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| Actualmente, en el mercado existen muchos productos inmobiliarios tipo resort que han sido entregados pero no han sido puestos en operación, generando preocupación en propietarios e inversores. (Fuente: TCTC) |
Cae la liquidez y aumenta la presión sobre el inventario inmobiliario de los complejos turísticos
El Sr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que actualmente, todo el país tiene más de 200 proyectos inmobiliarios turísticos que se han implementado, creando casi 100.000 condotels, 3.000 villas y 15.000 nuevas habitaciones de hotel. Sin embargo, más de la mitad de esos proyectos están “archivados” a la espera de una resolución legal.
“Si esta situación continúa, desalentará la inversión en el sector turístico, desalentará a los inversores e incluso las autoridades locales que quieran promover la inversión se enfrentarán a muchas dificultades”, analizó Dinh. El inventario de inmuebles en complejos turísticos está añadiendo presión a este segmento.
Actualmente, en el mercado existen muchos productos inmobiliarios tipo resort que han sido entregados pero no han sido puestos en operación, generando preocupación en propietarios e inversionistas. Muchos proyectos han sido entregados pero no pueden venderse, lo que dificulta la recuperación del mercado.
Mauro Gasparotti, director de Savills Hotels, comentó que el exceso de oferta de inmuebles en complejos turísticos se debe a la creación de productos que no se adaptan a las condiciones del mercado. Algunos inversores se precipitaron al mercado sin realizar una investigación exhaustiva durante el proceso de planificación, lo que generó una brecha entre la oferta y la demanda en algunos destinos. Además, en algunos proyectos inmobiliarios turísticos, también existe una situación en la que se da prioridad a la cantidad en lugar de a la calidad.
La falta de consideración de las características del mercado y las tendencias de la industria plantea muchos riesgos cuando se desarrollan proyectos que no satisfacen las necesidades de experiencia de los turistas. Mientras tanto, en lugar de destinos nacionales, los turistas vietnamitas pueden viajar al extranjero de forma más cómoda y sencilla a un coste razonable. Por lo tanto, pueden optar por cambiar su “gusto”.
Según una encuesta realizada por DKRA Group, el inventario total de casas adosadas costeras aumentó a aproximadamente 30.000 productos. Solo para las villas de playa, el inventario acumulado al final del segundo trimestre de 2023 alcanzará las 15.000 unidades tanto en el Norte como en el Sur.
Según una empresa de desarrollo inmobiliario de complejos turísticos de la ciudad. Ciudad Ho Chi Minh, esta empresa cuenta actualmente con más de 200 casas adosadas, villas turísticas y casas comerciales costeras que están "archivadas" debido a problemas legales. Los proyectos que están en venta también se encuentran en un estado lento, pues aunque se han reducido los precios de venta, aún no hay compradores.
Debido a la gran cantidad de inventario, esta empresa tiene dificultades para administrar el flujo de caja para pagar a los empleados y mantener las operaciones. Actualmente, las empresas están promoviendo programas de incentivos y promociones para incrementar las ventas al final del año.
En Da Nang, una empresa de desarrollo inmobiliario turístico compartió que también enfrenta una situación difícil similar, ya que las casas adosadas costeras que actualmente están a la venta se están vendiendo muy lentamente. En particular, en el caso de los productos de villas de resort de alto valor, el valor del inventario representa hasta el 95% de la canasta de productos de la empresa.
La Sra. Ngan Pham, gerente de consultoría de Savills Hotels, comentó que la situación de exceso de oferta en el mercado inmobiliario de complejos turísticos se debe al hecho de que los inversores en proyectos actualmente se están centrando demasiado en la escala, por lo que han construido en alta densidad y se han centrado demasiado en los productos para la venta.
Muchos inversores se apresuran a desarrollar productos de “lujo” y “bienestar” (alojamientos que mejoran la salud general), pero no comprenden correctamente estos conceptos ni tienen en cuenta los factores de resonancia que los rodean, lo que genera una situación de excedente y estancamiento.
Por lo tanto, la Sra. Ngan Pham cree que para desarrollar productos turísticos de manera sostenible, los inversores deben comprender bien las tendencias del mercado y realizar una investigación cuidadosa durante la etapa de planificación. A partir de ahí, crear productos diversos y de calidad para satisfacer las necesidades cada vez más diversas de los clientes.
Según Tran Vu, fundador de la unidad de investigación SPE.R, el segmento inmobiliario turístico aún no ha escapado de la sombría situación. El mercado no ha registrado prácticamente ninguna oferta nueva este año. Mientras tanto, los proyectos antiguos están retrasados y la construcción es lenta, lo que provoca un impacto significativo en la confianza del mercado.
Aunque los tipos de interés bancarios han bajado, el número de personas dispuestas a pedir dinero prestado para invertir no es mucho y la mentalidad "defensiva" sigue estando muy extendida. Por lo tanto, desde el cuarto trimestre de 2023 hasta el segundo trimestre de 2024, el volumen de transacciones se mantendrá estable, sin cambios bruscos.
Después del período de tiempo mencionado, el mercado podría mejorar gracias a las medidas del Estado para eliminar los obstáculos legales a través de leyes revisadas, predijo el Sr. Vu.
Se insta a las empresas a reducir los precios de las viviendas y las expectativas de ganancias
La Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) acaba de emitir un documento solicitando a las empresas inmobiliarias que implementen la opinión del Primer Ministro: reestructurar el segmento del mercado y reducir los precios de la vivienda para adaptarlos a los ingresos de las personas para unir esfuerzos para resolver las dificultades, ayudando al mercado a desarrollarse de forma segura, saludable y sostenible.
La asociación constató que las empresas "aún no se han desplegado activamente", como comentó el Primer Ministro. Mientras tanto, desde 2018, la Asociación ha emitido un documento recomendando a las empresas reorientar su inversión hacia el segmento de mercado de departamentos asequibles pequeños y medianos que satisfagan las necesidades reales de vivienda, tengan alta liquidez y sean sostenibles.
La asociación recomienda que las empresas inmobiliarias reduzcan los precios de los productos inmobiliarios, reduzcan las expectativas de ganancias y no "mantengan los precios altos".
Al mismo tiempo, las empresas aumentan los descuentos y cuentan con políticas promocionales y de posventa para estimular la demanda de los consumidores en el mercado inmobiliario para aumentar la confianza del mercado, crear flujo de caja y liquidez para las empresas, siguiendo la experiencia de "es mejor vender con pérdidas que pedir prestado con ganancias".
La asociación recomienda que las empresas dirijan sus inversiones al segmento de vivienda asequible que sea adecuado para los ingresos de las personas. Las empresas también participan en el programa para desarrollar al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social en el período 2021-2030 para acceder a un paquete de crédito de 120 billones de dongs con tasas de interés entre 1,5 y 2 % más bajas que las tasas de interés comerciales normales.
El Ministerio de Construcción se dispone a inspeccionar una serie de proyectos en muchas localidades.
El Ministerio de Construcción acaba de enviar un despacho oficial a los Comités Populares de las provincias de Phu Yen, Phu Tho y Ba Ria - Vung Tau sobre el cumplimiento de las regulaciones legales en la gestión estatal del negocio de vivienda y bienes raíces.
El Ministerio organizará un grupo de trabajo para inspeccionar la gestión estatal de la vivienda, el negocio inmobiliario, los materiales de construcción, las actividades de los laboratorios especializados de construcción y la recepción de expedientes para la declaración de conformidad en el período 2016-2022.
El documento establece claramente que el Ministerio de Construcción inspecciona la dirección y gestión de las localidades en la ejecución de los programas y planes de desarrollo de vivienda; Planificación, asignación de terrenos, asignación de capital para el desarrollo de cada tipo de vivienda comercial, vivienda social, vivienda de reasentamiento...
En particular, en materia de vivienda comercial, el Ministerio inspecciona las localidades antes mencionadas en la gestión y desarrollo de vivienda de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda; Procedimientos de construcción de inversiones para aprobar o decidir sobre la política de inversión del proyecto, seleccionar al inversionista del proyecto, aprobar el proyecto...
En materia de desarrollo de vivienda social, el Ministerio de Construcción evalúa la implementación de acuerdo al Proyecto “Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030”; Implementar un paquete de crédito de 120 billones de VND para vivienda social.
En materia de renovación de viviendas antiguas, las localidades deberán informar los resultados de la ejecución de la renovación de viviendas antiguas en el período 2016-2022 y el plan de renovación de viviendas antiguas en el período 2021-2030.
En este plan de inspección, el Ministerio de Construcción también revisó e inspeccionó los resultados de la implementación de los proyectos de inversión en el desarrollo de viviendas de reasentamiento; Resultados de la implementación de la vivienda estatal.
En particular, los Comités Populares de las provincias deben informar sobre la situación general del mercado inmobiliario en el área en el período 2016-2022; Relación de pisos de intermediación inmobiliaria habilitados para operar en la provincia y estatus del otorgamiento de certificados de práctica de intermediación inmobiliaria.
El Ministerio de Construcción exige a las tres provincias del plan de inspección que informen sobre la ejecución de otros proyectos inmobiliarios como villas de resort, apartamentos turísticos, apartamentos de oficinas y la implementación de las leyes sobre negocios inmobiliarios y leyes relacionadas. Número de proyectos que cuentan con documentos para la venta de futuras viviendas y garantías para la venta de futuras viviendas; situación del inventario inmobiliario
El Ministerio también solicitó a cada localidad proponer 10 proyectos de vivienda, áreas urbanas y grandes proyectos inmobiliarios para el equipo de inspección.
Responsabilidad por la divulgación pública de información sobre proyectos de vivienda social
El Decreto Nº 100/2015/ND-CP del Gobierno estipula la responsabilidad de los Comités Populares de las provincias y ciudades administradas centralmente en anunciar públicamente las normas, temas y condiciones para la compra, alquiler y alquiler con opción a compra de viviendas sociales (NƠXH) dentro de la localidad de acuerdo con las condiciones de cada localidad.
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| En caso de que los ciudadanos tengan la necesidad de comprar una vivienda social, pueden buscar información sobre los proyectos de vivienda social que están a punto de abrirse a la venta en el Portal Electrónico de Información del Departamento de Construcción donde se ubica el proyecto o a través del parqué inmobiliario del inversor y la información de la prensa local. (Fuente: VNN) |
Las leyes de vivienda actuales tienen regulaciones específicas sobre la divulgación pública de información sobre proyectos de vivienda social y las responsabilidades de las autoridades locales y las empresas en la provisión de vivienda para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales. En particular, la búsqueda de información sobre proyectos de vivienda social está regulada en el punto a, cláusula 1, artículo 20 del Decreto Nº 100/2015/ND-CP de 20 de octubre de 2015 del Gobierno sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social.
En concreto, después de iniciado el proyecto, el inversor del proyecto de construcción de vivienda social es responsable de proporcionar información relacionada con el proyecto (nombre del proyecto, inversor del proyecto, ubicación de la construcción del proyecto, dirección de contacto, dirección para presentar la solicitud de registro); progreso del proyecto, escala del proyecto; Número de apartamentos.
Incluyendo: Número de apartamentos en venta, número de apartamentos en alquiler, número de apartamentos en alquiler-compra); Superficie del apartamento, precio de venta, precio de alquiler, precio de arrendamiento-compra (provisional) para cada tipo de apartamento; La hora de inicio y finalización de la recepción de solicitudes y demás contenidos relevantes) se anunciará públicamente en el Portal Electrónico de Información del Departamento de Construcción de la localidad donde se ubique el proyecto.
Publicar al menos una vez en el Periódico, órgano de prensa del gobierno local, y anunciar en el parqué inmobiliario del inversionista (si lo hay) para que la gente lo conozca, se registre y monitoree.
De acuerdo con la normativa anterior, en caso de que los ciudadanos tengan la necesidad de comprar una vivienda social, pueden buscar información sobre los proyectos de vivienda social que están a punto de abrirse a la venta en el Portal de Información Electrónica del Departamento de Construcción donde se encuentra el proyecto o a través del piso de negociación inmobiliaria del inversor y la información de la prensa local.
Respecto a la responsabilidad de las autoridades locales y las empresas en el cuidado del alojamiento para las personas de bajos ingresos y los trabajadores de los parques industriales, para mejorar el papel y la responsabilidad de las autoridades locales y las empresas en el cuidado del alojamiento para las personas de bajos ingresos y los trabajadores de los parques industriales, el Gobierno también ha estipulado la responsabilidad en el Decreto Nº 100/2015/ND-CP.
El artículo 30 del Decreto No. 100/2015/ND-CP establece claramente: Responsabilidades de los Comités Populares de las provincias y ciudades de gestión central... 3. Especificar y anunciar públicamente las normas, temas y condiciones para la compra, alquiler y arrendamiento-compra de viviendas sociales dentro de la localidad de acuerdo con las condiciones de cada localidad; Organizar la gestión y supervisar estrechamente las operaciones de venta, alquiler y compra a plazos; Emitir marcos de precios para la venta, alquiler y arrendamiento de viviendas sociales dentro de la localidad según autoridad.
Respecto de las responsabilidades de las empresas con instalaciones de producción en parques industriales, el artículo 31 establece claramente:
1. Las empresas que han estado y están produciendo en parques industriales son responsables de desarrollar un plan de solución de vivienda y asignar recursos financieros para apoyar la inversión en el desarrollo de viviendas sociales para hogares e individuos en dichas instalaciones que enfrentan dificultades de vivienda.
2. Las empresas de nueva creación o en expansión son responsables de garantizar la vivienda para los hogares y las personas que trabajan en sus unidades.
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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