Recuperación lenta
El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda del Ministerio de Construcción, dijo que el sector inmobiliario en Vietnam ha enfrentado muchas dificultades desde mediados de 2022 hasta ahora.
En concreto, la disminución de la oferta ha provocado que los precios de los inmuebles, la vivienda y el suelo hayan empezado a aumentar desde principios de 2021. A finales de año, los precios de los apartamentos habían aumentado una media de alrededor del 5-7%; Los precios de las casas individuales en el proyecto aumentaron entre un 15 y un 20%; Los precios del terreno aumentaron entre un 20 y un 30% en comparación con finales de 2020.
Lo más habitual es que los precios de los apartamentos alcancen nuevos récords debido a la disminución del número de apartamentos puestos en el mercado. Los apartamentos en pisos asequibles cuestan entre 25 y 30 millones de VND/m2 - 30 millones de VND/m2, los apartamentos de gama media cuestan entre 30 y 50 millones de VND/m2, los apartamentos de lujo cuestan más de 50 millones de VND/m2, lo que está empezando a superar la capacidad de inversión de las clases correspondientes de personas.
Según el Sr. Hai, recientemente, el Primer Ministro ha tomado muchas medidas drásticas para eliminar las dificultades del sector inmobiliario. La más destacada de ellas es la Resolución 33, que básicamente ha tenido resultados iniciales y se han resuelto muchas dificultades relacionadas con leyes e instituciones.
Sin embargo, a través del trabajo con localidades y empresas, el Sr. Hai evaluó que actualmente hay muchos proyectos de vivienda y áreas urbanas que se están implementando que enfrentan dificultades, obstáculos o han detenido su implementación debido a muchas razones, generalmente razones relacionadas con las leyes de tierras.
Actualmente, muchos proyectos enfrentan dificultades, obstáculos y una implementación lenta debido a las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras. La razón está relacionada con la ley de planificación y la autoridad para ajustar localmente la planificación general; sobre las condiciones, el tiempo de revisión, actualización y ajuste de la planificación para asegurar la sincronización de la planificación de la construcción incluyendo la planificación general, la planificación de zonificación o razones relacionadas con la ley de inversiones.
Coincidiendo con esta opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios, reconoció que actualmente el mercado inmobiliario enfrenta una escasez de viviendas sociales y viviendas comerciales de bajo costo.
A pesar de la fuerte demanda del mercado, se ha producido un descenso en la actividad comercial debido a que los inversores se enfrentan a problemas de bloqueo de capital y a desafíos financieros.
Durante el período 2022 - 2023, el volumen de transacciones inmobiliarias disminuyó en un 90%, mostrando una débil demanda del mercado. Además del problema de la escasez de oferta de vivienda asequible, también existen algunos problemas como la falta de mecanismo y determinación de muchas localidades, lo que lleva a la situación de que muchos proyectos no se han resuelto y los negocios inmobiliarios aún tienen que enfrentar muchas dificultades.
El Sr. Dinh dijo que los esfuerzos del Gobierno y los ministerios pertinentes al emitir muchas políticas para eliminar las dificultades en el mercado inmobiliario han tenido un impacto positivo en el mercado.
Según el Sr. Dinh, en el primer trimestre de 2023 se comercializaron casi 3.000 productos y en el segundo trimestre, este número aumentó un 30%. Hasta ahora, la confianza de los inversores se ha ido restableciendo poco a poco y han comenzado a abrirse a la venta en el mercado muchos proyectos nuevos, lo que ha provocado un aumento del número de transacciones inmobiliarias.
Sin embargo, las mejoras en la oferta de viviendas nuevas y la confianza de los compradores aún son lentas, lo que requiere tiempo para completar los nuevos proyectos.
Al mismo tiempo, el sentimiento de los inversores, aunque se está estabilizando gradualmente, sigue siendo bastante cauteloso, especialmente aquellos que enfrentan presiones financieras por inversiones anteriores.
A través de la encuesta, el 70% de las empresas afirmó que las políticas de capital aún no han sido realmente efectivas. De los cuales, 2/3 de las empresas dijeron que las autoridades locales donde tienen contratos comerciales han comenzado a difundir directrices para el apoyo de políticas, pero sólo el 15% de las empresas evaluaron que las políticas de apoyo a la tierra, incluyendo el desmonte de sitios y los derechos de uso de la tierra, eran efectivas...; El 28% evaluó la implementación de programas de acceso preferencial al crédito,...
TS. Nguyen Van Dinh espera que en el período de finales de 2023 y principios de 2024, el mercado inmobiliario registre señales más positivas que a finales del segundo trimestre y principios del tercer trimestre de 2024.
Muchas dificultades en el proceso de recuperación
TS. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Financiera y Monetaria Nacional, cree que los bienes raíces son un producto esencial a largo plazo, por lo que cuando la oferta y la demanda están desequilibradas, se producirá una crisis.
Según el Sr. Nghia, el mercado inmobiliario vietnamita ha atravesado crisis muchas veces. En crisis anteriores había un exceso de oferta, mientras que en ésta hay escasez. En ese contexto, las empresas carecen de capital y no pueden abrir más proyectos, por lo que el mercado se “congela”.
“ Estaremos atentos para ver si la confianza del mercado se recupera cuando las corporaciones y las empresas inmobiliarias emitan bonos. Más recientemente, la mayor corporación inmobiliaria del país emitió bonos sin ninguna deuda bancaria pendiente. "Conteníamos la respiración mientras observábamos, pero los resultados mostraron que el mercado sólo estaba "arrastrándose" y "arrastrándose" para recuperarse alrededor de un 30% en comparación con las expectativas " - Dr. Le Xuan Nghia comentó.
Según Nghia, las dificultades del mercado inmobiliario podrían durar hasta el segundo y tercer trimestre del próximo año. Para restablecer el mercado inmobiliario, el Gobierno está trabajando decididamente con los Grupos de Trabajo para eliminar las dificultades en el mercado inmobiliario con la participación de las empresas. Es un esfuerzo sin precedentes, pero los resultados no son muy buenos.
Mientras tanto, el profesor asociado Dr. Tran Dinh Thien, miembro del Grupo Asesor Económico del Primer Ministro, propuso soluciones clave. En concreto, la siguiente fase debe centrarse en restablecer la confianza de los inversores, las empresas y los consumidores.
El proceso de recuperación de la economía de Vietnam está mostrando signos positivos, sin embargo, el sector empresarial privado en general y las empresas que operan en el sector inmobiliario en particular todavía enfrentan muchas dificultades.
Para resolver los problemas actuales, el profesor asociado Dr. Tran Dinh Thien dijo que el Estado necesita brindar un apoyo más fuerte para reactivar el mercado inmobiliario. Además, para promover el desarrollo de este mercado, tanto de la oferta como de la demanda, deberían existir fondos de garantía de préstamos. El Ministerio de Finanzas debe tomar medidas para garantizar la seguridad y reducir la carga sobre el sistema bancario.
Actualmente, el Gobierno ha emitido una serie de soluciones para eliminar las dificultades de las empresas y se está centrando plenamente en ellas. Sin embargo, la confianza de las empresas y de los inversores aún no se ha recuperado del todo. Es necesario seguir identificando situaciones difíciles y circunstancias inusuales para poder adoptar enfoques y soluciones "inusuales".
Además, las asociaciones empresariales deben seguir alzando su voz para ayudar a los organismos estatales a identificar rápidamente las dificultades y así contar con políticas y medidas oportunas para resolverlas.
Dinh Tran
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