Qui bénéficie du différentiel de loyer foncier ?

RICHES, PAUVRES, PRISON, TOUT À CAUSE DE LA TERRE

Dans une chambre louée et humide, sous la chaleur intense du début du mois de mai, Mme Nguyen Thi Kim Buu (hameau 1, commune de Song Trau, district de Trang Bom, Dong Nai) prépare de « nouveaux » documents pour poursuivre sa plainte concernant le terrain de sa famille de plus de 11 000 ^m2 qui a été confisqué pour construire le parc industriel de Bau Xeo (IP) il y a près de deux décennies. À 70 ans, Mme Kim Buu est la deuxième génération à se lancer dans le contentieux. La mère de Mme Kim Buu, Mme Le Thi Lam, est décédée il y a cinq ans, peu de temps après que les terres de la famille ont été confisquées de force fin 2018. Mme Kim Buu n'est pas la seule résidente à se plaindre. Environ 50 ménages ici, à travers plusieurs générations, sont également en désaccord avec la décision du gouvernement de Dong Nai de récupérer des terres pour les remettre à l'investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

Le 12 janvier 2004, le président du Comité populaire provincial de Dong Nai a signé la décision 101/QD-CT-UBND pour récupérer plus de 440 hectares de terres dans les communes de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 et la ville de Trang Bom et « remettre temporairement toute la zone récupérée » à la société Tin Nghia, à la société Dong Nai Rubber et à leurs membres pour effectuer les procédures d'indemnisation, de déblaiement du site et d'investissement pour la construction du parc industriel de Bau Xeo. En février 2004, Tin Nghia Company et Dong Nai Rubber Company ont apporté des capitaux pour créer Thong Nhat Joint Stock Company en tant qu'investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

La source de la plainte est également partie d’ici. La famille de Mme Kim Buu et les ménages dont les terres ont été récupérées ont déclaré que la décision 101 du président du Comité populaire provincial de Dong Nai en 2004, lorsqu'il n'y avait pas eu de décision du Premier ministre sur la création du parc industriel de Bau Xeo, n'était « pas dans le cadre de l'autorité ». Leur terrain ne se trouve pas non plus dans les limites de planification approuvées, de sorte que la récupération du terrain pour le remettre à l'investisseur du parc industriel n'a aucune base légale. Par conséquent, les gens n’ont pas respecté la révocation et ont déposé des plaintes depuis 2004. En 2018, le Comité populaire du district de Trang Bom a publié un avis visant à organiser la récupération obligatoire des terres. Mme Kim Buu et d'autres ménages pensent que le Comité populaire du district de Trang Bom a récupéré de force des terres sur la base de la décision 101, ce qui n'est pas conforme à la loi, c'est pourquoi ils continuent à intenter des poursuites jusqu'à présent.

"Ils nous ont indemnisé seulement 25 000 VND/m2 et 15 millions de VND comme argent de réinstallation, un total de 11 000 m2 de maisons et de jardins, ils ont indemnisé plus de 700 millions de VND, comment vivrons-nous après la récupération des terres ?", a déclaré Mme Kim Buu. Depuis de nombreuses années, la femme de 70 ans, au nom de ses 7 frères et sœurs, doit vivre dans la pension d'un ami pour poursuivre un procès sans issue en vue...

Les familles multigénérationnelles confrontées à des conflits fonciers comme celle de Mme Kim Buu dans le parc industriel de Bau Xeo ne sont pas rares. Le rapport mensuel sur les pétitions populaires de l'Assemblée nationale n'est jamais absent des grandes délégations de pétitions des niveaux locaux au gouvernement central, dans l'espoir d'obtenir une voix équitable. La plupart d’entre eux sont des personnes qui poursuivent des conflits fonciers, comme Mme Kim Buu et les habitants du district de Trang Bom. Le chiffre de plus de 70 % de poursuites judiciaires liées à la terre annoncées par les autorités est une statistique moyenne sur plusieurs années.

Près de quatre décennies d’innovation nationale ont créé de nombreux milliardaires en dollars. La plupart d’entre eux se sont enrichis grâce à l’immobilier. Mais près de 40 ans de renouveau national ont également créé de nombreuses générations de personnes qui ressentent une injustice lorsque les terres que leurs ancêtres ont laissées derrière eux pendant de nombreuses générations sont maintenant récupérées à bas prix, puis données à des entreprises pour construire des parcs industriels, des centres commerciaux, des immeubles de grande hauteur et vendues à des prix élevés. Les terres agricoles du peuple ont été récupérées au prix de 1 million de VND/m2, puis planifiées comme terrains résidentiels, les entreprises ont divisé les terres en lots, ont vendu les terres, ont construit des immeubles de grande hauteur et les ont vendues au prix de 50 millions de VND/m2. Le Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, a déclaré que l'augmentation de 49 millions de VND grâce aux décisions sur la récupération des terres, les changements de planification et l'attribution des terres constitue la différence de loyer foncier.

La différence réelle entre les loyers fonciers est bien plus importante que celle donnée dans l’exemple de M. Nguyen Si Dung. De nombreux habitants de Thu Thiem (ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville) se sont vu confisquer leurs terres au prix de 18 millions de VND/m2, mais seulement quelques années plus tard, lorsqu'ils sont revenus au projet construit sur leur propre terrain, le personnel a estimé le prix de l'appartement à 350 millions de VND/m2 et il a été vendu. Une enquête menée par l'Association immobilière du Vietnam montre que la différence entre les prix des terrains avant et après le projet peut atteindre 700 fois dans certains endroits, et 50 fois au plus bas. Cet énorme profit est offensant, exaspérant et source d’injustice. Les gens perdent leurs maisons, leurs terres et leurs emplois à cause de projets de développement socio-économique menés pour des intérêts nationaux et publics, mais ils ne profitent pas eux-mêmes de la valeur que ces projets apportent. Les indemnisations et les fonds de réinstallation ne les aident pas à avoir une vie meilleure une fois leurs terres récupérées. Les projets font évoluer l’économie et la société, mais ils continuent de s’appauvrir. L’acquisition de terres et le défrichement de sites sont donc devenus une « peur » pour de nombreuses personnes et la source de griefs et de plaintes de longue date.

Le secrétaire général Nguyen Phu Trong, dans son discours d'ouverture à la 5e Conférence centrale du 13e mandat - lorsque le Comité central du Parti a résumé la résolution sur la politique foncière, en mai 2022 - a déclaré : « Beaucoup de gens sont devenus riches grâce à la terre, mais il y a aussi beaucoup de gens qui sont devenus pauvres à cause de la terre, sont même allés en prison à cause de la terre, ont perdu la relation entre père et fils, frères à cause de la terre... ». Les conflits fonciers s’intensifient avec le développement du pays.

Plus de 70 % des procès à l’échelle nationale sont liés à la terre.

LA SOURCE DES CONFLITS FONCIERS

Si les populations ne sont pas les bénéficiaires de la rente différentielle créée par les projets d’acquisition de terres, alors qui sont les bénéficiaires ? La réponse la plus évidente est celle des entreprises : les personnes à qui l’on a donné des terres acquises à bas prix puis vendues à un prix très élevé. Mais sur de nombreux forums, les entreprises affirment qu’elles sont « accusées à tort » parce qu’elles sont « calomniées ».

Selon la Constitution, les résolutions du Parti et la loi foncière en vigueur, la terre appartient à l’ensemble du peuple et est représentée par l’État en tant que propriétaire et gérée de manière uniforme. En exerçant son droit de représenter le propriétaire, l'État décidera de l'objectif d'utilisation du sol par le biais de la planification, des plans d'utilisation du sol et autorisera le changement de l'objectif d'utilisation du sol. C'est la décision d'utiliser une parcelle de terrain pour construire une zone urbaine au lieu de continuer à la conserver comme terre agricole de l'État (et seul l'État est autorisé à le faire) qui crée une rente différentielle.

Selon le Dr Nguyen Van Dinh, expert en droit de l'investissement et de l'immobilier, lors de la mise en œuvre de projets immobiliers, en plus de payer à l'avance à l'État pour indemniser et défricher le terrain, lors de l'attribution du terrain, les entreprises devront payer de l'argent supplémentaire en fonction du prix du terrain décidé par l'État. Dans la méthode du surplus utilisée pour évaluer les terrains pour la plupart des projets d'acquisition et de conversion de terrains, le prix du terrain sera calculé de manière à ce que l'entreprise puisse bénéficier de 15 % de la valeur ajoutée après le projet d'investissement, appelée profit. 85 % de la différence de loyer foncier devra être versée au budget de l’État par le biais des taxes d’utilisation du sol. « En théorie, 85% de la plus-value est la taxe d'utilisation du sol que l'investisseur doit payer à l'État, qui est intégrée au budget à dépenser pour la population de tout le pays conformément à la loi sur le budget de l'État, au service de l'investissement public », a déclaré M. Dinh.

Mais ce que M. Dinh a dit n’était que de la « théorie ». Dans la pratique, la réglementation des loyers fonciers différentiels est très différente, car elle doit passer par de nombreux processus et procédures complexes, mais comporte de nombreuses failles propices à la corruption et à la négativité. Les entreprises cherchent des moyens de maximiser leurs profits. Le gouvernement n’a probablement jamais été capable de mettre 85 % de la valeur ajoutée « dans le budget ». Dans la plupart des grandes affaires foncières du nord au sud au cours des dernières années, les autorités provinciales et municipales ont, de diverses manières, attribué des terres à des entreprises à bas prix, ce qui a entraîné une perte de revenus pour l’État en raison de l’augmentation de la différence de loyer foncier. Au moins quelques dizaines de milliards, au plus jusqu’à des milliers de milliards de dongs.

S’il existe une différence dans le loyer foncier, ne la laissez pas tomber dans les poches des entreprises ou des fonctionnaires qui ont le pouvoir de modifier l’utilisation des terres ou d’ajuster la planification. Il faut trouver un moyen de redistribuer équitablement l’écart de loyer foncier.

Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale

Français Dans une affaire majeure portée devant le tribunal ces derniers jours, le 23 février 2017, l'ancien président du Comité populaire de la province de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a signé et émis une dépêche officielle acceptant en principe de céder 3 parcelles de terrain de plus de 92 600 m2 appartenant au fonds foncier des deux côtés de la route 706B (dans le quartier de Phu Hai, ville de Phan Thiet) à la société Tan Viet Phat sans vente aux enchères, au prix de 1,2 million de VND/m2, qui est le prix de départ de la vente aux enchères selon la décision de 2013. L'enquête ultérieure a montré que la cession du terrain à un prix de 1,2 million de VND/m2 était contraire à la réglementation car, conformément à la loi foncière, le calcul des frais d'utilisation du terrain et du loyer foncier doit être déterminé en fonction du prix du terrain au moment où l'agence d'État a attribué ou loué le terrain. Selon les autorités, le transfert de trois parcelles de terrain à bas prix à des entreprises par d'anciens dirigeants de la province de Binh Thuan a fait perdre à l'État plus de 45 milliards de VND de revenus.

De la même manière, le 27 décembre 2012, l'ancien secrétaire du Comité provincial du Parti de Binh Duong, Tran Van Nam, alors vice-président du Comité populaire provincial, a signé des décisions acceptant d'appliquer le prix du terrain de 51 914 VND/m2 conformément à la décision du Comité populaire provincial de Binh Duong de 2006 pour calculer les frais d'utilisation du terrain pour deux parcelles de terrain de 43 hectares et 145 hectares lors de la conversion de l'usage et de la remise du terrain à Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Selon le verdict, la détermination des prix des terrains à des prix illégaux par le défendeur Tran Van Nam et ses complices a causé une perte de plus de 761 milliards de VND à l'État.

Dans de nombreux cas similaires de vente à bas prix de « terres dorées » à Khanh Hoa, Da Nang ou Ho Chi Minh-Ville..., les accusés, qui sont des dirigeants de provinces et de villes, ont tous affirmé qu'ils n'avaient pas tiré de profit ni commis de corruption en attribuant des terres à bas prix à des entreprises. Les autorités n’ont pas non plus été en mesure de le prouver. Aucun sac à dos contenant de l'argent n'a été retrouvé sur leur balcon. Aucun fonds illicite n'a été trouvé dans les coffres-forts ou les comptes des suspects. Aucune relation douteuse n’a été révélée. Personne ne comprend ce qui a « lubrifié » les systèmes consultatifs et décisionnels à une époque où les responsables étaient tous conscients que l’attribution de terres à bas prix était une erreur. Cependant, le montant d’argent perdu augmente de jour en jour.

« Pendant longtemps, l'ensemble du système a été poussé à rechercher une rente foncière différentielle. C'est la source d'injustices et de conflits fonciers », a résumé le Dr Nguyen Si Dung. Pour réduire les conflits, M. Dung a déclaré que la question de la régulation des loyers fonciers différentiels doit être résolue, afin qu'une partie de cette valeur accrue puisse être utilisée pour aider les personnes dont les terres ont été récupérées à avoir un nouveau logement égal ou meilleur que leur ancien logement, comme indiqué dans la résolution du Parti. « S'il existe une différence de loyer foncier, il ne faut pas la laisser tomber dans les poches des entreprises ou des fonctionnaires qui ont le pouvoir de modifier l'affectation des sols ou d'ajuster l'urbanisme. Il faut trouver un moyen de redistribuer équitablement cette différence de loyer foncier », a déclaré M. Dung.

Lien source: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm