Les prix des terrains chutent fortement mais personne n'achète
« En 2021, j'ai acheté 3 hectares de terrain dans le district de Dak Song, province de Dak Nong pour 4,5 milliards de VND, mais maintenant je le vends pour plus de 3 milliards de VND mais personne ne l'achète », a déclaré M. Tran Van Quang, un investisseur du district 3, à Ho Chi Minh-Ville.
Selon M. Quang, à cette époque, ses amis s'invitaient souvent à acheter des terres agricoles pour investir, car de nombreuses personnes voulaient « quitter la ville pour la forêt ». En raison de cette tendance, il a acheté un terrain à Dak Nong pour attendre le bon moment.
En 2023, voyant des signes de déclin économique, il décide de vendre le terrain pour récupérer du capital, mais après plus d'un an, il ne l'a toujours pas vendu.
« J'ai réduit le prix de 30 %, mais aucun client n'a encore conclu l'affaire. Ma famille subit également une forte pression en raison des intérêts et de la baisse des revenus. « Si le terrain ne peut pas être vendu, les difficultés ne feront qu’augmenter », a déclaré M. Quang.
M. Quang, un investisseur à Hô-Chi-Minh-Ville, a accepté une perte de 30 %, mais n'a toujours pas pu vendre les terres agricoles qu'il a achetées en 2021. (Photo : D.V)
M. Quang fait également partie des nombreux investisseurs qui ne peuvent pas « s’échapper » pendant cette période. Ceux qui n’ont pas le temps de sauter par-dessus la « vague » doivent attendre la vague suivante, et en attendant, ils doivent surmonter la pression financière.
Selon VTC News, de nombreux investisseurs à Ho Chi Minh-Ville vendent des terres agricoles à Lam Dong, Binh Phuoc, Dak Nong, Dak Lak à des prix réduits de 10 à 30 %. Le prix du terrain à vendre varie de 4 à 15 milliards de VND, selon l'emplacement et la zone. Cependant, très peu d’investisseurs ont fermé des clients durant cette période. La plupart des acheteurs souhaitent obtenir un prix plus bas et ne sont pas pressés de payer.
La tendance à « quitter la ville pour la forêt » est devenue populaire pendant la pandémie de COVID-19, provoquant une forte augmentation des prix des terres agricoles et des terres forestières de production dans des régions telles que Lam Dong, Binh Phuoc, Dak Nong et Dak Lak.
Au cours de la période 2020-2021, les prix des terres agricoles dans ces provinces ont augmenté de 4 à 5 fois par rapport à la normale, ce qui a poussé de nombreux investisseurs à Ho Chi Minh-Ville à se précipiter dans le « jeu ».
À cette époque, 1 hectare de terre dans les provinces de Dak Nong et de Dak Lak coûtait environ 300 à 400 millions de VND, mais son prix a soudainement augmenté à 1,2 à 1,5 milliard de VND/hectare après seulement 5 à 6 mois. Les terrains à Binh Phuoc et Lam Dong ont également augmenté rapidement de 2 à 3 fois, car de nombreuses sociétés de courtage immobilier de Ho Chi Minh-Ville sont entrées sur le marché.
Les spéculateurs et les courtiers fonciers rivalisent pour « gonfler les prix » en raison de la demande croissante de terres. Cependant, lorsque la vague passe, certains investisseurs deviennent riches, mais il y a aussi ceux qui « font faillite » parce qu'ils sont lents et deviennent les derniers acheteurs, incapables de se débarrasser des marchandises.
De nombreuses parcelles de terrain à Dak Lak sont vendues à bas prix. (Photo : D.V)
Une leçon coûteuse pour les investisseurs
M. Le Van Long, représentant d'une société immobilière de la ville de Thu Duc, a déclaré que la tendance à « quitter la ville pour la forêt » s'est refroidie. De nombreux investisseurs vendent des terrains achetés entre 2018 et 2021. Cependant, pour vendre ces terrains, les investisseurs doivent souvent accepter de lourdes pertes.
M. Long a expliqué que lorsque l’on parle de « quitter la ville pour la forêt », cela n’existe que pour une très courte période. Les investisseurs et les particuliers doivent garder à l’esprit que les entreprises foncières agricoles sont principalement des courtiers fonciers locaux ou de petits spéculateurs. Il s’agit de groupes qui opèrent de manière temporaire et locale, prêts à gonfler continuellement les prix pour créer une véritable fièvre foncière. Une fois la fièvre passée, les principales victimes restent les investisseurs.
M. Nguyen Hoang, expert immobilier à Ho Chi Minh-Ville, a commenté que la tendance à quitter la ville pour la forêt est en déclin depuis fin 2021. Actuellement, de nombreux investisseurs sont devenus « désillusionnés » par cette tendance, et peu de gens ont réussi avec les modèles d'hébergement chez l'habitant et à la ferme. Cela est également inévitable lorsque les gens ne réfléchissent pas soigneusement à la faisabilité du projet qu’ils poursuivent.
« Dans les Hauts Plateaux du Centre, de nombreuses terres agricoles sont divisées en petites parcelles de 100 à 200 m2. Les investisseurs qui ne sont pas vigilants se précipiteront facilement sur ces parcelles de terrain car elles sont faciles à acheter, mais ils ne remarquent pas que les clients ne dépenseront pas des milliards pour acheter de si petites parcelles de terrain dans les hauts plateaux centraux et que la liquidité sera faible. « En outre, de nombreuses grandes parcelles de terrain à des prix abordables sont situées dans des zones reculées avec des transports peu pratiques et des équipements limités, ce qui entraîne un manque d'acheteurs », a déclaré M. Hoang.
M. Hoang a déclaré que même si la superficie du terrain est grande et que le prix est facile à acheter, s'il n'y a pas de plan d'affaires clair, les investisseurs peuvent facilement perdre de l'argent s'ils ne peuvent pas « vendre » tôt ou s'ils n'ont pas de plan financier spécifique. C’est également le résultat final de nombreux investisseurs aujourd’hui.
Selon M. Hoang, lorsque les investisseurs ne peuvent pas « suivre », ils sont obligés de « conserver le terrain » pendant une longue période, ce qui entraîne des coûts financiers et des intérêts. En règle générale, de nombreux investisseurs qui ont acheté des terrains à Lam Dong n’ont pas pu vendre leurs produits pendant longtemps.
Selon M. Hoang, actuellement, si les investisseurs réduisent leurs pertes de 30 à 40 % et peuvent vendre des terres, ils ont également de la chance.
M. Hoang estime que les investisseurs et les personnes qui souhaitent « quitter la ville pour la forêt » devraient avoir un plan précis pour leur terrain, qui doit être un projet détaillé et clair avec des risques établis.
Lorsque les gens souhaitent séjourner chez l’habitant ou à la ferme, ils doivent avoir un plan clair. En règle générale, il faut déterminer ce qu'il faut planter, ce qu'il faut cultiver, quels sont les coûts d'amélioration du terrain, quels sont les coûts de construction, les coûts d'exploitation, les coûts d'entretien du terrain, etc. Le terrain a également besoin de liaisons de transport pratiques, d'équipements de base tels que des marchés, des hôpitaux et des écoles pas trop éloignés.
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