暗い廊下、火災警報システムがない、内側も外側も老朽化して剥がれかけた床や壁…これらは、ホーチミン市にある救助を待つグレードD（深刻な被害を受け、危険）のアパート数十棟の光景だ。しかし、さまざまな理由から、救助活動は依然としてほとんど「停止」状態にある。
ホーチミン市建設局の報告によると、市内には1975年以前に建てられた古いアパートが474棟あり、そのうちD級アパートが16棟（2016～2017年に14棟が検査済み）あり、劣化が進んでいるという。しかし、古いアパートの再建の進捗は、主に仕組みに起因するさまざまな理由により、非常に遅いです。
2016年から現在までのプロセスを振り返ると、古くてひどく損傷した危険なアパートの取り壊しと新しいアパートの建設は、人々の移転と一時的な住居の提供に留まっています。例えば、チャンフンダオ通り440号棟（5区11区）のアパートは、危険度がDレベル住宅と判定されたものの、その耐荷重性が通常の使用の要件を満たせず、ホーチミン市人民委員会が緊急移転を要請してから、地元政府が住民を説得して新しい場所への移転に同意するまでに約6年かかりました。
古いアパートの改修は公営住宅の開発よりもさらに難しいという意見が多くありました。その中で、最大のボトルネックとなっているのは、補償と敷地の整地の問題です。さらに、決定によっては、実施する前に国民の過半数または全員の合意が必要となるものもあります。
古いアパートの改修は、多くの場合 2 つのグループに分けられます。 1つは、現地での再定住のニーズを満たすために最小限の面積のアパートを建設することです。 2つ目は、顧客を引き付けるために大規模な商業用アパートを建設することです。
ホーチミン市の古いアパートの再建に携わった不動産会社の代表者は、以前の規制では、仮住まい支援、再定住、補償費用などすべての費用を差し引いた後の利益は非常に少なくなるため、企業は関心を示さなかったと語った。また、金融部門がまだ合意していないため、企業は、プロジェクト範囲内で割り当てられた土地全体に対する土地使用料、土地賃貸料、土地利用転換料の免除の仕組みを実施することが困難であると感じている。さらに、廊下や階段、屋上床などの付帯工事の施工面積の値を扱う仕組みが現状ありません。
最近、マンションの改修と再建の問題は、住宅法2023によってより詳細に調整され、同時に人々の合意率に関連する多くの規制が合法化され、マンションの改修と再建の投資プロジェクトを実施する投資家に対するインセンティブメカニズムまで...
特に、古いマンションの改修や建て替えなどの投資事業の範囲内で、土地使用料や地代が課される土地については、投資家は土地使用料や地代を免除される。さらに、古いアパートの改築と新築に関する新しい規制の突破口の一つは、2023年の住宅法であり、移転後のアパートの問題は解決されましたが、新しいプロジェクトを建設するための十分な面積がありません。統合（古い低層マンションを一箇所に集め、改修して新しい高層マンションを建て、多くの古いマンションの居住者に十分な居住スペースを確保する）の方向でのマンション建て替え事業の実施を許可しました。
上記の経験は、ホーチミン市第3区人民委員会が、その地区の43棟のアパートを集めて、地区内の再定住に十分な3棟の大規模アパートを再建する計画を策定する際に適用されました。これは、樹木面積や人々のためのユーティリティスペースを増やすだけでなく、都市景観の美化にも役立ちます。ホーチミン市不動産協会の会長、レ・ホアン・チャウ氏は次のように述べています。「上記の解決策は、他の場所に建設された移住プロジェクト、特に旅行、生活、医療、教育、ビジネスなどのニーズを満たさないプロジェクトが放棄され、移住者が入居しないという状況を克服します。」
以上の仕組みとホーチミン市が得た経験が転機となり、ハノイ、ハイフォンなど多くの地域で、危険なレベルまで劣化したマンションの改修・再建計画が推進されることが期待される。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html
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