Le marché immobilier de Hanoi continue de connaître un déséquilibre entre l'offre et la demande

La demande de logements à Hanoi continue d'être refoulée

Le rapport Savills sur le marché immobilier de Hanoi au premier trimestre 2024 montre que l'offre d'appartements enregistrée au premier trimestre 2024 a augmenté de 41 % en glissement trimestriel et de 99 % en glissement annuel avec 4 062 unités. L'offre primaire au cours du trimestre a atteint 12 928 unités, en hausse de 9 % en glissement trimestriel mais en baisse de 34 % en glissement annuel.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande dans le segment des appartements continue d’exister. Le marché continue d'enregistrer une pénurie de produits de moins de 30 millions de VND/m2 (Grade C), ces produits ne représentent que 4% de la nouvelle offre et ont été épuisés. Depuis 2020, l’approvisionnement primaire de catégorie C a diminué de 47 % par an.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du conseil et de la recherche chez Savills Hanoi, a déclaré : « L’offre se concentre principalement sur les appartements de catégorie B, qui représentent près de 90 %. Les appartements de catégorie C sur le marché primaire et les appartements de catégorie A ne représentent qu’une très faible proportion. De plus, d’ici la fin de l’année, malgré l’adoption de lois importantes, l’offre nouvelle n’a pas pu s’améliorer. »

Immobilier - Le marché des appartements à Hanoi continue de présenter un déséquilibre entre l'offre et la demande — (Source : Internet)

Dans le même temps, dans les deux grandes villes de Hanoi et de Hô-Chi-Minh-Ville, la demande naturelle annuelle de logements est d’environ 50 000 maisons. Il s’agit du résultat de l’immigration, du départ des adultes du domicile familial et d’une diminution de la taille moyenne des ménages… Cette demande n’a pas été satisfaite par les contraintes de l’offre depuis un certain temps, ce qui a créé une demande refoulée de logements. De plus, des facteurs macroéconomiques tels que la fluctuation du marché de l'or et les faibles taux d'intérêt incitent les investisseurs à rechercher des canaux d'investissement raisonnables et à long terme, ce qui augmente de manière invisible la demande d'appartements sur le marché de Hanoi.

En comparant les gammes de produits, les acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement peuvent constater que les prix des appartements sont toujours plus raisonnables que les produits terrestres du projet tels que les villas et les maisons de ville. Cela conduit à une histoire de demande accrue et de prix primaires pour le segment des appartements au premier trimestre 2024. Le rapport de Savills pour le trimestre montre que le prix primaire des appartements à Hanoi a atteint 59 millions de VND/m2, en hausse de 3 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel.

De plus, dans la mesure où les prix primaires sont ancrés à des niveaux élevés, le marché secondaire a également enregistré une augmentation du volume des transactions et les prix ont également augmenté par rapport aux prix précédents. Le marché secondaire avait également dans le passé un niveau de prix plus raisonnable que le prix primaire, cependant, avec la demande croissante de logements, les prix secondaires au cours des premiers mois de 2024 ont également enregistré une augmentation.

Selon Mme Hang, la psychologie des acheteurs a changé. L'idée selon laquelle les appartements sont des « biens de consommation » semble appartenir au passé, mais cette vision a maintenant changé, les acheteurs se rendent progressivement compte que les produits d'appartement dans les grandes villes sont également un atout. Même si dans le passé, la décision d'acheter un appartement devait être réfléchie assez longtemps car elle était considérée comme une somme d'argent importante, récemment, les acheteurs de maisons n'attendent plus trop longtemps pour prendre une décision d'achat. Les décisions d’achat sont désormais prises plus rapidement et les dépôts sont également plus rapides.

Cependant, elle a également expliqué que ce n'était pas le cas de l'ensemble du marché : « Pour les projets d'appartements dont le prix ne correspond pas à la qualité du produit, les acheteurs pourraient ne pas prendre de décision rapide. Les projets du premier trimestre 2024 qui attirent l'attention du marché sont tous des projets d'investisseurs réputés, dont les produits, une fois lancés sur le marché, bénéficient d'une certaine garantie de qualité ainsi que d'autres critères juridiques. Parallèlement, ces investisseurs font souvent appel à des marques et des services de conseil de premier plan, qu'il s'agisse de services de conception, d'aménagement paysager ou de conception de produits. De nombreux projets ont même été sélectionnés par des investisseurs disposant d'unités étrangères réputées, ce qui renforce leur réputation. Les bons projets, les investisseurs réputés et la légalité garantie sont les projets qui enregistrent un volume de transactions positif. »

Déplacement de la demande vers des zones abordables

Face à la hausse des prix, certains projets ont été évalués au-delà de leur valeur réelle. Mme Hang a conseillé aux acheteurs d’examiner attentivement la valeur d’usage et le caractère raisonnable du projet.

« En général, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs prendront en compte leur situation financière. Bien que la demande réelle de logements reste prépondérante, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs peuvent envisager de louer des appartements en centre-ville ou accepter une réorientation de la demande vers les provinces voisines de Hanoï, où les prix sont raisonnables », a déclaré Mme Hang.

Immobilier - Le marché des appartements à Hanoi continue de présenter un déséquilibre entre l'offre et la demande (figure 2). — Mme Do Thu Hang, directrice principale, conseil et recherche, Savills Hanoi

Les acheteurs de maisons ayant de réels besoins en matière de logement peuvent choisir l'offre dans les localités voisines telles que Hung Yen ou Bac Ninh, Beltway 4 ou Beltway 3.5, grâce au développement des infrastructures. Les infrastructures restent le levier le plus important pour modifier la structure de valeur du marché immobilier. Le développement des infrastructures rapprochera les zones suburbaines du centre-ville, réduisant ainsi les temps de trajet. Surtout, dans les provinces voisines ou dans les zones suburbaines, les investisseurs peuvent accéder à des terrains à moindre coût, créant ainsi une offre de logements plus abordables.

On sait que les produits des provinces voisines répondront de plus en plus aux besoins de logement de Hanoi. Hung Yen et Bac Ninh fourniront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. Les lois révisées devraient faciliter le développement du marché immobilier et apporter certaines améliorations à l'offre. À partir de 2025, le marché comptera environ 84 400 appartements provenant de 101 projets à vendre.

N. Giang

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