Début des travaux du Ring Road 4, l'immobilier à Hanoi fera-t-il des vagues ?

Avec un investissement total de plus de 85 813 milliards de VND, d'une longueur de 112,8 km, traversant 3 provinces et villes : Hanoi, Hung Yen, Bac Ninh, la Ring Road 4 de la région de la capitale a commencé sa construction le 25 juin.

Presque immédiatement, l’immobilier dans la région a connu un boom.

M. Tran Van An, courtier immobilier du district de Me Linh, a déclaré que depuis fin juin, le nombre de clients intéressés par le projet à Me Linh a de nouveau augmenté. Chaque jour, M. An reçoit des appels téléphoniques demandant des prix et des clients s'inscrivant pour visiter le projet. Cependant, les clients ne s’intéressent qu’aux projets bénéficiant d’un bon statut juridique, de prix raisonnables et de remises importantes.

« Le week-end dernier, j'ai également vendu deux terrains adjacents à Me Linh à deux investisseurs. Depuis le début de l'année, le marché était quasiment gelé, mais depuis le début des travaux du Ring Road 4, les transactions ont commencé. Bien que moins dynamique qu'avant, le marché s'est nettement réchauffé », a indiqué M. An.

Selon M. Hai, un employé de la société Dat Xanh Mien Bac, sa société distribue actuellement des projets à Me Linh. Auparavant, ils ne pouvaient vendre qu'un ou deux lots par mois, mais une semaine après le début de la construction du Ring Road 4, l'entreprise a vendu 7 à 8 lots par semaine.

Perspective de l'intersection entre la rocade 4 et les axes radiaux. (Photo : Conseil d'administration).

En plus du facteur Ring Road 4, M. Hai a déclaré qu'il s'agit d'un projet avec un livre rouge, une infrastructure achevée, le prix actuel n'est pas trop élevé, à 30 - 40 millions de VND/m2, la déduction est jusqu'à 19%/an pour les clients qui paient tôt, paient 10% de la valeur du produit et signent le contrat immédiatement.

Sur les groupes immobiliers et les réseaux sociaux, des informations sur la vente de terrains à proximité du 4e périphérique apparaissent constamment. Par exemple, un courtier a écrit : « Le moment idéal pour doubler, voire quintupler, votre trésorerie est bien réel. Le projet du 4e périphérique a officiellement démarré. Le terrain Song Phuong – Hoai Duc est situé à proximité du 4e périphérique, à 2 km de l’avenue Thang Long, à partir de seulement 2 millions de VND/m². Ce terrain de 50 ans est en attente de conversion à l’usage du sol. Le livre rouge a été transféré au nom du propriétaire. Contactez-moi immédiatement … ».

Ou : « Pour seulement 5 millions de VND, près du périphérique 4, trois voitures peuvent se croiser confortablement. Livret rouge au nom du propriétaire. » Ou : "Besoin d'argent donc vente d'un super beau terrain à côté du nouveau projet Ring Road 4, de taille carrée, terrain en expansion à l'arrière, potentiel pour le logement ou le commerce "...

En ce qui concerne les prix de vente, de nombreux courtiers et investisseurs ont déclaré que par rapport aux marchés fonciers spéculatifs dans de nombreux points chauds du pays, qui ont diminué de 20 à 40 %, les prix des terrains près de la rocade 4 dans la région de la capitale connaissent la plus faible baisse, de 10 à 15 % par rapport à la période de fièvre foncière.

Selon Batdongsan.com.vn, d'ici juin 2023, dans la région de Me Linh et dans certaines zones urbaines telles que Ha Phong, Cienco 5... les prix des terrains dans de beaux endroits ont tendance à baisser d'environ 15 % par rapport au pic, fluctuant généralement entre 45 et 55 millions de VND/m2. À Ha Dong, les emplacements bénéficiant du projet Hanoi Ring Road 4, tels que les terrains de Yen Nghia, ont également vu leur prix baisser, passant d'environ 63 à 70 millions de VND/m2 au niveau habituel de 58 à 63 millions de VND/m2.

Pendant ce temps, dans la région de Cu Khe (Thanh Oai) près du carrefour entre les deux rocades Cienco 5 et rocade 4, les prix des terrains sont toujours maintenus à 55 - 60 millions de VND/m2, en baisse d'environ 10 à 12 % par rapport à fin 2022. Pendant ce temps, les terrains de Binh Minh sont proposés à la vente à 40 millions de VND/m2, en baisse d'environ 5 à 10 fois par rapport à la période de fièvre foncière.

Il est à noter que, bien que le prix des terrains à Dan Phuong soit toujours de 48 à 55 millions de VND/m2 pour l'emplacement sur la rue Tan Lap, ce prix a diminué de 3 à 6 fois par rapport au milieu de l'année dernière, tandis que le prix des terrains sur la rue Tan Hoi a également diminué d'environ 5 fois, à 50 millions de VND/m2.

Difficile de «fiévreux» à nouveau

Selon les experts, même si la construction du Ring Road 4 a commencé, l'immobilier autour de cette zone ne devrait pas "se réchauffer" à nouveau ni connaître une nouvelle vague.

En réponse à VTC News , M. Vu Cuong Quyet, directeur général de la société par actions immobilière et de services Dat Xanh Mien Bac (Dat Xanh Mien Bac) a déclaré que la route de ceinture a une connectivité élevée non seulement avec Hanoi mais aussi avec les zones interprovinciales telles que la connexion avec Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen...

Les projets autour du Ring Road 3 sont presque pleins, alors que la population augmente rapidement, le nombre d'immigrants à Hanoi est également assez important, donc les perspectives de croissance de l'immobilier autour du Ring Road 4 sont très grandes, mais il est très difficile que les prix augmentent fortement, cela dépend du développement des infrastructures.

« Le marché immobilier actuel est plutôt calme. Les prix de l'immobilier sur le Ring Road 4 ont fortement augmenté par le passé. La mentalité actuelle des investisseurs est de rechercher des produits sûrs. Il est donc difficile pour le marché de connaître des fluctuations à l'heure actuelle. Dans les deux à trois prochaines années, une fois le Ring Road 4 achevé, le marché immobilier dans cette zone pourrait augmenter et se stabiliser », a prédit M. Quyet.

Selon M. Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club, il s'agit d'une opportunité pour les grands investisseurs et entreprises immobilières. Malgré le marché immobilier difficile, pour certaines grandes entreprises dotées d'une vision stratégique et d'un capital stable, c'est le moment idéal pour développer des projets autour de la zone du Ring Road 4.

« Lorsque quelques entreprises se joindront à la course, les infrastructures de la zone concernée se développeront, entraînant une hausse des prix de l'immobilier. Parallèlement, d'autres entreprises suivront, transformant les zones idéalement situées autour du périphérique 4 en pôles d'attraction pour l'immobilier à Hanoï et dans les provinces traversées par les projets », a commenté M. Diep.

M. Diep a également prédit que le marché connaît toujours une forte demande de logements et d’investissements, de sorte que la reprise n’est qu’une question de temps, en particulier lorsque les infrastructures dans cette zone se développeront de manière synchrone. En particulier, la loi foncière révisée et ses mécanismes politiques favorables aideront à nouveau les prix de l’immobilier le long du périphérique 4 à augmenter. Il est même possible d’établir de nouveaux niveaux de prix dans les zones est et ouest de la ville.

D'un point de vue plus prudent, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré franchement que pour « créer des vagues » sur le marché, « l'équipe de conduite » s'appuie souvent sur de bonnes informations pour augmenter les prix et créer une fièvre foncière. En conséquence, les investisseurs doivent être extrêmement prudents, « lire attentivement le pouls » du marché, comprendre la planification et la liquidité pour éviter le risque d’enterrer du capital, et en même temps doivent saisir les deux questions les plus fondamentales. Le premier est la marge de hausse des prix et le second est le progrès des infrastructures.

« Avant de décider d'ouvrir leur portefeuille, les investisseurs doivent évaluer le caractère raisonnable du prix actuel. Les deux facteurs à prendre en compte sont notamment le prix de transaction du projet au cours des deux dernières années et les conditions de développement des infrastructures. Ils peuvent ensuite comparer cet indice au taux de fluctuation moyen des prix sur l'ensemble du marché afin d'évaluer objectivement le caractère raisonnable du prix actuel », a déclaré M. Dinh.

Ngoc Vy

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