Conflit persistant entre investisseurs et acheteurs de maisons

En fait, de nombreux immeubles d’appartements à Hanoi rencontrent des problèmes liés aux espaces communs et privés. Le principal conflit vient du fait que les parties ne parviennent pas à définir et à s’entendre sur les zones qui sont détenues conjointement et celles qui sont privées, ce qui conduit à des conflits entre les parties.

Sur cette question, les documents juridiques de l’État relatifs à la gestion et à l’exploitation des immeubles d’habitation ont fourni des réglementations assez détaillées et complètes. Plus récemment, la circulaire 05 du ministère de la Construction, un document consolidant les documents relatifs à la gestion et à l'exploitation des immeubles d'habitation, a été publiée.

Selon Mme Vu Kieu Hanh, directrice du département de gestion immobilière de Savills Hanoi, les conflits dans les projets d'appartements proviennent du manque d'exhaustivité et de transparence des documents réglementant l'utilisation des espaces communs et privés lorsque les investisseurs développent et construisent des projets ; bien que clairement défini dans le texte juridique. Cela conduit à une ambiguïté dans la détermination de la propriété et de l’utilisation ultérieure.

De nombreux immeubles d'appartements à Hanoi connaissent des problèmes liés aux espaces communs et privés, en particulier des conflits concernant les zones de stationnement. (Photo : BG)

« Il est important de comprendre que tous les espaces liés au système structurel, aux couloirs, aux passages communs et aux systèmes indissociables sont des parties communes. Cependant, le parking est un espace souvent source de litiges dans les immeubles d'habitation », a ajouté Mme Hanh.

Conformément à la loi sur le logement de 2014, les zones de stationnement des vélos, des véhicules pour personnes handicapées, des véhicules à moteur à deux roues et des véhicules à moteur à trois roues sont la propriété commune et l'usage commun des propriétaires d'immeubles d'appartements. Quant à la zone de stationnement, le locataire/acheteur de l'appartement peut l'acheter ou la sous-louer.

« En réalité, dans la plupart des immeubles d'habitation, les revenus du parking moto (en copropriété) sont reversés au fonds de roulement de l'immeuble. Cependant, la planification de cet espace, le montant de la copropriété et, par conséquent, la détermination des revenus spécifiques par véhicule restent flous. Cela donne lieu à d'interminables débats », a analysé Mme Hanh.

Pour résoudre les conflits et limiter les impacts sur les étapes ultérieures, a déclaré Mme Hanh, les investisseurs doivent anticiper et calculer correctement les espaces communs et privés dès la phase de conception, ainsi que les présenter clairement dans le contrat de vente et le rapport économique et technique sur l'investissement dans la construction. Le conseil d'administration doit avoir accès à tous les dossiers d'achèvement du projet conformément aux réglementations du document consolidé 05/VBHN-BXD Circulaire sur les réglementations relatives à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'habitation.

En outre, l’investisseur doit convenir avec les parties concernées d’établir des règles pour les espaces et installations communs. À partir de là, établissez un accord général et un consensus sur le contenu relatif aux droits, à l’utilisation et à la protection des actifs pour éviter que des conflits ne surviennent.

Les espaces communs et privés du projet sont également en partie liés à la détermination des frais de service du projet que chaque propriétaire doit contribuer. Selon Mme Hanh, la réglementation sur les frais de service maximum dans les projets d'appartements avec ascenseurs dans la ville ne doit pas dépasser 16 500 VND/m2/mois.

Les frais de service doivent également être inclus dans le contrat de vente, les acheteurs doivent donc consulter les frais que les propriétaires doivent contribuer. Car, lors de la mise en œuvre, la mentalité générale des résidents est toujours orientée vers la transparence des tarifs et de la manière d'utiliser l'argent des frais de service qu'ils ont payés. Cela exige que les investisseurs et les unités de gestion accordent une attention particulière à cette question.

Photo d'illustration. (Source : CP)

Les experts de Savills estiment que pour déterminer les prix de services appropriés, les investisseurs et les unités de gestion doivent prendre en compte les facteurs qui affectent directement les coûts qui composent le prix des services d'immeubles d'appartements. Ce coût dépendra de l’échelle, des caractéristiques architecturales, de la conception et de l’équipement du projet. Une fois toutes les informations nécessaires disponibles, l’unité de gestion peut calculer les coûts d’exploitation qui composent les frais de service.

Bien qu'il s'agisse de points très mineurs dans la chaîne de travail de l'unité de gestion des opérations, ils affectent directement le prix unitaire des coûts d'exploitation. Par conséquent, la gestion doit être stricte et effectuée par une unité de gestion et d’exploitation professionnelle pour aider les investisseurs et les résidents à optimiser les coûts de gestion ainsi que la transparence des activités et des services de gestion du projet.

On peut constater que, dans la tendance de fort développement du marché immobilier au Vietnam, les investisseurs doivent prêter attention au travail de gestion et d'exploitation et le considérer comme une valeur ajoutée pour le projet ainsi qu'une solution pour éviter le risque de conflits entre les unités liées. Le prix de vente d’un produit immobilier est planifié par l’investisseur dès la phase précédant la formation et la mise en exploitation du projet.

« Cependant, le maintien des prix dépend de la qualité de la gestion et de l'exploitation du projet. Le rôle de l'unité de gestion et d'exploitation devient donc important dans le contexte de la multiplication des zones urbaines à forte densité de population et à forte offre », a souligné Mme Hanh.

Source: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html