RICHES, PAUVRES, PRISON, TOUT À CAUSE DE LA TERRE
Dans une chambre louée humide sous la chaleur intense du début mai, Mme Nguyen Thi Kim Buu (hameau 1, commune de Song Trau, district de Trang Bom, Dong Nai) prépare de « nouveaux » documents pour poursuivre sa plainte concernant le terrain de sa famille de plus de 11 000 m2 qui a été confisqué pour construire le parc industriel de Bau Xeo (IP) il y a près de deux décennies. À 70 ans, Mme Kim Buu fait partie de la deuxième génération à se lancer dans le contentieux. La mère de Mme Kim Buu, Mme Le Thi Lam, est décédée il y a cinq ans, peu de temps après la confiscation forcée des terres de la famille fin 2018. Mme Kim Buu n'est pas la seule résidente à se plaindre. Environ 50 ménages ici, depuis plusieurs générations, sont également en désaccord avec la décision du gouvernement de Dong Nai de récupérer des terres pour les remettre à l'investisseur du parc industriel de Bau Xeo.
Le 12 janvier 2004, le président du Comité populaire provincial de Dong Nai a signé la décision 101/QD-CT-UBND pour récupérer plus de 440 hectares de terres dans les communes de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 et la ville de Trang Bom et « remettre temporairement toute la zone récupérée » à la société Tin Nghia, à la société Dong Nai Rubber et aux membres pour effectuer les procédures d'indemnisation, de déblaiement du site et d'investissement pour la construction du parc industriel de Bau Xeo. En février 2004, Tin Nghia Company et Dong Nai Rubber Company ont apporté des capitaux pour créer la société par actions Thong Nhat en tant qu'investisseur du parc industriel de Bau Xeo.
La source de la plainte est également partie d'ici. La famille de Mme Kim Buu et les ménages dont les terres ont été récupérées ont déclaré que la décision 101 du président du Comité populaire provincial de Dong Nai en 2004, lorsqu'il n'y avait pas eu de décision du Premier ministre sur la création du parc industriel de Bau Xeo, n'était « pas de son ressort ». Leur terrain ne se trouve pas non plus dans les limites de planification approuvées, de sorte que la récupération de terrains pour les remettre à l'investisseur du parc industriel n'a aucune base légale. Les gens n’ont donc pas respecté la révocation et ont déposé des plaintes depuis 2004. En 2018, le Comité populaire du district de Trang Bom a publié un avis visant à organiser la récupération obligatoire des terres. Mme Kim Buu et d'autres ménages estiment que le Comité populaire du district de Trang Bom a récupéré des terres de force sur la base de la décision 101, ce qui n'est pas conforme à la loi, c'est pourquoi ils continuent de déposer des plaintes jusqu'à présent.
« Ils nous ont indemnisé seulement 25 000 VND/m2 et 15 millions de VND comme argent de réinstallation, un total de 11 000 m2 de maisons et de jardins, ils ont indemnisé plus de 700 millions de VND, comment vivrons-nous après la récupération des terres ? », a déclaré Mme Kim Buu. Depuis de nombreuses années, la femme de 70 ans, au nom de ses 7 frères et sœurs, doit vivre dans la pension d'un ami pour poursuivre un procès sans issue en vue...
Les familles multigénérationnelles confrontées à des conflits fonciers comme celle de Mme Kim Buu dans le parc industriel de Bau Xeo ne sont pas rares. Le rapport mensuel sur les pétitions du peuple à l'Assemblée nationale n'est jamais absent des grandes délégations de pétitions des niveaux locaux au gouvernement central, dans l'espoir d'obtenir une voix équitable. La plupart d’entre eux sont des personnes qui poursuivent des conflits fonciers, comme Mme Kim Buu et les habitants du district de Trang Bom. Le chiffre de plus de 70 % des poursuites judiciaires liées au foncier annoncées par les autorités est une statistique moyenne sur plusieurs années.
Près de quatre décennies d’innovation nationale ont créé de nombreux milliardaires en dollars. La plupart d’entre eux se sont enrichis grâce à l’immobilier. Mais près de 40 ans de renouveau national ont également créé de nombreuses générations de personnes qui ressentent une injustice lorsque les terres que leurs ancêtres ont laissées derrière eux pendant de nombreuses générations sont maintenant récupérées à bas prix, puis données à des entreprises pour construire des parcs industriels, des centres commerciaux, des immeubles de grande hauteur et vendues à des prix élevés. Les terres agricoles du peuple ont été récupérées au prix de 1 million de VND/m2, puis planifiées comme terrains résidentiels, les entreprises ont divisé les terres en lots, ont vendu les terres, ont construit des immeubles de grande hauteur et les ont vendues au prix de 50 millions de VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, a déclaré que l'augmentation de 49 millions de dôngs grâce aux décisions sur la récupération des terres, les changements d'urbanisme et l'attribution des terres constitue la différence de loyer foncier.
La différence réelle entre les loyers fonciers est bien plus importante que celle donnée par M. Nguyen Si Dung dans son exemple. De nombreux habitants de Thu Thiem (ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville) se sont vu confisquer leurs terres au prix de 18 millions de VND/m2, mais seulement quelques années plus tard, lorsqu'ils sont revenus dans le projet construit sur leur propre terrain, le personnel a annoncé le prix de l'appartement à 350 millions de VND/m2 et il a été vendu. Une enquête menée par l'Association immobilière du Vietnam montre que la différence entre les prix des terrains avant et après le projet est jusqu'à 700 fois supérieure à certains endroits, et 50 fois supérieure au plus bas. Cet énorme profit est offensant, exaspérant et source d’injustice. Les gens perdent leurs maisons, leurs terres et leurs emplois à cause de projets de développement socio-économique menés pour des intérêts nationaux et publics, mais ils ne profitent pas eux-mêmes de la valeur que ces projets apportent. Les indemnisations et les fonds destinés à la réinstallation ne les aident pas à avoir une vie meilleure une fois leurs terres récupérées. Les projets font évoluer l’économie et la société, mais ils ne cessent de les appauvrir. L’acquisition de terres et le défrichement de sites sont donc devenus une « peur » pour de nombreuses personnes et une source de griefs et de plaintes de longue date.
Le secrétaire général Nguyen Phu Trong, dans son discours d'ouverture à la 5e Conférence centrale du 13e mandat - lorsque le Comité central du Parti a résumé la résolution sur la politique agraire, en mai 2022, a déclaré : « Beaucoup de gens sont devenus riches grâce à la terre, mais il y a aussi beaucoup de gens qui sont devenus pauvres à cause de la terre, sont même allés en prison à cause de la terre, ont perdu la relation entre père et fils, entre frères à cause de la terre… ». Les conflits fonciers s’accentuent avec le développement du pays.
Plus de 70 % des procès à l’échelle nationale sont liés à la terre.
LA SOURCE DES CONFLITS FONCIERS
Si les citoyens ne sont pas les bénéficiaires de la rente différentielle créée par les projets d’acquisition foncière, alors qui sont les bénéficiaires ? La réponse la plus évidente est celle des entreprises, c’est-à-dire des personnes à qui l’on a attribué des terres qui ont été récupérées à bas prix et vendues ensuite à un prix très élevé. Mais sur de nombreux forums, les entreprises affirment qu'elles sont « accusées à tort » parce qu'elles sont « calomniées ».
Selon la Constitution, les résolutions du Parti et la loi foncière en vigueur, la terre appartient à l'ensemble du peuple et est représentée par l'État en tant que propriétaire et gérée de manière uniforme. En exerçant le droit de représenter le propriétaire, l'État décidera de l'objectif de l'utilisation du sol par le biais de la planification, des plans d'utilisation du sol et autorisera le changement de l'objectif de l'utilisation du sol. C'est la décision d'utiliser une parcelle de terrain pour construire une zone urbaine au lieu de continuer à la conserver comme terre agricole domaniale (et seul l'État est autorisé à le faire) qui crée une rente différentielle.
Selon le Dr Nguyen Van Dinh, expert juridique en investissement et en immobilier, lors de la mise en œuvre de projets immobiliers, en plus de payer à l'avance à l'État pour indemniser et défricher le terrain, lors de l'attribution du terrain, les entreprises devront payer de l'argent supplémentaire en fonction du prix du terrain décidé par l'État. Dans la méthode du surplus utilisée pour évaluer les terrains pour la plupart des projets d'acquisition et de conversion de terrains, le prix du terrain sera calculé de manière à ce que l'entreprise puisse bénéficier de 15 % de la valeur ajoutée après le projet d'investissement, appelée bénéfice. 85 % de la différence de loyer foncier devra être versée au budget de l'État sous forme de taxes d'utilisation du sol. « En théorie, 85% de la plus-value est la redevance d'utilisation du sol que l'investisseur doit payer à l'État, qui est mélangée au budget pour être dépensée pour la population de tout le pays selon la loi sur le budget de l'État, au service de l'investissement public », a déclaré M. Dinh.
Mais ce que M. Dinh a dit n'était que de la « théorie ». Dans la pratique, la réglementation des loyers fonciers différentiels est très différente, car elle doit passer par de nombreux processus et procédures complexes, mais comporte de nombreuses failles propices à la corruption et à la négativité. Les entreprises recherchent de nombreuses façons de maximiser leurs profits. Le gouvernement n’a probablement jamais été en mesure de mettre 85 % de la valeur ajoutée « dans le budget ». Dans la plupart des grandes affaires foncières survenues du Nord au Sud au cours des dernières années, les autorités provinciales et municipales ont, de diverses manières, attribué des terres aux entreprises à bas prix, ce qui a entraîné une perte de revenus pour l’État en raison de l’augmentation de la différence de loyer foncier. Au moins quelques dizaines de milliards, au plus des milliers de milliards de dongs.
Dr. Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale
Français Dans une affaire majeure portée devant le tribunal ces derniers jours, le 23 février 2017, l'ancien président du Comité populaire de la province de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a signé et émis un dépêche officielle acceptant en principe de céder 3 parcelles de terrain de plus de 92 600 m2 appartenant au fonds foncier des deux côtés de la route 706B (dans le quartier de Phu Hai, ville de Phan Thiet) à la société Tan Viet Phat sans enchère, au prix de 1,2 million de VND/m2, qui est le prix de départ de l'enchère selon la décision de 2013. L'enquête ultérieure a montré que la cession du terrain à un prix de 1,2 million de VND/m2 était contraire à la réglementation car selon la loi foncière, le calcul des frais d'utilisation du terrain et du loyer foncier doit être déterminé en fonction du prix du terrain au moment où l'agence d'État a attribué ou loué le terrain. Selon les autorités, le transfert de trois parcelles de terrain à bas prix à des entreprises par d'anciens dirigeants de la province de Binh Thuan a fait perdre à l'État plus de 45 milliards de dôngs de revenus.
De la même manière, le 27 décembre 2012, l'ancien secrétaire du Comité provincial du Parti de Binh Duong, Tran Van Nam, alors vice-président du Comité populaire provincial, a signé des décisions acceptant d'appliquer le prix du terrain de 51 914 VND/m2 conformément à la décision du Comité populaire provincial de Binh Duong de 2006 pour calculer les frais d'utilisation du sol pour deux parcelles de terrain de 43 hectares et 145 hectares lors de la conversion de l'usage et de la remise du terrain à Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Selon le verdict, la détermination des prix des terrains à des prix illégaux par le défendeur Tran Van Nam et ses complices a causé une perte de plus de 761 milliards de VND à l'État.
Dans de nombreux cas similaires de vente à bas prix de « terres dorées » à Khanh Hoa, Da Nang ou Ho Chi Minh-Ville..., les accusés, qui sont des dirigeants de provinces et de villes, ont tous affirmé qu'ils n'avaient pas tiré de profit ni commis de corruption en attribuant des terres à bas prix à des entreprises. Les autorités n’ont pas non plus été en mesure de le prouver. Aucun sac à dos contenant de l’argent n’a été retrouvé sur leur balcon. Aucun fonds illicite n’a été trouvé dans les coffres-forts ou les comptes des suspects. Aucune relation douteuse n’a été révélée non plus. Personne ne comprend ce qui a « lubrifié » les systèmes consultatif et décisionnel à une époque où les responsables étaient tous conscients que l’attribution de terres à bas prix était une erreur. Cependant, le montant d’argent perdu augmente de jour en jour.
« Pendant longtemps, l'ensemble du système a été poussé à rechercher des différences de loyer foncier. C'est la source d'injustices foncières et de conflits », a résumé le Dr Nguyen Si Dung. Pour réduire les conflits, M. Dung a déclaré qu'il faut résoudre la question de la régulation des loyers fonciers différentiels, afin qu'une partie de cette valeur accrue puisse être utilisée pour aider les personnes dont les terres ont été récupérées à avoir un nouveau logement égal ou meilleur que leur ancien logement, comme indiqué dans la résolution du Parti. « S'il y a une différence dans le loyer foncier, il ne faut pas la laisser tomber dans les poches des entreprises ou des fonctionnaires qui ont le pouvoir de modifier l'utilisation des terres ou d'ajuster l'urbanisme. Il faut trouver un moyen de redistribuer équitablement la différence dans le loyer foncier », a déclaré M. Dung.
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