Ne laissez pas le projet d'un million de logements sociaux sur le papier
Début avril 2023, le gouvernement a approuvé le projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 ».
Jusqu'à présent, après plus d'un an de mise en œuvre du projet, le nombre de projets de logements sociaux semble « stagner ». En particulier, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, les deux plus grandes villes du Vietnam, sont « assoiffées » de ce segment de logements, mais la vitesse d’achèvement et d’approbation des projets n’a pas beaucoup progressé.
Selon le dernier rapport du ministère de la Construction publié le week-end dernier, au deuxième trimestre 2024, 9 projets de logements sociaux à l'échelle nationale ont été et sont en cours de mise en œuvre. Parmi ceux-ci, 3 projets ont été achevés au cours du trimestre avec 1 120 unités, 1 projet à Thai Nguyen a commencé la construction avec 395 unités et 5 projets ont été approuvés pour la politique d'investissement.
À Hanoï seulement, aucun projet n’a été achevé, démarré ou approuvé pour investissement au cours du deuxième trimestre 2024. Hô Chi Minh-Ville ne compte qu'un seul projet achevé, avec un nombre modeste de seulement 368 appartements. Au deuxième trimestre, Hô Chi Minh-Ville n'avait également aucun projet en cours de mise en œuvre et la ville n'a approuvé aucune politique d'investissement dans des projets de logement au cours du trimestre.
Selon le ministère de la Construction, de 2021 au deuxième trimestre de 2024, l'ensemble du pays a réalisé 79 projets achevés, avec une échelle de 40 679 appartements, ce qui représente 4% du projet. Ainsi, bien qu’à près de la moitié du chemin parcouru, le nombre de logements sociaux est encore assez loin de l’objectif fixé par le Gouvernement.
Hanoï et Ho Chi Minh-Ville, les deux plus grandes villes du Vietnam, ont « soif » de logements sociaux. Photo : BDS
Actuellement, dans tout le pays, 128 projets ont commencé leur construction, avec une échelle de 111 688 appartements. Si ces projets ne prennent pas de retard, dans 1 à 2 ans, le Vietnam comptera un total de 152 367 appartements, soit 15,2 % de l'avancement du projet.
De plus, récemment, les localités ont approuvé des politiques d’investissement pour 412 projets, d’une envergure de 409 449 appartements. Si ces projets sont mis en œuvre dans les délais, dans les 4 à 5 prochaines années, le Vietnam comptera un total de 561 816 appartements de logements sociaux, répondant à près de 56,2 % du projet. Le Vietnam doit donc approuver des centaines d’autres projets de logements sociaux pour atteindre les objectifs fixés. Certains estiment que si la dynamique de mise en œuvre se poursuit au cours de la période récente, 1 million de logements sociaux pourraient devoir rester sur le papier.
Lors d'une conférence tenue en février 2024, les dirigeants du ministère de la Construction ont évalué : Certaines localités comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville sont de grandes villes avec une forte concentration de travailleurs à faible revenu et une très forte demande de logements sociaux, mais les résultats sont encore très limités, montrant que les localités ne sont pas déterminées et proactives.
De plus, de nombreuses localités n'ont pas prêté attention à la construction de logements sociaux comme Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An, Quang Ngai... Ce sont des provinces sans projets de logements sociaux à partir de 2021 jusqu'à début février 2024.
La raison invoquée par le ministère de la Construction est que la politique de développement du logement social n'a pas été modifiée en temps opportun, ce qui a entraîné de nombreuses limitations telles que le manque de fonds fonciers, un capital de crédit limité et un long délai de mise en œuvre. Bien que des lois modifiées telles que la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières aient été adoptées, elles ne seront pas mises en œuvre avant début 2025. Par conséquent, aucune mesure incitative pour les investisseurs ni aucune simplification des procédures n’ont été appliquées.
Pour soutenir l’achèvement du projet d’un million d’appartements, le gouvernement, les ministères et les secteurs ont proposé un certain nombre de solutions. Le plus important d’entre eux est le crédit de 120 000 milliards de VND destiné à soutenir le développement du logement social, du logement des travailleurs et la rénovation et la reconstruction d’anciens immeubles d’appartements.
Cependant, ce plan de soutien a été annoncé en avril 2023. À la fin du deuxième trimestre 2024, soit après 14 mois de mise en œuvre, seulement 1 234 milliards de VND ont été décaissés, soit 1,03 % du total du programme de crédit.
Lors des événements de février 2024, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha s'est également déclaré « insatisfait » du fait que ce programme de crédit a été débloqué très lentement. Par conséquent, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a demandé à la Banque d'État de réexaminer et de réévaluer la mise en œuvre du programme d'incitation de 120 000 milliards de dôngs et d'élaborer des plans, de compenser temporairement et de régler la compensation des taux d'intérêt pour les prêts au logement social.
Récemment, lors d'un autre événement à la mi-août 2024, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé au ministère de la Construction de présider et de coordonner avec le ministère de la Planification et de l'Investissement, le ministère des Finances et la Banque d'État la recherche et le développement d'un ensemble de crédits de 30 000 milliards de VND pour fournir des prêts pour l'achat, la location, la location-vente, la construction ou la rénovation et la réparation de maisons afin de mettre en œuvre des politiques sociales. Ce paquet de crédits sera mis en œuvre par la Banque de politique sociale.
Sur ce total, 15 000 milliards de VND proviendront de l'émission d'obligations d'État et 15 000 milliards de VND du capital du budget local confié.
Les nouvelles lois contribueront-elles à accroître l’offre de logements sociaux ?
Outre les mesures de crédit du gouvernement, certains avis affirment que trois nouvelles lois liées au marché immobilier, notamment la loi sur le logement de 2023, la loi sur les activités immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024, constitueront un nouveau départ pour l'offre de logements sociaux.
M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, a déclaré : « La loi qui a le plus fort impact sur le secteur du logement social est la loi sur le logement de 2023. Cette loi comporte un certain nombre de nouveaux points, supprimant considérablement les difficultés pour les entreprises. » Par exemple, la résolution du processus d’évaluation foncière contribue à raccourcir considérablement le processus de développement de logements sociaux.
De plus, avec la réglementation précédente, les personnes éligibles à l’achat d’un logement social n’avaient pas assez d’argent, tandis que les personnes de la classe moyenne qui n’avaient pas assez d’argent pour acheter un logement commercial ne remplissaient pas les conditions pour acheter un logement social. À cela s’ajoutent des réglementations complexes et redondantes sur les questions relatives aux ménages et à l’enregistrement des ménages. Cependant, la loi sur le logement de 2023 a « dénoué » la plupart de ces questions en suspens.
Selon M. Nam, le gouvernement a adopté fin juillet le décret 100 détaillant un certain nombre d’articles de la loi sur le logement sur le développement et la gestion des logements sociaux. Ce décret comporte de nombreuses avancées.
Par exemple, le décret 100 fixe le revenu requis pour qu'un individu soit de 15 millions de VND par mois et pour qu'un couple ait 30 millions de VND par mois pour pouvoir accéder au logement social.
Entre-temps, selon la réglementation précédente, la condition pour acheter un logement social était un revenu personnel inférieur à 11 millions de VND/mois/personne, ce qui est très difficile à mettre en œuvre car ils appartiennent au groupe à faible revenu, n'ont pas besoin d'acheter une maison ou n'ont pas suffisamment de conditions pour rembourser le prêt.
Sans parler du risque de prêter aux mauvaises personnes lorsque dans la famille, l'un des époux a un revenu inférieur à 11 millions de VND par mois, mais l'autre peut gagner des centaines de millions (en tant que travailleur indépendant). C’est également un point difficile pour les banques lors de la détermination des objets de prêt.
« En s'approchant du revenu total d'un ménage (y compris un couple) dont le revenu total ne dépasse pas le seuil de 30 millions de VND/mois, cela aidera ceux qui ont besoin de logement à avoir plus facilement accès aux programmes de soutien au crédit préférentiel de l'État », a déclaré M. Nam.
M. Nam a également déclaré qu’actuellement, dans les pays développés, une personne sur cinq vit dans un logement social. Par conséquent, avec l'assouplissement drastique de la loi, M. Nam s'attend à ce qu'une autre circulaire soit publiée qui contribuera à éliminer toutes les difficultés afin que les investisseurs puissent se sentir en sécurité dans la construction de logements sociaux.
Toutefois, en plus des politiques de soutien existantes, le gouvernement doit disposer d’autres solutions suffisamment fortes et drastiques pour que les grands investisseurs puissent participer aux projets de logements sociaux. Par exemple, l’Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a proposé d’envisager d’augmenter le bénéfice standard pour les investisseurs dans les projets de logements sociaux à 15 %, au lieu de seulement 10 % comme c’est le cas actuellement.
Dinh Tran
Source : https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html
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