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| 恒大集団の「クラスター爆弾」が爆発、中国の不動産市場は癒すことの難しい傷を露呈。写真で見る中国の不動産ブームにより、全国各地に高層マンションがキノコのように建っている。 （出典：AP通信） |
供給が減り、需要はより速く減少する
ブルームバーグの調査によると、不動産投資は2023年7月も引き続き減少している可能性があり、年初からの7か月間の減少は2022年の同時期と比較して8％となった。これは今年最初の6か月間の7.9％から連続した減少である。
不動産開発業者の経営状況が改善していないことは注目に値する。多くの都市が住宅購入規制を緩和したにもかかわらず、大手住宅建設業者による新築住宅販売は7月に1年で最大の落ち込みとなった。これは、長年にわたる信用収縮を緩和するために現金を必要としている開発業者にとって打撃となっている。
かつては売上高で中国最大の民間デベロッパーだったカントリー・ガーデン・ホールディングスは、先週支払期限を迎えた２ドル建て債券の利払いを３０日以内に行えなければ、中国恒大集団などの債務不履行企業の仲間入りをすることになる。
張文朗氏を含む中国国際資本公社のアナリストらは、販売、土地取得、建設など不動産バリューチェーンに沿った圧力が引き続き中国の経済成長の重荷となる可能性があると警告している。
貴州省東江県サッカー大会をテレビやビデオで見ると、スタジアムが高層ビルに囲まれているのがわかります。
ドンザン地区の面積は3,300平方キロメートル以上、人口は30万人未満です。面積は香港（中国）の3倍ですが、人口は香港の約4％にすぎません。人口密度が低いため、これらの高層ビルの入居率はそれほど高くないと予想されます。
1978年の中国の都市住民一人当たりの平均居住面積は3.6平方メートルでしたが、現在では40平方メートル近くにまで増加しています。都市部の世帯の約 97% が住宅を所有しており、平均して各世帯は 1.5 軒の住宅を所有し、都市部の世帯の 40% は 2 軒以上の住宅を所有しています。 2016年9月、政府は不動産市場の規制を開始し、平均価格は大幅に下落しました。
2020年の全国平均価格は9,860元（約1,360米ドル）/m2でした。
2022年末までに、平均不動産価格は9,800元/平方メートルまで下がるでしょう。現在の住宅価格水準では、供給が需要を上回っており、住宅価格が高騰しています。不動産市場もバブル状態にあり、長期的には多くの人々が住宅を改善したいという希望を実現できなくなるだろう。しかし、住宅価格が下落すれば、短期的には雇用や消費にも影響が及ぶだろう。
中国国家統計局のデータによると、今年上半期の商業用住宅販売面積は前年同期比5.3％減少し、そのうち居住用住宅販売面積は2.8％減少した。商業住宅販売は1.1%増加し、居住用住宅販売は3.7%増加した。新築住宅価格は若干上昇し、一次市場価格の高騰が中古住宅価格を支えた。一部の都市では、住宅価格の高騰により中古住宅の販売が阻害されている。
lianjia.comの統計によると、今年上半期の北京、上海、広州、深センの中古住宅売り出し看板の数は、前年同期比でそれぞれ48.2%、36.7%、35.8%、30.9%増加した。しかし、中古住宅の成約件数は同期間比でそれぞれ12.7%、11.1%、10.3%減少、0.8%増加した。
多くの小口投資家は、価格が安定していても「値段はあるのに相場がない」と嘆きますが、価格が大幅に下がらなければ売れません。
二級、三級、四級都市の住宅価格は低く、人々の収入も比較的低く、新築住宅は総じて低迷しており、中古住宅市場はさらに暗い状況にある。
大湾区の中山市や江門市では空き家が多く、中古住宅の取引は散発的だ。
治りの遅い傷を治療するには？
中国の不動産市場は、不動産市場の需給関係が変化したため、2023年上半期も全般的に楽観視できておらず、少なくとも短期的には住宅価格が引き続き下落するだろう。
中国人民銀行（中央銀行）は7月中旬、「不動産市場における需給関係は大きな変化を遂げている」と確認した。
7月21日、中国国務院の定例会議は、大都市の都市村を安定的に改革する必要性を強調した。
7月24日、政治局は不動産市場について議論する会議を開催し、中国の不動産市場の需給関係が大きく変化した新たな状況に適応し、不動産政策を速やかに調整し最適化する必要があると強調した。政治局は、都市村落の改造と「平常時と緊急時」に使用可能な公共インフラの建設を積極的に推進することを改めて提案した。多様なチャネルを通じて低コストの賃貸住宅を開発する必要性を強調する。
8月1日、中国人民銀行と国家外為管理局は6か月間の作業会議を開催し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を支持すると宣言した。会議では、住宅の引き渡しを確実にするために融資期間を延長し、不動産市場に安定的かつ秩序ある資本資金を提供し、住宅賃貸、都市村の改修、低コスト住宅建設に対する財政支援を増額した。
同時に、会議では、金融リスクを監視、評価、予防するシステムを完璧にし、システム全体の金融リスクの発生を防ぐためのレッドラインを維持する必要性が強調されました。規制当局はまた、住宅需要を満たすために、個別の住宅ローン金利と初回返済率の引き下げを指導する差別化された住宅ローン政策の実施を強調した。
中国政府もここ数カ月、継続的に経済刺激策を発表している。主な内容は次のとおりです。
まず、中国の不動産市場は、需要が供給を上回る状態から、供給が需要を上回る状態へと移行しました。不動産は依然として家族の財産の主要な構成要素ですが、富を蓄積するための主な手段としての住宅購入の時代は終わりました。中国の今年上半期の不動産開発投資も7.9%減少し、需要はさらに速いペースで減少した。
第二に、今日の不動産に対する銀行融資には2つの重要な目的があります。1つは、住宅の引き渡しを確実にし、開発業者が契約通りに住宅を引き渡せるように支援し、不動産市場の崩壊を防ぐことです。 2つ目は、都市村を改修し、低価格住宅や低価格賃貸住宅を開発することです。一部の文書では正式には言及されていないものの、具体的な措置はやはり「投機目的ではなく、生活のための住宅」を実施することである。しかし、投機がなければ、高い住宅価格を維持することは困難です。
第三に、リスクの監視と管理を強化します。不動産開発大手の恒大集団は7月27日、2022年末の総負債が2兆4000億元を超えたと発表した。 2022年末までに、エバーグランデの従業員数は10万人を超える予定。契約債務は7億2000万元を超え、販売済みだがまだ引き渡されていないマンション数十万戸に関連している。
エバーグランデのような、支払い不能、流動性不足、赤字に陥った不動産会社を適切かつ合法的にどう扱うかは、中国の銀行システムや他の債権者にとって試練となる。
4 番目に、住宅ローン金利と頭金金利を引き下げるのは、主に初めて住宅を購入する人や住宅の改修が必要な人を支援するためです。人々の収入や住宅価格が変わらないのであれば、頭金率の引き下げは不動産バブルを金融信用に波及させることになるだろう。これは、システム的な金融リスクを防ぐという目標と矛盾しており、対応の余地は限られています。
住宅価格が長期間にわたって変わらず、賃金が上昇すれば、古い建物の一部が取り壊され、数年後には新しい居住者の購買力が現在の価格を支えることになるかもしれない。
政府は経済安定のため、不動産価格を安定させる優遇措置を継続的に導入しているが、一般的に中国の不動産価格は短期的には下落し続け、特に中古住宅市場では下落が続くだろう。
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