Encuentre más soluciones inmobiliarias

En los primeros 9 meses de 2024, el mercado inmobiliario vietnamita ha registrado muchos cambios positivos, reflejados en la recuperación de la oferta, los precios de venta y el aumento de la demanda de los compradores. Junto a ello, muchos proyectos y negocios inmobiliarios han dejado su huella a través de actividades específicas, aportando nueva vitalidad al mercado.

cambio positivo

Según un informe de Savills Vietnam, en los primeros 9 meses de 2024, los apartamentos con un precio superior a 4 mil millones de VND representaron el 70% del número total de apartamentos vendidos. En particular, los precios de los apartamentos en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh siguen registrando un crecimiento significativo. En Hanoi, los precios de los apartamentos nuevos aumentaron un 6%, alcanzando un promedio de 69 millones de VND/m²; Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio de los nuevos apartamentos alcanzó los 68 millones de VND/m². La escalada de precios muestra el calor y la alta demanda del mercado.

Los nuevos proyectos de apartamentos de lujo abiertos a la venta en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh han recibido una gran atención de los clientes, con tasas de absorción de hasta el 60% - 80%. Los proyectos no sólo contribuyen a aumentar la oferta del mercado, sino que también atraen a un gran número de residentes gracias a la infraestructura moderna y las cómodas conexiones de tráfico.

Grandes empresas del sector inmobiliario como Vingroup, Novaland, Sun Group... han realizado importantes avances en la implementación de proyectos y la promoción de actividades comerciales. Un ejemplo típico es Hoa Binh Construction Group Corporation, uno de los mayores contratistas del sector de la construcción, que ha recibido apoyo del Banco de Inversión y Desarrollo de Vietnam (BIDV) con una extensión del límite de crédito de hasta 4 billones de dongs. Esto no sólo ayuda a Hoa Binh a superar tiempos difíciles, sino que también es una señal positiva de la recuperación de las grandes empresas inmobiliarias.

Una serie de súper proyectos de Aqua City (Dong Nai) y NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) del Grupo Novaland han registrado una cierta recuperación con un aumento constante en el volumen de transacciones después de que los problemas legales se resolvieron gradualmente.

Los cambios positivos en el mercado inmobiliario en los primeros 9 meses de 2024 provienen no solo de la recuperación económica y la demanda real de la gente sino también de la eliminación de obstáculos legales. La promulgación de la Ley de Tierras 2024, la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 ha creado un corredor legal más transparente para empresas e inversores. Se han mejorado significativamente las reglamentaciones sobre valoración de tierras, procedimientos de concesión de licencias y limpieza de terrenos, lo que ayuda a reducir las barreras legales que suelen encontrar las empresas inmobiliarias.

Por ejemplo, los proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh han tenido dificultades relacionadas con la concesión de permisos para construir sótanos. La Decisión 3803/QD-UBND y la Decisión 3804/QD-UBND del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh son la base para aprobar el plan maestro, avanzando hacia la finalización de la actualización de los permisos de construcción ajustados para proyectos inmobiliarios en el área... Con estas decisiones, se espera que los problemas legales en los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh se resuelvan gradualmente.

Según el Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 71/2024 que regula los precios de las tierras han eliminado obstáculos para muchos proyectos que aún no han calculado las tarifas por el uso de la tierra en Ciudad Ho Chi Minh. Actualmente, la ciudad cuenta con alrededor de 200 proyectos inmobiliarios con problemas de financiación del suelo. En 2024, Ciudad Ho Chi Minh eliminará obstáculos para 36 proyectos y emitirá alrededor de 17.500 certificados.

Un rincón del área urbana de Aqua City (305 hectáreas) del Grupo Novaland está viendo resueltos poco a poco sus problemas. Foto: NGUYEN TUAN

En particular, recientemente, al determinar que la eliminación de los obstáculos legales para los proyectos inmobiliarios en Dong Nai todavía es más lenta que en las provincias vecinas, el presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai, Sr. Vo Tan Duc, enfatizó que se dará prioridad a la eliminación de las dificultades relacionadas con la planificación de la subdivisión C4 en la ciudad de Bien Hoa. Esta subdivisión cubre un área de hasta 1.500 hectáreas con grandes proyectos que incluyen: áreas residenciales y urbanas a gran escala como el área residencial Long Hung (227 hectáreas), el área urbana de servicios comerciales Phuoc Hung Islet (286 hectáreas) invertida por DonaCoop, el área urbana Dong Nai Waterfront (170 hectáreas) de Nam Long Investment Joint Stock Company y el área urbana Aqua City (305 hectáreas) de Novaland Group.

Además, las políticas crediticias del Banco Estatal también contribuyen a estabilizar el mercado. Según un informe del Banco Estatal de Vietnam, a finales de junio de 2024, los préstamos inmobiliarios aumentaron un 4,6%, de los cuales los préstamos comerciales inmobiliarios aumentaron un 10,3%, especialmente los préstamos hipotecarios aumentaron un 1,2%. Esto demuestra el apoyo del sistema financiero al sector inmobiliario, al tiempo que fortalece la confianza de inversores y compradores de vivienda.

Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe del BIDV, el mercado inmobiliario ha entrado oficialmente en una fase de recuperación positiva. Una macroeconomía estable, una inflación controlada y políticas jurídicas gradualmente mejoradas han creado las condiciones para que el mercado inmobiliario se desarrolle con más fuerza en el futuro. Además, la inversión en infraestructura de transporte, especialmente en las líneas de metro de Hanoi y Ho Chi Minh, seguirá siendo un factor importante que impulse el crecimiento del mercado.

Persisten dificultades y desafíos

Sin embargo, en el contexto de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, que acaban de entrar en vigor, el sector inmobiliario aún enfrenta una serie de dificultades y desafíos. Si no se encuentran soluciones, las deficiencias persistentes se agravarán.

Según el Ministerio de Construcción, uno de los puntos más importantes de la Ley de Tierras de 2024 es la abolición del antiguo marco de precios de la tierra. En cambio, la lista de precios de la tierra se actualiza anualmente, determinando precios cercanos al mercado. Esto significa que el costo de la inversión en construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios aumentará, provocando que los precios de los inmuebles y de la vivienda aumenten entre un 15% y un 20%. Este cambio podría causar problemas tanto para los inversores como para los compradores de viviendas. Por otra parte, si la nueva lista de precios de la tierra no se aplica estrictamente, creará oportunidades para la especulación y la manipulación del mercado, lo que conducirá a una mayor desigualdad en las oportunidades de propiedad de vivienda entre las diferentes clases sociales.

Otra propuesta importante es considerar gravar a quienes poseen grandes cantidades de bienes inmuebles, pero debe basarse en el principio de creación de valor para la sociedad. El Dr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y Presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, enfatizó que los impuestos no solo deben basarse en la cantidad de bienes raíces poseídos sino también en el propósito de uso. Las personas que compran bienes inmuebles para alquilarlos, creando valor añadido para la comunidad, no deberían estar sujetas a esta política fiscal.

La Sra. Do Thu Hang, directora de Savills Hanoi, dijo que imponer un segundo impuesto inmobiliario requiere una preparación cuidadosa para garantizar la coherencia a nivel nacional. Sin sincronización en el sistema de gestión y medidas técnicas como las transacciones bancarias y la declaración de activos, la imposición de impuestos no logrará el efecto deseado y puede incluso perturbar el mercado.

Un factor importante que contribuye a los altos precios de la vivienda es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Actualmente, la oferta de vivienda aún es demasiado baja en comparación con la demanda, especialmente en el segmento de vivienda social, adecuada para personas con ingresos bajos y medios. Para regular el mercado, el Ministerio de Construcción propuso desbloquear la oferta inmobiliaria eliminando obstáculos legales en proyectos estancados, al tiempo que promueve el lanzamiento de nuevos proyectos.

Según la directora de la Compañía de Vivienda de Vietnam (Hanoi), la Sra. Ho Thi Thu Mai, si no hay medidas drásticas por parte del gobierno y las empresas para aumentar la oferta, especialmente en el segmento de vivienda social y de bajo costo, el mercado enfrentará graves consecuencias. Las personas con necesidades reales de vivienda tendrán dificultades para adquirir una vivienda y la “fiebre de los precios” puede generar inestabilidad en todo el mercado.

Endurecer las regulaciones de subasta de tierras

Uno de los métodos importantes para desarrollar ingresos inmobiliarios para el presupuesto estatal es a través de subastas de derechos de uso de tierras. El Ministerio de Construcción considera que la asignación y arrendamiento de tierras mediante subastas ha limitado los aspectos negativos, ha ayudado a reducir la situación de pedir y dar y ha aumentado los ingresos. Sin embargo, este proceso también enfrenta muchas limitaciones, típicamente el fenómeno de los "corredores de subastas" que se confabulan para crear "precios virtuales" para manipular el mercado.

Para superar los aspectos negativos en las subastas de derechos de uso de tierras, el Ministerio de Construcción propuso aumentar el monto del depósito al participar en subastas y acortar el tiempo de pago después de ganar la subasta para evitar comportamientos especulativos y crear niveles de precios virtuales. Esta regulación ayuda a reducir el número de personas que participan en subastas con el propósito de comprar y revender para obtener ganancias, y en su lugar participan sólo aquellos con necesidades reales.

Hoy, el programa de entrevistas "Identificando el mercado inmobiliario a finales de 2024, principios de 2025"

El programa de entrevistas, organizado por el periódico Lao Dong, se llevará a cabo a las 8:00 a.m. del 10 de octubre en el salón del segundo piso del periódico Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, barrio Vo Thi Sau, distrito 3, ciudad de Ho Chi Minh. Esta es una oportunidad para que las agencias de gestión, las empresas y los expertos propongan soluciones para promover el desarrollo del mercado en el futuro.

El seminario se centró en los siguientes contenidos: Estado actual del mercado inmobiliario, previsiones para los próximos tiempos; Impacto de tres nuevas leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, así como la implementación de documentos que orientan la aplicación de la ley; Cuestiones relacionadas con la lista de precios de terrenos y los impuestos...

Fuente: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm