レッドブックのない土地に投資するときは注意してください。

改正土地法2024が国会で承認され、8月1日から施行される。多くの人が関心を寄せている点の一つは、土地使用権書類のない土地に土地使用権証明書（通称レッドブック）を交付することに関する規定である。

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具体的には、改正土地法第138条は、土地法に違反しておらず、書類を持たずに土地を使用している世帯や個人、2014年7月1日以前に正当な権限なく土地が割り当てられた世帯や個人に対して、土地使用権証明書の発行を検討すると規定している。この法律では、土地使用権証明書の交付にあたり考慮すべき多くの事例も規定されています。

この条例が施行されれば、先祖代々受け継がれてきた土地が安定的に利用されている場合に土地使用権証書を交付する問題が解決されるとの意見が多くある。こうしたケースは、特に農村部では今でもよく見られます。

不動産市場が低迷する中、ほとんどの投資チャネルは魅力がなく、土地法が施行されれば土地にレッドブックが付与され、販売価格が何倍にも上がるだろうと期待して、農村部でレッドブックのない土地を購入するリスクを負う人もいます。

ダクノン省ダクロン郡クアンケー村では、レッドブックのない土地を購入しようとする人が多数いる。

ダクノン省の不動産ブローカー、ブイ・コン氏は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、ここ数カ月、レッドブックのない農地を購入したいという多くの顧客からの「注文」を受けていると語った。コン氏によると、顧客が主に希望するのは、グリーンブック（森林地）のある土地、レッドブックはないが長年の居住者が所有する土地、または抜粋のある土地（土地の境界が測定され、描かれている土地）だそうです。 「ホーチミン市とハノイの2人の顧客に、2区画の土地の売買を仲介しました。彼らは証明書のない農地を購入し、購入後すぐに境界を示す杭を立てました。8月1日から新法が適用されるので、証明書を待つために購入したとのことです」とコン氏は述べた。

コン氏によれば、レッドブックのない森林地や農地は現在、1ヘクタール（1万平方メートル）あたりわずか4億～5億ドンと非常に安いという。一方、レッドブックのある土地は2〜3倍高くなります。

「以前は、農地証明書のない土地の話になると、誰もが手続きができないのではないかと不安でした。地元の人たちだけが、農地を売買して利用していたのです。最近は、多くの人が土地探しにやって来て、私に探して欲しいと頼んできます。新しい法律で証明書の発行が可能になり、この種の土地の価格が安すぎることを知って、大量に購入しようとしているのかもしれません」とコン氏は強調した。

同様に、ビンフオック省とタイニン省の不動産仲介会社の従業員であるキムさんも、最近、農業用に広大な土地を購入したいという問い合わせが多数寄せられており、中には価格が良ければレッドブックがなくても土地を購入したいという人もいたと語った。 「先週、我が社はビンフオック省ロックニン郡にある、ドリアンなどの果樹を栽培する12ヘクタール以上の土地のコンサルティングを行い、契約を締結しました。その価値は70億ドン以上です。この12ヘクタールのうち、認証を取得しているのはわずか3ヘクタールで、残りはまだ発行されていません」とキム氏は述べた。

危険な傾向

SENLAW法律事務所のグエン・フオン・リエン弁護士は、新しい土地法がもうすぐ施行され、人々に証明書を交付する際に利便性が生まれると述べた。しかし、証明書なしで土地を購入することは、リスクが高く冒険的な投資形態です。人々や投資家は、この傾向に従って土地を売買する際には、長所と短所を考慮する必要があります。 「法的書類のない土地は、国家が権利を認めている土地よりもはるかに安価であることが多い。しかし、多くのリスクを伴います。例えば、法的書類のない土地を購入する場合、購入者は土地の出所、区画に関する情報、計画状況を確認することが困難です。また、土地使用権証明書がないため、購入者は、その土地が紛争や侵害を受けていないか、重複した土地売買や所有権をめぐる争いの状況がないかを確認することが困難です。その場合、購入者は売主の誠実さに頼るしかありません。あるいは、譲渡、贈与、相続、抵当権設定、用途変更、賃貸借など、土地使用者としての基本的な権利が制限されることもあります。土地に建物を建てたい場合は、用途変更申請や土地使用権証明書の発行手続きが完了するまで待たなければなりません。」と、弁護士のリアン氏は分析した。

不動産業界で働く者として、不動産金融サービス会社（FINA）のファム・アン・コイ総裁は、不動産と土地事業に関する法律が発効し適用される8月1日以降に初めて、レッドブックなしで土地を購入するという「近道」をするという一部の人々の決定の有効性を評価できると述べた。

農地、特に認証のない土地が非常に安いことは誰もが知っています。認証が付与されれば、価格は何倍にも跳ね上がります。しかし、認証のない土地が何らかの計画の対象になっているのか、紛争中なのか、認証の対象となるのか、誰も確信が持てません。

農地を耕作に利用すれば、農業生産のためのハイテクに投資し、経済効率を高める可能性が非常に高くなります。 「農地や無​​許可の土地を購入し、後から用途変更したり、分割して販売したりする人は、土地法やその他の不動産関連法で困難に直面し、奨励されないだろう」と専門家はコメントした。

実際、不動産や金融の専門家は、余剰資金を持つ人や不動産投資家に対し、遠隔地や郊外の地方の不動産に投資する前に慎重に検討するよう繰り返し勧告している。投資する前に、経済効率、活用能力、潜在的な利点、キャッシュフロー、収益性、流動性など、特に予測可能なリスクを考慮する必要があります。

出典: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm