Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville est de plus en plus différencié

Bien que le marché immobilier se redresse, la différenciation devient de plus en plus évidente. Alors que les produits spéculatifs sans valeur d’exploitation n’ont pas encore montré beaucoup d’amélioration, les produits capables de générer des flux de trésorerie immédiats ont enregistré des transactions positives.

Bien que le marché immobilier se redresse, la différenciation devient de plus en plus évidente. Alors que les produits spéculatifs sans valeur d’exploitation n’ont pas encore montré beaucoup d’amélioration, les produits capables de générer des flux de trésorerie immédiats ont enregistré des transactions positives.

Autrefois un « joueur » spécialisé dans le swing trading, mais lorsque le marché a changé, M. Hoang Minh, un investisseur immobilier à Ho Chi Minh-Ville, a changé de stratégie.

M. Minh a déclaré que lorsque le marché est en pleine effervescence, il suffit de déposer un appartement ou un terrain dans la première phase d'ouverture à la vente pour pouvoir vendre à un prix plus élevé immédiatement après et réaliser un bénéfice élevé. Mais lorsque le marché ralentit, les choses ne sont plus aussi faciles. Le terrain de banlieue qu'il avait acheté plus tôt est bloqué dans les liquidités. Le nombre d’acheteurs a fortement diminué, tandis que ceux qui doivent vendre sont obligés de baisser considérablement leurs prix. Cet investisseur s'est rendu compte que s'il poursuivait sa stratégie spéculative, il pourrait tomber dans une situation de « surcharge d'actions » comme beaucoup d'autres investisseurs.

Après mûre réflexion, il décide de changer de stratégie. Au lieu de se concentrer uniquement sur les produits avec des éléments de « surf », il a commencé à rechercher des actifs qui pourraient être exploités immédiatement pour créer un flux de trésorerie stable.

À la fin de l'année dernière, M. Minh a choisi d'acheter un appartement d'une chambre dans le 7e arrondissement (HCMC) pour 2,5 milliards de VND. Il s'agit d'un projet achevé avec une grande communauté résidentielle et loué par de nombreux experts étrangers. Après avoir terminé la décoration intérieure, il l'a rapidement loué pour 13 millions de VND/mois.

Selon M. Minh, pour conserver son capital, investir dans n'importe quel bien immobilier n'est pas absolument sûr, mais il faut choisir des segments « défensifs ». Cela signifie que l'immobilier peut à la fois attendre des augmentations de prix dans 3 à 5 ans et générer un flux de trésorerie stable à court terme.

Un rapport récent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également souligné qu'il y a plus de 5 ans, les appartements étaient considérés par beaucoup comme un type d'« actif de consommation » et difficiles à comparer avec d'autres segments de l'immobilier. Mais maintenant, l’équilibre entre l’offre et la demande penche de plus en plus en faveur de la demande, et les prix des appartements entrent dans un cycle d’augmentation à long terme, dépassant de loin ceux de nombreux autres segments.

Les prix des appartements augmentent constamment et établissent un nouveau niveau, ce qui fait que les prix de location des appartements ont également tendance à « grimper », avec une augmentation moyenne de 10 à 20 % en 2024. Dans le centre-ville, il n'y a presque pas d'appartements avec des prix de location inférieurs à 10 millions de VND/mois, le prix de location courant des appartements d'une chambre est de 10 à 15 millions de VND/mois, les appartements de 2 chambres sont de 15 à 20 millions de VND/mois.

Outre l’impact de la demande croissante de loyers, la hausse constante des prix des appartements affecte également directement la stratégie de prix des propriétaires. À mesure que les prix de l’immobilier augmentent, les propriétaires sont obligés d’augmenter les loyers pour garantir leurs bénéfices et équilibrer les flux de trésorerie liés aux investissements.

Cependant, en réalité, la marge bénéficiaire de la location d’appartements diminue de plus en plus car les prix de location ne peuvent pas suivre la hausse des prix de l’immobilier. Le taux d'augmentation des prix de location ne représente qu'environ la moitié du prix des maisons en 2024, étant donné que la marge bénéficiaire de la location d'appartements au Vietnam est seulement inférieure à 4 %, généralement inférieure à 2 %, inférieure à l'épargne.

Dans un contexte où les sources primaires sont peu nombreuses, les activités de transfert d'appartements secondaires sur le marché se déroulent avec vigueur. Les données de l'Institut de recherche sur les services Dat Xanh montrent que la nouvelle offre constitue principalement la phase suivante des projets existants, de sorte que le marché enregistre une différence de 10 à 20 % dans les prix de transfert par rapport aux projets secondaires. De nombreux projets haut de gamme qui viennent d'être livrés voient également leurs prix de transfert augmenter de 15 à 25 %.

M. Tran Hien Phuong, directeur général de Seaholdings, a reconnu que les flux de trésorerie ont commencé à revenir sur le marché, mais que la manière dont il fonctionne sera très différente d'avant. Les clients sont désormais exigeants, ils choisissent souvent des projets avec des procédures juridiques appropriées ; Ou avec des projets secondaires, n'acceptez d'acheter que lorsque l'appartement a un livre rose, une construction terminée, plein de services et d'utilités engagés et peut être exploité immédiatement.

Selon M. Phuong, la différenciation du marché dépend de chaque région. Dans certains endroits, même si les prix ont fortement chuté, la liquidité est encore faible, mais dans les endroits où la demande est réelle, les prix se sont rapidement redressés. Cela montre que le mécanisme du marché commence à être basé sur la demande réelle, plutôt que sur la spéculation.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html