Proposition de transactions immobilières à réaliser par l'intermédiaire des banques
Le délégué Trinh Lam Sinh (délégation d'An Giang) a proposé que le projet de loi ajoute des dispositions interdisant les actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier, et définisse clairement les signes d'actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier. « Ces derniers temps, les comportements manipulateurs ont déstabilisé le marché immobilier et affecté le développement socio-économique du pays », a déclaré M. Sinh.
De nombreux délégués ont la même proposition. Trinh Xuan An, membre à temps plein du Comité national de défense et de sécurité (délégué de Dong Nai), a proposé d'inclure l'acte de manipulation du marché immobilier dans la liste des actes interdits, et en même temps de clarifier l'acte de manipulation et de fixation des prix de l'immobilier. « Personnellement, je pense que la manipulation immobilière n'est pas moins dangereuse que la manipulation boursière telle que stipulée dans le Code pénal. Actuellement, la manipulation du marché immobilier se fait de manière sophistiquée, conduisant à une bulle spéculative. Les prix de l'immobilier sont exorbitants par rapport à la réalité et doivent être interdits par la loi, avec des réglementations spécifiques pour les éliminer », a suggéré M. An.
Selon M. An, l'acte de manipulation du marché immobilier comprend non seulement la fixation de prix élevés lors des enchères, puis l'annulation des dépôts dans le but de faire monter les prix et de réaliser des bénéfices, mais aussi l'utilisation d'un projet pour « stimuler » les prix d'autres projets, créant ainsi un niveau de prix très élevé. « Je pense que si le problème n'est pas traité avec soin, il va se former des bulles et conduire à des incidents graves », a souligné M. An.
Le vice-président de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale, Nguyen Manh Cuong (délégation de Quang Binh), a exprimé son inquiétude concernant le projet de loi stipulant : « L'État a des politiques visant à créer les conditions permettant aux organisations et aux particuliers d'effectuer des paiements non monétaires dans les transactions immobilières. » Selon M. Cuong, le paiement sans espèces est une solution très importante pour prévenir et lutter contre la corruption et la négativité. Il a donc suggéré que pour les transactions importantes telles que les transactions immobilières, l’État devrait s’orienter vers l’exigence de paiements sans espèces au lieu de simplement les faciliter.
Délégué Trinh Xuan An (délégation de Dong Nai)
Le délégué Trinh Xuan An a exprimé son accord avec la réglementation sur le paiement dans les transactions immobilières, selon laquelle les investisseurs de projets et les entreprises immobilières doivent recevoir l'argent des clients via des comptes bancaires au Vietnam. « Je pense que toutes les transactions immobilières doivent être réglées par l'intermédiaire des banques, et pas seulement par les investisseurs et les entreprises. Nous avons franchi une étape importante dans la mise en œuvre des paiements sans espèces ; je pense que nous devons révolutionner davantage ce secteur », a proposé M. An.
Délégué Trinh Xuan An, membre à temps plein du Comité national de défense et de sécurité (délégation de Dong Nai)
Les courtiers « lancent et attrapent » perturbent le marché
En ce qui concerne la réglementation sur les parquets de négociation immobilière, le président du Comité économique Vu Hong Thanh a déclaré, dans son rapport sur la réception et la révision du projet de loi précédent, qu'après avoir reçu les avis de nombreux députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi, après explication et acceptation, a supprimé la réglementation exigeant que les transactions immobilières passent par le parquet et les a seulement encouragées. « Forcer les transactions immobilières entraînera un risque d'exploitation et ne garantira pas le développement d'un marché immobilier sain, sûr et durable », a déclaré M. Thanh. En outre, le projet de loi prévoit également que les transactions immobilières dans lesquelles les participants sont des personnes physiques doivent être notariées et certifiées. Si l’une des parties est une entreprise immobilière, la notarisation ou la certification n’est pas requise.
Le député Hoang Van Cuong (délégation de Hanoi) a déclaré que les contrats de transaction immobilière ne devraient pas être obligatoirement notariés mais peuvent être confirmés par les salles de marché. M. Cuong a analysé que la salle des marchés est l'un des trois éléments qui composent le marché immobilier, mais la loi actuelle sur les affaires immobilières ne réglemente pas correctement la fonction de la salle des marchés lorsqu'elle permet à la salle des marchés de participer à la fois à la vente et à l'achat, et pas seulement au courtage. « Le parquet ne devrait être qu'un intermédiaire, mais maintenant il achète et vend à la fois, et les gens appellent cela une situation de « lancer et attraper » qui perturbe le marché », a souligné M. Cuong.
À partir de là, le député Cuong a proposé que la loi ait des réglementations plus strictes, que l'étage ne remplisse que la fonction d'intermédiaire et qu'il soit responsable des informations fournies aux clients et à l'État. Dans le même temps, le parquet n'est pas autorisé à participer aux achats et aux ventes et ne perçoit que des honoraires comprenant des frais de confirmation de transaction équivalents aux frais de notaire et aux frais de courtage conformément à l'accord. Selon M. Cuong, cette approche donne à la bourse la responsabilité d’agir correctement en tant que courtier, de conseiller les clients et de fournir des informations sur le marché à l’État.
Lors d'un débat avec le député Cuong, le député Nguyen Van Than (délégation Thai Binh) a déclaré que la notarisation présente actuellement de nombreux problèmes, mais si la notarisation est ignorée ou si davantage de droits sont accordés aux salles de marché, « c'est très dangereux ». M. Than a suggéré que les transactions ne devraient être confirmées que par notarisation, le parquet ne pouvant pas représenter la loi de l'État.
Il a déclaré que le député Hoang Van Cuong « pensait théoriquement » lorsqu'il a proposé d'interdire aux parquets de participer aux achats et aux ventes. « En réalité, cela ne peut être interdit, car les gens disposent de nombreux moyens d'acheter et de vendre à des prix connus. Les délégués savent tous que par le passé, les immeubles de grande hauteur, en particulier ceux appartenant à des entreprises publiques ou à de grandes sociétés privées, affirmaient le lendemain, lorsqu'on les interrogeait, qu'ils étaient tous vendus. Or, sur le marché immobilier, ils étaient encore disponibles à des prix élevés, parfois une fois et demie, voire le double. C'est très dangereux », a déclaré M. Than, suggérant que la salle des marchés soit libre, « le bon vin n'a pas besoin de buisson », si la transaction est bonne, les clients viendront, sinon, ils ne viendront pas.
Après avoir recueilli les avis des délégués, le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que les délégués souhaitaient tous améliorer la qualité et le professionnalisme des salles de marché. Le comité de rédaction examinera donc comment les parquets peuvent remplir la fonction d’intermédiaires et ne pas participer directement aux achats et aux ventes, ce qui peut perturber le marché.
Devons-nous accepter les dépôts d’appartement avant de construire les fondations ?
Concernant les futures transactions immobilières, le projet de loi propose deux options. Premièrement, l'investisseur est autorisé à collecter des dépôts auprès des clients lorsque le projet a rempli toutes les conditions pour être mis en service (y compris l'un des documents suivants : droits d'utilisation du sol, permis de construire, documents d'acceptation de la construction des fondations pour les appartements ou les immeubles à usage mixte avec maisons, etc.). Deuxièmement, l’investisseur est autorisé à percevoir un dépôt lorsque le projet dispose d’une conception de base évaluée et d’un des documents sur les droits d’utilisation du sol ; Le montant maximum de l'acompte ne dépasse pas 10% du prix de vente, location-achat.
En donnant son avis, le député Tran Hong Nguyen (délégation de Binh Thuan) a proposé de réglementer selon l'option 1, car elle est moins risquée pour les clients. Selon lui, si l'acompte est collecté dès l'approbation de la conception de base du projet, le temps entre la réception de l'acompte et la mise en œuvre effective du projet sera très long. Entre-temps, le marché immobilier a récemment connu de nombreux développements compliqués, les investisseurs de projets immobiliers profitant toujours des dépôts et des contrats d'apport en capital pour mobiliser arbitrairement des capitaux, provoquant insécurité et désordre. De nombreux projets après avoir reçu des dépôts, après 5 ans, voire 10 ans, le projet n'a pas été mis en œuvre.
Au contraire, le député Pham Van Hoa (délégation Dong Thap) a soutenu le choix de l'option 2, car « les investisseurs l'apprécient vraiment et les clients l'acceptent également ». M. Hoa a analysé que les investisseurs ne disposent pas toujours de 100% de capital et doivent emprunter auprès des banques pour réaliser des projets. L'acompte de 10% n'est pas important par rapport à la valeur de la maison, il crée non seulement les conditions pour que l'investisseur ait de l'argent pour réaliser le projet, mais crée également la confiance entre les deux parties, sans compter que les clients qui déposent peuvent également obtenir une remise. « Lorsque l'investisseur dispose d'un des documents contenant les droits d'utilisation du terrain, une décision de louer un terrain et de payer des frais d'utilisation du terrain, je pense que l'investisseur ne triche pas », a déclaré M. Hoa.
Délégué Pham Van Hoa (délégation de Dong Thap)
De même, la déléguée Nguyen Thi Viet Nga (délégation de Hai Duong) a également proposé de choisir l’option 2, car cette option créera les conditions nécessaires au développement des entreprises et des investisseurs. Mme Nga a admis que cette option pourrait entraîner davantage de risques pour les clients, mais que ceux-ci seront surmontés en renforçant la gestion et en augmentant la responsabilité des agences gouvernementales. Au contraire, l’option 1 sera plus sûre pour les clients mais en même temps, elle réduira les opportunités commerciales, allant apparemment à l’encontre de l’encouragement et de la création de mécanismes de développement des affaires.
La déléguée Huynh Thi Phuc (délégation de Ba Ria-Vung Tau) a proposé de stipuler que le montant du dépôt ne doit pas dépasser 5% au lieu de 10% comme dans le projet. Ce niveau est suffisant pour que le déposant et le bénéficiaire du dépôt maintiennent la confiance mutuelle, respectent consciemment l’engagement et garantissent que la nature du dépôt n’est pas destinée à la mobilisation de capitaux.
Le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que les deux options présentaient des aspects positifs et négatifs. Avec l’option 1, l’avantage est qu’elle peut protéger les intérêts de la partie la plus faible, l’acheteur, mais du côté commercial, elle ne peut pas garantir l’accès aux investisseurs potentiels. Avec l'option 2, l'aspect positif est de créer des conditions favorables aux entreprises, mais de la conception de base à la délivrance du permis de construire, de nombreuses étapes sont nécessaires et il peut y avoir des retards, affectant les droits des personnes. « Si ce n'est pas clair ou pas convenu, nous proposons que ce contenu soit soumis au vote afin que l'Assemblée nationale puisse donner son avis », a déclaré M. Thanh.
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