Est-il possible pour l’État de « prendre en charge » l’ensemble du marché immobilier ?

« Se rassembler » dans un centre de transactions de droits d'utilisation des terres

Selon le ministère de la Construction, le Premier ministre a chargé ce ministère de coordonner avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT) l'étude de la création d'une salle des marchés immobiliers et d'une salle des marchés des droits d'utilisation des terres. Dans le cadre de la mise en œuvre de cette directive, le ministère a constaté que l'intégration des deux salles de marché dans un centre de négociation des droits d'utilisation des terres permettrait de réaliser simultanément les transactions et l'octroi des droits d'utilisation des terres et des logements, réduisant ainsi les procédures administratives et le temps de mise en œuvre.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — De nombreux experts craignent que l’intégration de la salle des marchés des droits d’utilisation des terres à la salle des marchés immobiliers puisse entraîner une surcharge.

Ce centre intégrera le système de base de données des unités concernées pour réaliser trois tâches principales : la gestion des transactions immobilières, la gestion du recouvrement des impôts et la délivrance des certificats de droit d'usage des terres et des logements. Les biens immobiliers, lorsqu'ils passent par la salle des marchés, doivent être évalués, examinés et conformes aux réglementations légales avant d'être cotés, annoncés et négociés, ce qui contribue à prévenir les transactions frauduleuses, à lutter contre les pertes fiscales et à créer un environnement commercial sain.

Le centre fonctionne selon un mécanisme à guichet unique, améliore l’utilisation des systèmes informatiques et crée des conditions pratiques pour les personnes et les entreprises. Le vendeur et l'acheteur effectuent des démarches pour déclarer des informations sur l'achat et la vente de biens immobiliers et soumettent une demande de transfert en ligne. Après 2 jours ouvrables après avoir terminé l'examen, l'acheteur reçoit un message indiquant que l'examen a été approuvé et peut prendre rendez-vous pour venir au centre pour recevoir un certificat de propriété immobilière (livre rouge). Ensuite, rendez-vous simplement une fois au centre pour terminer toutes les procédures.

Le ministère de la Construction considère qu’il s’agit d’une solution pour innover dans le fonctionnement du marché immobilier. Parallèlement, le centre servira de base au développement d’applications et à la gestion des transactions immobilières en accord avec la réalité ; réduire les procédures administratives, les coûts et les délais ; Promouvoir le développement des systèmes industriels numériques, promouvoir l’ouverture et la transparence du marché immobilier. Le Centre a l’avantage de développer et d’intégrer un système de données immobilières synchrone comprenant des informations sur le logement et le marché, des données sur le foncier et les impôts, créant ainsi une base pour proposer l’achèvement de mécanismes politiques visant à promouvoir le développement sain et stable du marché immobilier ; Résoudre rapidement et efficacement les transactions immobilières et octroyer des certificats de droits d'utilisation des terres aux organisations et aux particuliers ; contribuer à l’amélioration de la qualité des services publics…

L'économiste Ngo Tri Long a déclaré que l'immobilier comprend les terrains et les actifs fonciers. Il est donc raisonnable d’intégrer et d’établir un centre commun de transaction des droits d’utilisation des terres. Le centre dispose d'un règlement de fonctionnement spécifique qui contribuera à rendre l'information sur le marché immobilier accessible au grand public et transparente. Dans le même temps, la gestion et les transactions des personnes sont également plus pratiques. Grâce à cela, les transactions de gestion sont centralisées en un seul point et contribuent à rendre la gestion du recouvrement des impôts transparente, évitant ainsi la dissimulation des informations sur les prix et la fraude fiscale.

Est-il maintenu en parallèle avec l'échange privé ?

Selon M. Nguyen Van Hau, directeur général de l'Asean Holdings Company, dans certains pays, notamment à Singapour, les biens immobiliers peuvent être négociés sous n'importe quelle forme, par exemple via une salle des marchés, par l'intermédiaire d'un courtier ou par soi-même, mais doivent être enregistrés auprès des autorités. Pour éviter les pertes fiscales et assurer une gestion transparente, Singapour dispose d'un système d'information transparent sur les transactions immobilières, accessible au public sur le portail d'information immobilière du gouvernement afin que les acheteurs et les vendeurs puissent s'y référer et obtenir le prix de transaction le plus raisonnable. Ainsi, l’État collecte correctement et intégralement tous les impôts et taxes connexes, sans causer de perte. Grâce à la transparence, les transactions immobilières à des prix inhabituels seront inspectées et vérifiées.

Ou comme en Chine, les biens immobiliers sur le marché secondaire sont également achetés et vendus par l’intermédiaire de plateformes privées ouvertes, et non de plateformes de négociation immobilière centralisées gérées par l’État. Pour les nouveaux projets, le commerce via la bourse est obligatoire comme base pour augmenter la légalité du projet ainsi que pour se connecter facilement à la banque lors du décaissement des prêts pour acheter un bien immobilier. En raison de leur responsabilité conjointe avec les propriétaires de projets, les salles de marché doivent également accroître leur responsabilité dans l’évaluation des documents juridiques et financiers des investisseurs afin de conseiller les clients. À partir de la base de données nationale, les banques peuvent facilement décider de prêter de l'argent aux emprunteurs pour acheter une première ou une deuxième maison, car la deuxième maison a généralement un taux d'intérêt plus élevé et de nombreuses exigences de trésorerie strictes.

En Chine, les terrains destinés aux projets de logements dans la plupart des provinces et des villes doivent être mis aux enchères via le réseau d'enchères publiques de l'État pour garantir la transparence. L'immense base de données immobilières et citoyennes est de plus en plus synchronisée à l'échelle nationale, favorisant ainsi des transactions immobilières de plus en plus transparentes. Par conséquent, M. Nguyen Van Hau a déclaré que si un centre de négociation des droits d'utilisation des terres de l'État était établi, les salles de négociation immobilières privées actuelles devraient toujours être autorisées.

Soutenir l'intégration des salles de négociation des droits d'utilisation des terres avec les salles de négociation immobilières dans les centres de négociation des droits d'utilisation des terres, car selon l'avocat Truong Thanh Duc, l'immobilier comprend les terrains, les maisons et les actifs sur le terrain, de sorte que toutes les transactions peuvent être concentrées en un seul endroit.

Mais l'avocat Duc a suggéré qu'il est nécessaire d'énoncer clairement le point de vue selon lequel, outre ce centre, le pays entier compte des milliers de salles de marché immobilières d'autres sociétés, elles doivent donc toujours exister. De même, les centres de vente aux enchères publics et privés fonctionnent ensemble car il s’agit d’un marché. L’immobilier est une marchandise. L’État ne peut pas remplacer le marché dans l’organisation des transactions de marchandises pour tous, mais devrait seulement mener des enchères de droits d’utilisation des terres, des transactions foncières publiques, etc. Le reste doit encourager les salles de marché commerciales afin que le marché fonctionne de manière publique mais aussi compétitive. En outre, il n’est pas possible de se concentrer sur un seul centre par province, mais il est nécessaire de décentraliser et d’établir des antennes dans les districts pour faciliter l’enregistrement des personnes et les changements lorsqu’il y a des fluctuations dans le logement, le terrain, etc.

Peur des embouteillages

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction est bonne et adaptée aux conditions actuelles du marché qui manquent d'informations sur les données d'entrée. Mais il faut aussi analyser attentivement l'envers de la médaille : si ce centre de services publics effectue une série de tâches : transactions, collecte d'impôts et délivrance de livres roses, cela entraînera une forte pression dans le processus de résolution du problème.

Parce qu’il existe actuellement sur le marché des milliers, voire des dizaines de milliers d’entreprises et de salles de marché immobilières qui font ce travail. Si cette tâche est désormais confiée à une seule agence d’État, cela entraînera facilement des embouteillages. Par exemple, lorsque les gens ont finalisé un achat et une vente, lorsqu'ils se rendent au bureau d'enregistrement foncier du district pour effectuer la procédure de changement de nom, il faut des dizaines de jours pour renvoyer les documents.

L'avocat Tran Manh Cuong, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, craint que la création d'un centre provincial de services publics intégrant un parquet immobilier et un parquet immobilier en un seul soit très difficile à mettre en œuvre et semble prendre trop de temps. Car dans les pays du monde entier, les salles de marché immobilières sont investies et gérées par des particuliers. Actuellement, le Bureau d'enregistrement foncier de Ho Chi Minh Ville ou le Département des ressources naturelles et de l'environnement est seul chargé de délivrer le premier livre rose, de mettre à jour les ventes, les modifications... est surchargé et toujours en retard. Maintenant, si le gouvernement gère toutes les transactions immobilières, il sera certainement très difficile de réussir à acheter et à vendre des biens immobiliers.

Selon l'avocat Cuong, pour que le marché immobilier fonctionne de manière transparente, il est nécessaire que les informations sur les biens immobiliers des citoyens soient mises à jour dans la base de données Big Data sur laquelle le ministère de la Sécurité publique travaille dans le cadre d'un projet visant à les intégrer dans les cartes d'identité des citoyens. Une fois intégrées au Big Data, toutes les informations sur les achats et les ventes de biens immobiliers, notamment le prix, le temps de transaction et même l'historique de la construction et de la réparation des maisons, sont rendues publiques. Il n’est pas nécessaire que l’État établisse une bourse intégrée. Peut-être devrions-nous mettre en place une véritable plateforme de vente aux enchères foncière transparente pour les terrains publics.

« Actuellement, il existe une loi sur le secteur immobilier ; l'État doit donc se contenter de gérer correctement les transactions. Les achats et les ventes doivent se dérouler selon les règles du marché ; l'État ne doit pas intervenir trop profondément. Car une intervention trop poussée, imposée par l'État, lui ferait perdre sa nature de marché. De plus, si l'État met en place une salle des marchés, sa réussite n'est pas garantie. Si l'entreprise perd de l'argent, le budget de l'État devra y consacrer des fonds pour compenser », a déclaré l'avocat Tran Minh Cuong.

L'expert économique Ngo Tri Long a déclaré que pour éviter la congestion et la surcharge, le centre devrait être sous la tutelle du Comité populaire provincial, mais peut être décentralisé et délégué aux districts pour sa mise en œuvre, de manière similaire à la délivrance actuelle des certificats de droit d'utilisation des terres. Cela aidera les gens à remplir plus facilement les documents et les procédures relatifs aux transactions foncières et immobilières. Car en réalité, même si de nombreux services publics en ligne ont été annoncés comme étant interconnectés et en ligne, certaines étapes nécessitent encore que les gens se présentent en personne et soumettent des documents originaux. Dans le secteur foncier notamment, il existe de nombreux registres et documents et ils n’ont pas tous été numérisés. Il est donc nécessaire d’autoriser et de décentraliser les centres de transactions vers les districts, notamment pour les grandes villes comme Ho Chi Minh Ville où le volume de transactions est souvent très élevé. Cela évite que le centre soit surchargé et que les gens doivent attendre trop longtemps.

Compléter le corridor juridique sur les transactions

Le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Le Minh Ngan, a proposé de construire deux modèles : un centre d'État et un centre d'affaires pour tirer parti des espaces de négociation immobilière actuels, en évitant de créer une instabilité politique et sociale. Dans le même temps, il est recommandé au ministère de la Construction de compléter le corridor juridique sur les transactions immobilières, les transactions sur les droits d'utilisation des terres ainsi que les réglementations sur les activités immobilières, les terres et la notarisation pour les modifications proposées. Le ministère de la Construction doit également évaluer la performance des salles de marché immobilières (quantité, modèle, portée de l'exploitation) ainsi que les résultats et la mise en œuvre des transactions sur les droits d'utilisation des terres au fil des ans.

Les particuliers devraient-ils créer des salles de marché immobilières ?

Le Vietnam peut établir un parquet immobilier semblable à une bourse, mais son efficacité est inconnue et peut causer des désagréments aux acheteurs comme aux vendeurs, car l'immobilier n'est pas comme les actions. L'immobilier comprend les maisons et les terrains. Dans la maison il y a des appartements, des maisons de ville, des appartements touristiques, des appartements de bureaux. Dans la terre il y a la terre, la terre agricole, la terre résidentielle rurale, la terre résidentielle urbaine...

Aux États-Unis, les salles de marché immobilières sont gérées par des sociétés privées, le gouvernement n'a pas à investir d'argent, il les gère uniquement sur le plan juridique et administratif. Lorsque le secteur privé le fera, il y aura de la concurrence, une meilleure qualité de service et des frais moins élevés pour les acheteurs de maisons. L’État ne devrait gérer que l’information et les impôts. Par conséquent, si le Vietnam crée une bourse, celle-ci devrait être créée par le secteur privé et gérée selon les règles du marché.

Dr Tran Viet Anh

(Directeur adjoint en charge de l'Université Hung Vuong)