Les victimes de la crise immobilière en Chine

En août, peu de temps après que la nouvelle a éclaté que Country Garden avait des problèmes de liquidités, Huailan, 38 ans, s'est immédiatement rendue sur un chantier de construction dans la province du Shandong, où la maison qu'elle avait achetée n'était toujours pas terminée. La scène ici la rendait triste.

Les grues restaient immobiles et des dalles de béton gisaient éparpillées dans l'herbe jusqu'aux genoux. La situation est désastreuse.

Pour Tom Chen, un fonctionnaire, la peur de se retrouver sans abri était une préoccupation constante après que l'ancienne plus grande société immobilière de Chine a interrompu la construction d'un immeuble d'appartements pour lequel sa famille avait été indemnisée dans la province du Zhejiang.

Pendant ce temps, Fu, un ouvrier sur un chantier de construction dans la province du Guangdong, a dû choisir la solution la plus négative, qui était de faire grève après deux mois sans recevoir son salaire. « Je me fiche de la situation difficile de l'entreprise. Je veux récupérer mon argent durement gagné », a-t-il déclaré aux journalistes de Bloomberg.

Un projet de jardin de campagne dans la ville de Yangzhou, province du Jiangsu (Photo : Bloomberg).

Les acheteurs de maisons, les travailleurs, les promoteurs immobiliers et le gouvernement chinois ont tous contribué au bond économique au fil des ans.

Depuis plus de deux décennies, l'immobilier est un moteur de croissance majeur, la valeur du secteur atteignant 52 000 milliards de dollars en 2019, contribuant à 25 % du produit intérieur brut du pays. Les investisseurs mondiaux se sont également rapidement rapprochés, dépensant plus de 180 milliards de dollars pour acheter des obligations.

Mais au cours des trois dernières années, le gouvernement chinois a été déterminé à réduire la dépendance du marché immobilier à l'égard de la dette, ce qui a fait tomber le marché dans une période extrêmement difficile où il a perdu sa « principale source de vie ».

Country Garden est l'une des entreprises les plus importantes en période de prospérité, mais aussi la plus difficile lorsque le marché est en baisse.

À son apogée, l’entreprise employait 130 000 personnes et fournissait des logements à des dizaines de milliers de familles à travers le pays. Aujourd'hui, l'entreprise ne peut même plus payer les intérêts d'une obligation d'une valeur de quelques dizaines de millions de dollars arrivée à échéance la semaine dernière, ce qui signifie qu'elle est en défaut de paiement.

« Avec un important défaut de paiement d'entreprise, ainsi qu'une baisse des ventes et des prix sur l'ensemble du marché, le marché immobilier n'a pas encore vu la lumière », a déclaré à Bloomberg Alicia Garcia Herrero, économiste en chef pour l'Asie-Pacifique chez Natixis SA.

Country Garden est « victime du modèle même de financement du marché immobilier que la Chine a adopté depuis de nombreuses années », a-t-elle ajouté.

Le président Yeung Kwok Keung (au centre) sur un projet à Guangzhou, 2019 (Photo : AP).

Aspirations éteintes

L'espoir que les prix de l'immobilier ne feront qu'augmenter est ancré dans l'esprit de millions de Chinois, et cette attente cause désormais des problèmes pour la carrière, la famille, les espoirs, l'avenir et les finances personnelles de nombreuses personnes. Huailan ne fait pas exception.

Et pas seulement pour Huailan, l’accession à la propriété est devenue la plus grande source d’inspiration pour de nombreux jeunes et des millions de ménages après que le gouvernement chinois a supprimé de nombreuses restrictions sur les transactions immobilières qui existaient depuis des décennies. Et Country Garden est l’une des entreprises pionnières « entrant » dans ce domaine.

Fondée en 1992 dans la province du Guangdong, Country Garden est rapidement devenue le nom le plus important du marché avec une stratégie d'intégration de nombreuses commodités telles que des écoles de haute qualité, des gymnases,... dans les locaux du projet.

Le fondateur Yeung Kwok Keung est devenu un modèle parmi les hommes d'affaires du Guangdong, car son approche commerciale unique a été adoptée par de nombreuses autres entreprises, notamment la création d'une société de gestion de services indépendante pour chaque projet.

Le marché immobilier chinois a été pleinement commercialisé en 1998. Trois ans plus tard, le pays a été accepté dans l'Organisation mondiale du commerce (OMC). En 2005, le PIB du pays avait plus que doublé.

Parallèlement au développement économique rapide, les activités de construction ont également « explosé ». Des millions de personnes affluent vers les grandes villes, ce qui entraîne une forte demande de logements. Les champs et les terrains vagues sont progressivement remplacés par de nouvelles zones urbaines modernes.

Les revenus de Country Garden ont plus que quintuplé en seulement trois ans, de 2004 à 2007, ce qui en fait l'une des entreprises les plus rentables du marché immobilier chinois à cette époque.

L'entreprise a même résisté à la crise financière mondiale de 2008-2009, alors que la tendance à l'urbanisation de la Chine continuait de croître.

Huailan n'a pas vu de « nuages ​​noirs » planer sur le marché immobilier à ce moment-là. Les investisseurs internationaux aussi. Les obligations émises par les sociétés immobilières chinoises, dont Country Garden, sont devenues une « marchandise prisée » sur le marché.

Une scène animée lors d'une exposition de construction organisée à Pékin en 1998 (Photo : Getty Images).

Cependant, l’économie chinoise a commencé à ralentir en 2015 et les activités de construction se concentrent désormais sur la rénovation des vieilles villes. La maison de Tom Chen était destinée à la démolition et le gouvernement local a promis de dédommager sa famille avec six autres appartements dans un projet construit par Country Garden, dont l'achèvement est prévu pour 2023. Ils ont accepté avec joie.

Des décennies de croissance rapide se sont accompagnées d’une dépendance croissante de l’économie chinoise au secteur immobilier. Selon une enquête menée en 2020, 80 % des actifs de la population du pays sont liés à l’immobilier.

Les tendances spéculatives passées ont fait grimper les prix de l’immobilier dans le pays, les mettant hors de portée de nombreux jeunes, compromettant ainsi l’objectif du gouvernement de réduire l’écart de richesse. Une population vieillissante et un faible taux de natalité signifient que la Chine sera confrontée à une offre excédentaire à l’avenir.

En fait, les banques ont resserré les prêts aux promoteurs immobiliers depuis fin 2020, lorsque le groupe China Evergrande a déclaré faillite.

C'est le résultat de la stratégie des trois lignes rouges initiée par le gouvernement central visant à réduire la dette immobilière, mettant ainsi plus de 100 000 entreprises opérant dans ce domaine dans une position difficile. Les ventes de maisons ont continué à baisser après cela, et la pandémie de Covid-19 a été la goutte d’eau qui a fait déborder le vase.

Les investissements dans le secteur immobilier n’ont cessé de diminuer depuis le défaut de paiement d’Evergrande (Photo : Bloomberg).

Tempête

En mai 2021, Country Garden a étendu ses activités à Juye, dans la province du Shandong, la ville natale de Huailan. Elle a été submergée par les publicités fracassantes concernant le complexe le plus cher de la région, promettant un style de vie 5 étoiles.

« La conception du bâtiment m'a impressionné. » Huailan a partagé. « Je pense que c'est la vraie maison. Mes deux filles auront chacune leur propre chambre », a-t-elle déclaré.

La cérémonie d'ouverture était extrêmement grandiose avec des lanternes rouges et une foule de participants. On lui a même conseillé de ne pas se rendre à l’événement en voiture, car il serait difficile de trouver une place de stationnement. L’ensemble du projet a été rapidement vendu.

Mais elle ne s’attendait pas à ce que, derrière ce faste, se forme une tempête de difficultés de liquidité.

Il y a quelques mois, après le défaut de paiement d'Evergrande, l'opinion sur le marché obligataire immobilier chinois, évalué à 200 milliards de dollars, a complètement changé.

Avec un accès limité au crédit et des ventes au ralenti, même les entreprises les plus saines tombent malades.

Country Garden ne fait pas exception, même s’il s’agit d’une société immobilière considérée comme « nationale » en Chine. La stratégie de concentration du développement sur les petites villes, appliquée depuis de nombreuses années, s’est finalement retournée contre elle. La psychologie des acheteurs de maisons dans ces localités est plus facilement ébranlée que dans les grandes villes, de sorte que les ventes de maisons ici ont chuté « lamentablement ».

Country Garden a même dû demander au gouvernement provincial du Guangdong de lier les ventes immobilières aux unités appartenant à l'État à des prix réduits pour obtenir plus de liquidités.

Toutefois, les activités commerciales de l’entreprise ne peuvent pas aller à l’encontre du marché. À son apogée, de nombreux acheteurs de maisons ont refusé de payer les prêts hypothécaires sur plus de 320 projets inachevés dans 100 villes à travers le pays, y compris ceux de Country Garden.

En octobre, les prix de l’immobilier en Chine ont chuté à leur rythme le plus rapide depuis sept ans. Le gouvernement central a été contraint d’intervenir avec un plan de soutien en 16 points, mais il a été jugé trop tard.

Le président de Country Garden, Yeung, a prononcé un discours d'une heure pour rassurer les travailleurs. Il a déclaré avoir « vu la lumière au bout du tunnel ». Est-ce vrai ?

Vue d'un projet de jardin de campagne dans la ville de Heyuan, province du Guangdong, en septembre 2023. (Photo : Bloomberg).

La douleur n'est pas encore terminée

En septembre dernier, les ventes de Country Garden ont chuté de 81 % par rapport à la même période l'année dernière. Triste vérité : la baisse des ventes du groupe a été deux fois plus rapide que celle de ses pairs au cours des huit premiers mois de l'année.

La fortune de Yang Huiyan, fille du fondateur Yeung Kwok Keung, autrefois la femme la plus riche de Chine, s'est donc « évaporée » de 86% à seulement 4,6 milliards USD, selon Bloomberg Billionaires Index .

Pour Fu, il est difficile pour ce travailleur d’accepter le fait qu’une grande entreprise comme Country Garden n’a pas assez d’argent pour payer ses travailleurs. Il attend avec impatience le jour où il recevra 10 000 yuans de salaire impayé. Après cela, il retournera immédiatement dans sa ville natale de Quy Chau.

« Beaucoup de gens de ma ville natale ne veulent plus aller travailler. Et moi non plus », a confié Fu.

Les histoires comme celles de Fu, Huailan et Chen ne sont pas rares en Chine. Sur le réseau social Douyin, la version chinoise de TikTok, les ouvriers du bâtiment et les acheteurs de maisons ont publié en permanence des vidéos appelant le gouvernement à prendre des mesures pour forcer Country Garden à relancer les projets inachevés et à rembourser les salaires des travailleurs.

Beaucoup d’entre eux ont manifesté devant le siège de la société mais se sont retrouvés « impuissants ».

« Si les grandes entreprises immobilières font faillite ou ne paient pas leurs dettes, cela affectera directement les banques et les personnes concernées, et créera surtout des spirales économiques négatives », a déclaré Christopher Marquis, professeur à la Cambridge Judge School of Economics.

Le rêve d’une vraie maison pour beaucoup ne se réalisera pas de sitôt (Photo : Bloomberg).

La « douleur » de la crise continue de se propager. Le gouvernement ne semble pas vouloir protéger les entreprises immobilières malgré la situation difficile actuelle. Selon les statistiques de Bloomberg , à la fin du mois d'octobre, environ 100 milliards de dollars, soit plus de 50 % des obligations en circulation des entreprises immobilières chinoises, étaient en défaut de paiement ou ont été contraintes de se restructurer.

Cette érosion de la confiance des investisseurs, y compris dans les grands fonds tels que Pacific Investment Management Co et Fidelity International Ltd. Evergrande pourrait même devoir liquider des actifs pour rembourser ses dettes, selon une décision de justice de Hong Kong.

Selon Chen, la crise du marché immobilier a également provoqué une baisse des recettes des collectivités locales. Certaines écoles de la région où il vit n’ont même pas les moyens de payer les enseignants.

Quant à Huailan, ses mensualités hypothécaires sont devenues un fardeau lorsqu’elle a perdu son emploi plus tôt cette année. La maison pour laquelle elle a signé un contrat d’achat a également perdu un quart de sa valeur. Si elle veut vendre, trouver un acheteur est également très difficile.

« Quand ma fille m'a demandé quand nous allions déménager dans notre nouvelle maison, je ne savais pas comment répondre », a-t-elle partagé tristement. « Si j'avais une seconde chance, je ne ferais plus jamais confiance à aucune agence immobilière, même s'il s'agissait d'une grande entreprise comme Country Garden », a-t-elle déclaré.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm