Sur le marché immobilier, le segment des maisons de ville commerciales (shophouse) était recherché par les investisseurs et a prospéré en 2015. Le prix de vente et le prix de location des shophouses sont très élevés en raison des nombreux avantages d'être utilisés à la fois pour l'habitation et les affaires ou pour la location de locaux.
Cependant, au cours des deux dernières années, ce type s’est progressivement calmé. En particulier, depuis que la pandémie de COVID-19 a éclaté au Vietnam et a duré longtemps, le segment des maisons de ville est devenu encore plus lent, même si de nombreux investisseurs ont réduit les prix, mais il n'y a toujours pas de locataires ou d'acheteurs.
Depuis plus d'un an, Mme Le Mai Ha (Hoan Kiem, Hanoi) vend en continu une maison de commerce de plus de 75 mètres carrés dans une zone urbaine du district de Hoang Mai. Le prix de vente a été réduit de 20% par rapport au prix d'achat de près de 14 milliards de VND à la mi-2021, mais personne n'est toujours intéressé.
Sa maison de commerce compte 4 étages et est terminée. Le prix de location est de 30 millions de VND/mois, la marge bénéficiaire n'est que de plus de 2 % par an. Cependant, depuis l'achat, la maison de commerce est souvent restée sans locataire, laissant les locaux vacants.
De nombreuses maisons de ville valant des dizaines de milliards de dongs sont invendues. (Illustration).
Mme Ha s'est plainte qu'elle devait encore payer chaque mois les intérêts et le principal du prêt bancaire de plus de 100 millions de VND pour un prêt de 6 milliards de VND. Le loyer est « bas », la pression des taux d'intérêt est forte donc elle a dû vendre à perte, mais après plus d'un an de publicité, elle n'a toujours pas trouvé d'acheteur.
Dans la même situation de ne pouvoir vendre ou louer, M. Mai The Anh a déclaré qu'au début de 2021, il avait acheté une maison de ville dans une zone urbaine de la rue Le Trong Tan (district de Ha Dong) pour 24 milliards de VND. Ce projet a été livré en 2022, mais jusqu'à présent, les activités commerciales sont encore faibles et la population est clairsemée. Cela fait que les magasins ici ne servent qu'un nombre limité de résidents du projet, avec presque aucun visiteur. Actuellement, seules quelques maisons de commerce sont ouvertes, près de 80 % des autres sont fermées.
Au début, je pensais que la zone urbaine se développerait et que de nombreuses personnes viendraient y vivre, donc les maisons de ville étaient le meilleur choix, mais la réalité n'était pas celle attendue. Les affaires ici sont principalement destinées aux locaux, mais en raison de l'habitude, ils se rendent souvent dans les centres commerciaux pour se divertir et se rendent sur les marchés traditionnels pour faire leurs achats, donc la lenteur est une situation courante pour les maisons de commerce.
M. The Anh a déclaré qu'il avait installé une pancarte pour louer un magasin à 35 millions de VND par mois, dans l'espoir de couvrir une partie des intérêts du prêt bancaire, mais le magasin est resté vacant pendant près d'un an. Maintenant que la période de grâce des intérêts est expirée et que la pression des intérêts est élevée, M. The Anh a accepté de vendre avec une perte de 30% mais n'a pas trouvé d'acheteur.
Selon Mme Le Linh, agent immobilier du district de Hoang Mai, la situation morose ne se produit pas seulement dans les maisons de ville des nouvelles zones urbaines avec peu d'habitants et à la périphérie, mais aussi dans les maisons de ville du centre de Hanoi qui sont très difficiles à vendre et à louer. En raison de l’impact de la pandémie de COVID-19 et de la situation économique difficile, de nombreuses personnes qui ne peuvent pas faire d’affaires sont obligées de retourner dans leurs locaux ou de négocier avec les propriétaires pour réduire le prix.
« De nombreuses propriétés locatives dans le centre de Hanoi ont dû réduire leurs prix de location mais ne sont toujours pas vendues, donc les maisons de commerce qui ne se vendent pas sont inévitables », a déclaré Mme Linh.
En analysant cette question, selon l'investisseur d'un projet à Hanoi, la rentabilité des investisseurs grâce aux shophouses dépend de divers facteurs. Pour qu’un produit augmente sa valeur ou garantisse de bons revenus, l’investisseur du projet doit garantir une infrastructure interne et une infrastructure sociale. Ce n’est qu’à ce moment-là que le projet pourra attirer des clients nationaux et étrangers. Dans le cas des maisons de commerce, le fait que les revenus locatifs soient bons ou non dépend de la capacité à accueillir les résidents de ce projet d'appartement ou de zone urbaine.
« Avant d'investir, les investisseurs doivent évaluer la capacité de l'investisseur, le niveau de déploiement des infrastructures, le potentiel de développement et d'attraction de la clientèle dans la zone, ainsi que la proximité du projet. Les investisseurs potentiels coordonneront les infrastructures et les services publics avant d'attirer des résidents. À ce moment-là, lorsque le nombre d'utilisateurs sera important et dynamique, la maison-boutique aura de la valeur en termes d'activité et de loyers stables », a-t-il analysé.
Partageant le même point de vue, Mme Duong Thuy Dung, directrice principale de CBRE, a déclaré que les maisons de commerce n'ont un véritable potentiel que lorsqu'elles réunissent les facteurs suivants : le projet a la capacité de se remplir rapidement ; bon service; Il doit y avoir une communauté interne de résidents suffisamment grande et quatrièmement, il doit y avoir des connexions fluides, attirant la communauté de résidents à l'extérieur du projet.
Pour obtenir des bénéfices et de la sécurité, les investisseurs devraient choisir un shophouse d'une valeur modérée de 2 à 7 milliards de VND, afin de ne pas avoir à dépenser trop d'argent au départ sans savoir si le rendement est proportionnel ou non. Les investisseurs ne devraient pas investir dans des maisons de ville à court terme (1 à 2 ans), mais doivent avoir un plan à moyen et long terme (3 à 5 ans ou plus).
Les acheteurs doivent également prêter attention à la surface commerciale du rez-de-chaussée. Une surface de vente trop étroite, d'environ 75 m² seulement, risque de compromettre l'activité. De nombreux produits entrent dans la catégorie des produits achetés et laissés là car ils ne peuvent pas être utilisés à des fins d’exploitation commerciale.
Ngoc Vy
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