Le marché connaît une croissance positive, mais il y a des signes de « réchauffement », les transactions d'appartements sont massives ; L'offre d'appartements à l'est de Ho Chi Minh-Ville est en plein essor... c'est l'actualité immobilière la plus récente.
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| Le marché immobilier vietnamien au troisième trimestre en particulier et au cours des neuf premiers mois de 2024 en général a montré une reprise positive après une période difficile. (Photo: Linh An) |
Le volume des transactions d'appartements «submerge» toujours le marché
Selon le rapport sur le marché immobilier vietnamien pour le troisième trimestre et les neuf premiers mois de 2024 récemment publié par l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), les segments de l'immobilier, du logement à l'immobilier commercial en passant par l'immobilier industriel, montrent tous des signes de croissance positive.
Le marché immobilier vietnamien, au troisième trimestre en particulier et au cours des neuf premiers mois de 2024 en particulier, a montré une reprise positive après une période difficile, grâce à la stabilité de l'économie et aux politiques de soutien du gouvernement. Présentant le rapport sur le marché immobilier pour le troisième trimestre et les 9 premiers mois de 2024, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de VARs IRE, a déclaré que le marché immobilier résidentiel a commencé à montrer des signes de « réchauffement ».
L’histoire des enchères foncières est plus « brûlante » que jamais, avec des enchères organisées « du jour au lendemain », enregistrant des centaines, voire des milliers de personnes acceptant de « manger et d’attendre » pour concourir pour une place. Le prix remporté est également un record, égal à celui d’un terrain dans un projet doté d’infrastructures bien investies.
La forte activité du marché est également portée par le segment des appartements, avec des prix atteignant continuellement de nouveaux sommets, tant sur le marché primaire que secondaire. La forte demande a conduit des milliers de propriétaires d'appartements à recevoir régulièrement des appels leur demandant de vendre leur maison. Malgré des prix de vente élevés, les projets d’appartements nouvellement lancés ont enregistré de très bons taux d’absorption.
Toutefois, outre les résultats réels de l'offre et de la demande, le marché a également montré des signes de « réchauffement ». Cette situation se traduit par une spéculation foncière, qui fait monter les prix de l’immobilier et crée des transactions immobilières non transparentes. De nombreux petits investisseurs entrent sur le marché à des fins spéculatives, provoquant une hausse déraisonnable des prix de l’immobilier.
Des signes de « réchauffement » se manifestent également dans le segment des appartements, le niveau des prix des appartements transférés étant de plus en plus élevé, en raison de « l'aide » de certains groupes spéculatifs. Tous ces signes découlent d’un manque d’approvisionnement, même si la situation s’est améliorée.
Concrètement, Mme Mien a déclaré qu'au troisième trimestre 2024, le marché immobilier résidentiel a continué d'enregistrer une offre de 22 412 produits proposés sur le marché, avec environ 14 750 produits nouvellement lancés, en baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent, mais en hausse de 60 % par rapport à la même période en 2023.
Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché a enregistré 38 797 nouveaux produits proposés à la vente. L’offre enregistre toujours une forte différenciation. Ainsi, 70 % de l’offre nouvelle provient du segment des appartements. Parmi ces produits, les prix de vente sont de 50 millions de VND/m2 ou plus et représentent l’écrasante majorité. Le marché est presque entièrement dépourvu d’appartements commerciaux abordables. Au niveau régional, le Nord est en tête de l'offre nouvelle avec 46 %, suivi de la région centrale avec 29 % et du Sud avec 25 %.
Les données de recherche de VARS montrent également que, bien que l'offre se situe principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, l'ensemble du marché a enregistré environ 10 400 transactions réussies au troisième trimestre, ce qui équivaut à un taux d'absorption de 51 %. Cela reflète l’intérêt du marché pour les nouveaux produits immobiliers, même si une grande partie de l’offre neuve est réalisée selon des normes élevées et que les coûts d’investissement, en particulier ceux liés au foncier, augmentent.
Le volume des transactions et le taux d'absorption ont diminué respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté respectivement de 80 % et de 28 points de pourcentage par rapport à la même période en 2023. Parmi ceux-ci, le volume des transactions d'appartements est resté « écrasant », représentant 71 % du total des transactions de logements au troisième trimestre, les nouveaux projets d'appartements enregistrant un taux d'absorption moyen de 75 %. Même les projets d’appartements à Hanoi ont enregistré des taux d’absorption allant jusqu’à 90 % peu de temps après leur ouverture à la vente.
La tendance à développer de petits appartements pour réduire la valeur globale de l’appartement, afin de mieux répondre aux besoins et aux capacités financières des célibataires et des jeunes familles, est de plus en plus évidente. C’est également la meilleure forme d’enregistrement de liquidité.
Hô Chi Minh-Ville publiera la liste des prix des terrains au plus tard le 20 octobre.
Dans l'après-midi du 14 octobre, la délégation de l'Assemblée nationale de Ho Chi Minh-Ville a eu une séance de travail avec le Comité populaire de la ville sur la situation socio-économique, la mise en œuvre des résolutions de l'Assemblée nationale et les contenus enregistrés pour approbation à la 8e session de la 15e Assemblée nationale.
Lors de la réunion, la déléguée Nguyen Tran Phuong Tran (présidente de l'Union des femmes de Ho Chi Minh-Ville) a soulevé la question de savoir quand la liste des prix des terrains de la ville serait publiée et a déclaré que les électeurs étaient très intéressés par cette question.
En retour, un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a déclaré que la nouvelle liste de prix des terrains a été soumise au Conseil d'évaluation de la ville.
« Ce matin, le Conseil s'est réuni et a chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement de terminer la soumission et la signature. Il est prévu que d'ici le 20 octobre au plus tard, la liste des prix des terrains pour l'année 2025 sera publiée », a déclaré un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement.
Auparavant, fin septembre, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville avait présenté au Conseil populaire de la ville un rapport sur les progrès et le contenu de la mise en œuvre du tableau d'ajustement des prix des terrains. En conséquence, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement finalisera le dossier à soumettre au Conseil. Il est prévu que le Conseil se réunisse avant le 10 octobre pour faire le point. Selon le plan, la liste des prix ajustés des terrains sera publiée par le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville avant le 15 octobre.
Pendant la période où la liste des prix ajustés n'était pas disponible, le 21 septembre, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a approuvé les départements, les branches, le Comité populaire de la ville de Thu Duc et les districts d'appliquer la liste des prix fonciers en vigueur et le coefficient d'ajustement des prix fonciers pour déterminer les obligations financières et les taxes.
Un district à la périphérie de Hanoi « ferme » la vente aux enchères de terrains après 20 heures
Le 13 octobre, le Centre de développement du Fonds foncier du district de Quoc Oai s'est coordonné avec la Société par actions d'enchères nationales n° 5 pour organiser une vente aux enchères de 54 parcelles de terrain dans la zone de vente aux enchères du village de Son Trung, commune de Yen Son, district de Quoc Oai, d'une superficie totale de près de 5 200 mètres carrés.
Les parcelles de terrain mises aux enchères ont une superficie de 92,5 à 121,4 m2, avec un prix de départ de près de 12,5 millions de VND/m2.
L'enchère a réuni près de 300 clients avec plus de 1 000 demandes participantes, soit l'équivalent de plus de 5 clients intéressés par un terrain.
La méthode d’enchères est un vote direct en plusieurs tours, avec un minimum de 5 tours obligatoires. Le prix général des terrains est de 2 millions de VND/m2. L'enchère ne prend fin que lorsqu'il n'y a plus d'enchérisseurs.
Après près de 20 heures et 12 tours, vers 2 heures du matin le 14 octobre, 54 parcelles de terrain ont été vendues aux enchères avec succès, le prix le plus élevé atteignant près de 55 millions de VND/m2, soit 4,4 fois plus élevé que le prix de départ. Le prix le plus bas remporté est de près de 45 millions de VND/m2, soit 3,6 fois plus élevé que le prix de départ.
Le montant total d'argent que le district de Quoc Oai a collecté lors de la vente aux enchères était de près de 243 milliards de VND, soit une différence de près de 180 milliards de VND par rapport au prix de départ.
Selon une enquête réalisée sur certains sites immobiliers, le prix des biens immobiliers à vendre sur le marché dans la commune de Yen Son varie entre 28 et 50 millions/m2.
Il a été constaté que sur le marché foncier ces derniers temps, bien que les prix aient augmenté dans certaines zones, les transactions sont restées assez calmes. Certains endroits où les investisseurs rencontrent des difficultés financières réduisent les prix pour limiter les pertes, mais éprouvent toujours des difficultés à négocier.
L'offre d'appartements à Ho Chi Minh-Ville connaît un boom dans l'Est
En novembre prochain, le marché des appartements de Ho Chi Minh-Ville verra le projet King Crown Infinity officiellement ouvert à la vente. Situé sur la rue Vo Van Ngan (quartier Binh Tho, ville de Thu Duc), King Crown Infinity se compose de deux tours de 30 étages, Apollo et Artemis, offrant au marché 729 appartements. Selon l'emplacement et la zone, le prix de vente des appartements du King Crown Infinity sera de 90 millions de VND/m2.
Un autre projet d'appartements à Ho Chi Minh-Ville qui a officiellement lancé de nouveaux produits au cours des derniers mois de l'année à l'est de Ho Chi Minh-Ville est Eaton Park de l'investisseur Gamuda Land. Situé sur la rue Mai Chi Tho, Eaton Park propose au marché 2 000 appartements de luxe. Le prix de la première phase est d'environ 120 millions/m2, soit environ 6 à 7 milliards pour un appartement d'une chambre, 8 à 10 milliards pour un appartement de deux chambres, et 13 à 15 milliards pour un appartement de trois chambres. Après avoir liquidé la quasi-totalité des bâtiments A5 et A6, au quatrième trimestre 2024, Eaton Park continuera à lancer le panier de produits des bâtiments A1 et A2 comprenant 550 appartements avec un prix moyen à partir de 142 millions de VND/m2.
Également au quatrième trimestre 2024, l'offre d'appartements à Ho Chi Minh-Ville à l'Est sera complétée par le lotissement Opus One dans la zone urbaine de Vinhomes Grand Park. Le lotissement Opus One est une combinaison de l'investisseur Vinhomes et du partenaire japonais SAMTY. On sait que le projet se compose de 4 tours, ajoutant au marché 2 000 appartements de luxe avec des prix à partir de 80 millions de VND/m2.
L'Est accueillera également une nouvelle offre d'appartements à Ho Chi Minh-Ville provenant du projet Fiato Uptown dans le quartier de Tam Phu, dans la ville. Jeu Duc Fiato Uptown se compose de 4 immeubles d'appartements situés sur un terrain de 1,6 ha, avec près de 400 appartements résidentiels et appartements de services commerciaux. Les prix des appartements à Fiato Uptown sont à partir de 55 millions de VND/m2.
Les données du marché immobilier de Batdongsan.com.vn montrent que les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville ont continuellement augmenté au fil des ans. Entre 2015 et 2023, l'indice d'augmentation des prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville a dépassé le taux de croissance des revenus de la population. Entre 2015 et 2023, après 8 ans, les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont augmenté de 56 %, tandis que les revenus des habitants des zones urbaines n'ont augmenté que de 39 %.
Selon un rapport de Cushman & Wakefield, au cours des 10 dernières années, les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville ont augmenté en moyenne d'environ 12 % par an. Sur le marché primaire, le prix de vente moyen des appartements à Ho Chi Minh-Ville est supérieur à 60 millions de VND/m2. Sur le marché secondaire, le prix moyen d'un appartement est de 45 millions de VND/m2.
Au cours du seul troisième trimestre 2024, selon les données de Batdongsan.com.vn, par rapport à la même période de l'année dernière, les appartements de Ho Chi Minh-Ville ont été le point le plus brillant du marché. Il s’agit du type de prêt qui connaît la plus forte croissance d’intérêt, atteignant 19% par rapport à la même période l’année dernière.
Les appartements sont également le type de bien immobilier avec la plus forte hausse de prix par rapport à la même période l'année dernière, atteignant 12%. Il convient de noter que malgré les prix élevés, certains projets bénéficient encore d'une assez bonne liquidité sur le marché, en particulier dans les projets dotés de documents juridiques complets et provenant d'investisseurs importants et réputés. Le ratio de liquidité des projets atteint plus de 60 % à chaque lancement.
Commentant cette réalité, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a déclaré qu'en réalité, l'offre future est assez limitée en raison de la pénurie de fonds pour les terres propres. Les obstacles juridiques sont toujours en cours de résolution, ce qui rend difficile la mise en œuvre de nouveaux projets par les investisseurs. En outre, la forte pression financière fait que de nombreux investisseurs manquent de capitaux pour mettre en œuvre leurs projets.
En outre, le nouveau point de la loi foncière de 2024 sur l'ajustement de la nouvelle liste de prix des terrains affectera les coûts des intrants des entreprises et les prix de vente aux clients, entraînant une tendance à la hausse des prix de vente futurs. Les appartements représentent toujours une part importante de la demande d’investissement à long terme et de résidence principale. Par conséquent, les appartements bénéficieront toujours d’une bonne absorption sur le marché et les prix de vente continueront de suivre une tendance à la hausse.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html
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