Manque de sanctions pour lutter contre les abus de pouvoir des conseils d'administration des immeubles d'habitation

Les réglementations générales sur les conditions et les normes applicables aux membres des conseils d'administration des appartements conduisent à des abus de pouvoir et à des profits excessifs, tout en manquant de sanctions, selon la commission juridique.

Le contenu a été indiqué par la Commission des lois dans le rapport de suivi thématique « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion, l'exploitation, la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation », publié le 22 août.

La commission juridique a constaté que la loi sur le logement de 2014 ne stipule pas de conditions et de normes pour les membres des conseils de gestion des immeubles d'appartements, tandis que la circulaire n° 28/2016 du ministère de la Construction sur la réglementation relative à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'appartements stipule « très brièvement et simplement ». En conséquence, les membres du conseil d'administration doivent seulement remplir les conditions et les normes d'être propriétaire et d'utiliser actuellement l'immeuble d'appartements ou d'être autorisés par le propriétaire à assister à la conférence de l'immeuble d'appartements.

Immeubles d'appartements, immeubles de grande hauteur à l'ouest de Hanoi. Photo : Ngoc Thanh

Parallèlement, le conseil d'administration est une organisation représentant tous les résidents de l'immeuble, effectuant de nombreuses tâches importantes concernant l'utilisation des fonds des citoyens (fonds d'entretien), la gestion et l'exploitation des éléments d'infrastructure technique de l'immeuble. En réalité, comme les conditions et les normes pour les membres du conseil sont très simples, pratiquement tous les résidents sont éligibles pour participer.

Selon la commission juridique, cela a conduit certains conseils d’administration à violer l’utilisation des fonds destinés à l’entretien, à la gestion et à l’exploitation des immeubles d’habitation ; La méconnaissance des dispositions de la loi sur le logement entraîne des désaccords et des conflits avec les investisseurs et les résidents de certains immeubles d’appartements.

Il existe des cas où les membres du conseil d'administration abusent de leur pouvoir à des fins personnelles, par exemple en engageant des services extérieurs à l'unité de gestion et d'exploitation, en utilisant arbitrairement les fonds d'entretien, en désignant des entrepreneurs pour protéger, nettoyer, entretenir et entretenir le bâtiment afin de recevoir des commissions. « Il y a eu des cas où le conseil d'administration a incité les résidents à déposer des plaintes, s'est rassemblé en grand nombre et a provoqué des troubles », indique le rapport.

La Commission des lois a également souligné que les lois actuelles ne stipulent pas spécifiquement comment organiser les réunions de copropriété (en personne, en ligne...) ; Les sanctions pour les violations commises par le conseil d’administration et les membres ne sont pas complètes, spécifiques et efficaces.

C'est pourquoi la commission des lois a proposé que le projet de loi sur le logement (modifié) étudie et complète les réglementations relatives aux sanctions dans les cas où le conseil d'administration ou les membres du conseil d'administration outrepassent leur autorité, abusent de leur autorité et causent des dommages aux résidents.

Conformément à la loi sur le logement, le conseil d'administration doit inclure un représentant de l'investisseur si l'immeuble d'appartements possède une partie de propriété privée de l'investisseur. Profitant de cette réglementation, certains investisseurs ne participent délibérément pas au conseil d’administration. En l’absence de composante investisseur, les résultats de l’élection du conseil d’administration ne seront pas reconnus par le comité populaire local.

C'est pourquoi la commission juridique a proposé de procéder à un ajustement dans le sens où, dans le cas où l'investisseur n'envoie pas de représentant pour participer, le conseil d'administration doit seulement avoir des représentants des propriétaires et des utilisateurs de l'immeuble.

Faisant référence à la situation des conseils d'administration de nombreux immeubles d'appartements qui abusent de leur pouvoir, profitent des autres et profitent des intérêts du groupe ces derniers temps, le chef du bureau de l'Association des architectes du Vietnam, Pham Thanh Tung, a également déclaré qu'une partie de la raison est que les membres du conseil d'administration manquent de connaissances, de compétences et de qualifications. Les membres du conseil doivent avoir de l’expérience et des connaissances en économie et en construction, et la priorité est donnée à ceux qui comprennent les réglementations en matière de sécurité et de prévention des incendies.

Pour attirer des personnes qualifiées à rejoindre le conseil d'administration, M. Tung a déclaré que le plus important est d'avoir un régime de rémunération adapté et même attractif afin que de nombreuses personnes souhaitent se présenter aux élections. « Si le salaire était d'un ou deux millions de dongs, personne ne voudrait le faire. Mais si le salaire était de 7 à 8 millions de dongs, il y aurait certainement des candidats remplissant les conditions requises, surtout à une époque où le niveau d'éducation et de compréhension du droit s'améliore comme aujourd'hui », a-t-il déclaré.

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014 et de la circulaire n° 02/2016 du ministère de la Construction, les immeubles d'appartements construits après 1994 avec 20 appartements ou plus doivent établir un conseil d'administration. Selon les statistiques nationales, le nombre total d'immeubles d'habitation nécessitant un conseil de gestion est de 2 715, tandis que le nombre de conseils de gestion nouvellement créés est de 1 973 (73 %).

Le conseil d'administration d'un immeuble ou d'un complexe d'appartements à propriétaires multiples est établi et fonctionne selon le modèle d'un conseil d'administration de coopérative ou de société par actions. Le conseil de copropriété décide de choisir le modèle de fonctionnement du conseil de gestion de copropriété adapté à la réalité de chaque immeuble et groupe de copropriétés.

Son Ha

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