レッドブックのない土地に投資するときは注意してください。

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改正土地法2024は国会で承認され、8月1日から施行される。多くの人が関心を持っている点の一つは、土地使用権書類のない土地に対する土地使用権証明書（通称：赤本）の交付に関する規定です。

先制狩猟

具体的には、改正土地法第138条では、書類を持たずに土地を使用しているが土地法に違反しておらず、2014年7月1日以前に正当な権限なく土地が割り当てられたケースに該当しない世帯や個人に対して、土地使用権証明書の発行を検討すると規定されている。この法律では、土地使用権証明書の交付にあたり考慮される事例も数多く規定されています。

この規定が施行されれば、先祖代々の土地利用が安定的に行われている場合の土地利用権証書の交付問題が解決されるとの意見が多い。こうしたケースは、特に農村部では今でもよく見られます。

不動産市場が低迷する中、ほとんどの投資チャネルは魅力がなく、土地法が施行されれば土地にレッドブックが付与され、販売価格が何倍にも上がるだろうという期待から、農村部でレッドブックのない土地を購入するリスクを負う人もいます。

Nhiều người tìm mua đất chưa có sổ đỏ ở xã Quảng Khê, huyện Đăk G’long, tỉnh Đắk Nông — ダクノン省ダクロン郡クアンケ村では、レッドブックのない土地を購入しようとする人が多数いる。

ダクノン省の不動産ブローカー、ブイ・コン氏は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、過去数ヶ月間に、レッドブックのない農地を購入したいという多くの顧客からの「注文」を受けていると語った。コン氏によると、顧客が主に希望するのは、グリーンブックのある土地（森林地帯）、レッドブックはないが長年の居住者が所有する土地、または抽出図のある土地（土地の境界が測定され、引かれている）だという。「私はホーチミン市とハノイの顧客2人に2区画の土地の売買を仲介したばかりです。彼らは証明書なしで農地を購入し、購入後すぐに境界を示す杭を立てました。彼らは8月1日から新しい法律が適用されるので証明書を待つために購入したと言っていました」とコン氏は語った。

コン氏によれば、レッドブックのない森林地や農地は現在非常に安く、1ヘクタール（10,000平方メートル）あたり4億～5億ドンしかない。一方、レッドブックのある土地は2〜3倍高くなります。

「以前は、証明書のない農地の話になると、誰もが書類手続きができないのではないかと恐れていました。地元の人だけが農業のために土地を売買していました。最近は、多くの人が探しにやって来て、私に見つけるように頼んできます。彼らは新しい法律で証明書の発行が許可され、この種の土地の価格が安すぎることを知っているので、大量に購入しようとしているのかもしれません」とコン氏は強調した。

同様に、ビンフオック省とタイニン省の不動産仲介会社の従業員であるキムさんも、最近、農業用に広大な土地を購入したいと多くの人から連絡があり、中には価格が良ければレッドブックのない土地を購入したいと希望する人もいたと語った。「先週、我が社はビンフオック省ロックニン郡でドリアンと他の果樹を栽培する12ヘクタール以上の土地の契約を締結しました。その価値は70億ドン以上です。この12ヘクタールのうち、証明書を持っているのは3ヘクタールだけで、残りはまだ発行されていません」とキム氏は語った。

危険な傾向

SENLAW法律事務所の弁護士グエン・フオン・リエン氏は、新しい土地法がもうすぐ施行され、人々に証明書を付与する際に利便性が生まれると述べた。しかし、証明書なしで土地を購入することは、リスクが高く冒険的な投資形態です。人々や投資家は、この傾向に従って土地を購入または売却する際に、長所と短所を考慮する必要があります。「法的文書のない土地は、国が認めた権利のある土地よりもはるかに安いことが多い。しかし、多くのリスクが伴う。法的文書のない土地を購入する場合、購入者が土地の出所、土地区画に関する情報、計画状況を確認することは難しい。次に、土地使用権証明書がないため、購入者は、土地が紛争や侵害されていないこと、土地の重複売買や所有権をめぐる紛争の状況がないことを確認することが困難です。その場合、購入者は売り手の誠実さに依存します。または、購入者は譲渡、寄付、相続、抵当、土地用途変更、リースができないため、土地使用者としての基本的な権利が制限されます...土地に建物を建てたい場合は、土地用途変更の申請と土地使用権証明書の発行の手続きが完了するまで待たなければなりません...」と弁護士のリアン氏は分析した。

不動産業界で働く者として、不動産金融サービス会社（FINA）のファム・アン・コイ総裁は、不動産および土地事業に関する法律が発効し適用される8月1日以降に初めて、レッドブックなしで土地を購入するために「近道を取る」という一部の人々の決定の有効性を評価できると述べた。

「農地、特に証明書のない土地は非常に安いことは誰もが知っています。証明書が付与されれば、価格は何倍にも上がります。しかし、証明書のない土地が何らかの計画の対象になっているのか、紛争中なのか、証明書の対象となるのかどうかは誰にもわかりません。

農地を耕作に利用すれば、農業生産のためのハイテク技術に投資し、経済効率を高める可能性が非常に高くなります。「農地や無許可の土地を購入し、後から用途変更したり、分割して売却したりする人は、土地法など不動産関連法で困難に直面し、奨励されないだろう」と専門家はコメントした。

実際、不動産や金融の専門家は、余剰資金を持つ人々や不動産投資家に対し、遠隔地や郊外の地方の不動産に投資する前に慎重に検討するよう繰り返し勧告している。投資する前に、経済効率、活用能力、潜在的な利点、キャッシュフロー、収益性、流動性など、特に予測可能なリスクを考慮する必要があります。

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出典: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm