭的義務を履行した土地使用権の落札を調整し、土地に付随する資産の価値（ある場合）を除外した後、土地価格に影響を与える要因を分析および比較することにより、評価対象となる土地の価格を決定することによって比較法が実施されます。
比較方式は、土地利用目的が同じで、市場で移転される土地価格に影響を与える要素に一定の類似性があり、土地使用権オークションに落札され、落札者がオークションの落札決定に従って財務上の義務を履行した土地（以下、「比較対象土地」という）が少なくとも3つある場合に、価格を決定するために適用されます。ただし、以下のa、b、c、dに規定する場合は除きます。
収益法は、評価時点前のデータを用いて、直近の四半期末までの3年間連続で、国が省内の定款資本または議決権総株式の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12か月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積あたりの平均年間純収益を割ることによって実施されます。
収益的方法による評価は、土地又は農地若しくは非農地が宅地でない場合であって、評価の対象となる土地又は土地が比較法適用の条件を満たさないものの、評価時点における法定の土地利用目的に従って土地利用収益及び費用を判定することができる場合に、次のイ、ロ、ハ及びニに掲げる場合を除き、収益的方法による評価を行う。
剰余金方式は、所管官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）を基準として、当該土地区画又は土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて実施される。
剰余金法は、比較法または収益法の適用条件を満たさないが、プロジェクトの総開発収益および総開発費用を見積もることができる投資プロジェクトの土地区画および土地面積を評価するために、以下のa、b、cおよびdに規定する場合を除き、適用されます。
地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて行います。地価調整係数は、各省、中央直轄市の人民委員会（以下、省級人民委員会という）が地価表の地価と市場の一般地価を比較して発行する。
地価調整係数法は、省人民委員会が発行する地価表に指定され、次のいずれかに該当する土地区画および土地面積の地価を決定するために適用される。
a) 土地法第114条第4項a号および第189条第3項に規定する場合。
b) 国が土地使用権を競売にかけずに土地を賃借する場合の年間地代を計算する。
c) 詳細な建設計画に従って土地区画または土地面積が技術インフラに投資されている場合に、国が土地を割り当てたり賃貸したりするときに、土地使用権を競売にかける開始価格を計算する。
d) 評価が必要な土地区画または土地面積の土地価格を決定します。土地使用料および地代金の対象となる地域の土地価格表の土地価格に基づいて計算された合計値は、中央直轄都市の場合は300億ドン以下、山岳地帯および高地の省の場合は100億ドン以下、残りの省の場合は200億ドン以下です。
土地法第114条第4項、第172条第2項のb号及びd号に規定する場合。
国が土地使用権を競売にかけずに土地を賃借する場合、賃借期間全体にわたって一度に支払われる地代を計算します。
d) 比較法の適用条件を満たさない、同じ使用目的を有する多数の隣接する土地区画を国が埋め立てる場合の補償額の計算。
この政令では、土地評価方法を適用するための比較対象土地区画は、土地法の規定に従って土地使用者の権利を行使するための条件を満たしていなければならないと明確に規定されています。
土地評価方法の適用に関する情報
政令12/2024/ND-CPでは、土地評価方法を適用するための情報に関する第5b条も追加されています。したがって、比較法、剰余法、建物地価調整係数を適用するための地価、土地賃料、建物賃料に関する情報は次のとおりです。
1) 落札者が落札決定に従って金銭的義務を履行した場合の土地使用権オークションの落札価格、
2) 土地の価格は、税務当局で税務手続きが完了しているか、または土地使用権の移転の場合は土地登記所に登録されている。
3) 土地賃貸価格、建物賃貸価格
4) 市場での土地譲渡価格。
政令では次のように明確に規定されています。土地評価方法を適用するための情報は、土地評価時から 24 か月以内の期間内の情報であり、評価時に最も近い情報および以下の情報源から収集された情報が優先されます。
- 国土データベース、価格データベース
- 土地登記所、土地使用権の競売を組織する部門、資産の競売を組織する部門。
- 税務当局、農業・農村開発当局
- 不動産取引フロア、不動産事業
- 土地価格決定に関するコンサルティング機能を有する組織、価格評価企業。
- 信用機関、不動産協会、研究機関/センター;
・市場で譲渡された案件については、譲渡人または譲受人に直接ヒアリングします。
また、法令12/2024/ND-CPによれば、収益法を適用するための非農地の使用による収益および費用に関する情報は、次の情報源から収集されます：財務諸表に記録された生産および事業活動による収益、または評価時点の直前の連続3年間（1月1日から12月31日まで）に収集された土地リースおよび建物リースによる収益。
評価対象となる土地区画または土地面積の収入が毎年完了しておらず、土地利用による実際の収入を正確に反映していない場合は、比較のために少なくとも 3 つの土地区画の土地賃貸価格と建物賃貸価格に関する情報を収集します。
上記の土地利用による収益を生み出すための費用は、管轄政府機関が発行する基準と単価、または建設省が発表する建設投資資本率に基づいて決定されます。管轄政府機関により発行された基準、単価、建設投資資本率がない場合、本条第5項b号に規定されているように、評価対象となる土地区画または土地面積に最も近い距離にある少なくとも3つの土地区画の情報と市場で一般的な平均コストデータを基にするものとする。
比較方法を適用する場合、剰余法では、以下の優先順位で比較可能な土地区画を選択する必要があります。a) 評価対象となる土地区画と比較して、位置、インフラ条件、面積、大きさ、形状、土地利用係数、建築密度、建物の高さ、および土地価格に影響を与えるその他の要因が類似していること。 b) 評価対象となる土地区画または土地面積からの距離が最短であり、コミューン、地区、または省の行政単位の境界によって制限されない。
具体的な土地価格は省人民委員会が決定します。
特定土地価格の決定に関しては、政令12/2024/ND-CPにより、土地法第112条第1項に規定される土地評価の原則、土地評価方法の適用条件、特定土地評価評議会による土地価格査定結果に基づき、省人民委員会が特定土地価格を決定するか、省人民委員会が地方自治組織法の規定に従って許可した場合は地区人民委員会が特定土地価格を決定することが規定されている。
土地法第114条第4項、第172条第2項及び第189条第3項に規定する場合については、具体的な土地価格を基準とする。国が土地使用料を徴収して土地を割り当て、リース期間全体にわたって一括払いで土地をリースする場合の土地使用権のオークションの開始価格。
天然資源環境省は、特定の土地価格の決定を組織する上で、同レベルの人民委員会を支援する責任を負っています。
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