土地の分割や売買を禁止すれば不動産市場をコントロールできるのか？

専門家は、土地の分割や売買を禁止することで短期的には市場の供給不足が生じるが、長期的には安定すると述べている。

国会で可決された新しい法案によると、不動産市場に関連する3つの法律、土地法、住宅法、不動産事業法2023は2024年8月1日から施行される。この日付は、以前に決定された2025年1月1日より5か月早い。これは、不動産市場の早期の安定と発展を促す「後押し」になると期待されます。

したがって、2023年の不動産事業法は、特別級、I種、II種、III種の都市地域の区、地区、市における土地の分割および販売を禁止しています。これにより、全国105の市町村で土地の分割・売買が禁止される。現行の規制と比較して81の市町村が増加します。この規制は不動産プロジェクトにのみ適用され、他人に贈与、相続、または譲渡する目的で区画を分割する必要がある個人の土地や世帯には適用されません。

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2023年不動産事業法は、特別級、I種、II種、III種の都市地域の区、地区、市における土地の分割および販売を禁止しています。写真: ル・トアン

2024年土地法を施行するため、ホーチミン市人民委員会は10月31日から、条件を満たす土地を所有する世帯や個人に土地の分割を認める土地分割決定（決定100号）を出した。さらに、不動産事業法の施行にあたり、ホーチミン市人民委員会はインフラ投資を完了した不動産プロジェクトが土地区画を分割して販売することを禁止する決定第83号を出したばかりだ。

これを受けて、ホーチミン市人民委員会は「再定住用に確保された土地を除き、郊外の5地区を含む地域全体で土地の分割と販売を禁止する。住宅プロジェクトについては、投資家は移転が許可される前に建設を完了しなければならない」と決定した。

この問題に関しては、このような規制は2023年の不動産事業法に反すると考え、土地区画の分割や販売を禁止する規制は長期的には利益をもたらす可能性があると強調する意見が多くありましたが、市場が困難な時期を経たばかりで、人々が土地区画にあまり興味を示さなくなったため、この市場は停滞しており、あまり適切ではないようです。

しかし、一部の専門家は、ホーチミン市人民委員会による上記のような土地の分割や売却を禁止する規制は適切であり、2023年不動産事業法の規定に完全に合致していると主張しています。

ドン・ドイ法律事務所所長のトラン・スアン・ティエン弁護士は、この問題についての見解を述べ、実際、最近多くの場所で土地の分割や分離が広まり、価格高騰、土地の買い占め、土地の放棄といった結果につながっていると述べた。多くの地域では、異常な事態に気づいた際にこの活動を禁止しました。

したがって、ティエン弁護士は、ホーチミン市による土地分割と売却プロジェクトの禁止は、当初は土地供給不足を引き起こす可能性があるが、長期的には、この新しい規制は、無差別な土地区画の分割と分離に関連する多くの問題を解決し、違法建築の状況を軽減し、この種の土地を取引する際の法的リスクを軽減するのに役立つだろうと述べた。

元天然資源環境副大臣ダン・フン・ヴォ氏はコン・トゥオン紙に対し、ホーチミン市が、土地区画を使った移住プロジェクトを除き、市内全域で土地区画の分割と販売を禁止する決定は、都市化の質の向上と、住宅のない土地に人々が貯め込む遊休資金の削減に合致する正しい決定であると語った。

専門家によると、土地の需要は常に非常に高いが、市場には公式プロジェクトからの供給が不足している。さらに、多くの投機家が競争の機会を利用して価格をつり上げ、不動産価格を押し上げ、市場に混乱を引き起こしました。同時に、彼らは土地を集め、それを区画に分割し、買い手と売り手を引き付けるために合法的なプロジェクトと同じ名前を付けます。

「したがって、土地の分割と販売を厳しくすることは、投機を制限するために必要です。なぜなら、土地は販売される前に住宅を建てるために使用されなければならないため、商品の合計価値が上がるからです。長期的には、土地の分割と販売を厳しくすることは、市場が透明で持続可能な方向に発展し、投機を防ぎ、土地の無駄を制限するのに役立ちます」とヴォ氏は述べた。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、上記の見解に同意し、新しい規制は、プロジェクトのために土地を要求し、その後土地を区画に分割して販売する投資家を排除するのに役立つだろうと述べた。これは、国に経済効率をもたらさない。

「新法は投資家向けの土地区画の分割と販売を厳しく規制しているが、インフラを理由に土地区画を分割し価格をつり上げる行為には、さらに厳しい管理規制が必要だ。したがって、2024年土地法と2023年不動産事業法の施行は、仮想土地価格のつり上げ状況をなくすために、より明確で詳細なものにする必要がある」とディン氏は指摘した。

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出典: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html